В первой статье сентября из серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы хотели бы представить вам проект закона о внесении изменений в Закон о земельном и ипотечном реестрах и Закон о национальном судебном реестре (UDER89), который был опубликован 22 августа 2025 года в списке законодательных и программных работ Совета Министров.
Предлагаемые изменения в первую очередь направлены на внесение существенных корректировок, повышение уровня цифровизации реестра и упрощение получения документов, имеющих характер официальных документов.
Планируемые изменения в Законе о земельных и ипотечных реестрах
Наиболее важное изменение заключается в выравнивании юридической силы электронных документов из системы электронного земельного и ипотечного реестра (« EKW »), расположенной по адресу https://ekw.ms.gov.pl/ . В настоящее время она позволяет просматривать содержимое электронного земельного и ипотечного реестра, то есть можно проверить юридический статус каждого земельного и ипотечного реестра. Для просмотра его содержимого пользователям необходимо ввести номер, состоящий из названия районного суда, ведущего реестр, последовательности из восьми цифр и контрольной цифры. После ввода этой последовательности цифр, которая также является номером данного земельного и ипотечного реестра, любой пользователь с доступом в интернет может просмотреть записи в электронном земельном и ипотечном реестре.
Напомним, что он содержит, помимо прочего, идентификационные данные о самом объекте недвижимости, предоставляя информацию о его местонахождении, площади и текущем назначении (раздел IO), информацию о владельце или пользователе бессрочного права пользования (раздел II), а также информацию о записях в действующих ипотечных договорах (раздел IV). Вся эта информация имеет важное значение для стоимости недвижимости, и в современном мире проверка содержимого электронного земельного и ипотечного реестра является абсолютно фундаментальным элементом каждой сделки.
Таким образом, с точки зрения торговли важна не только сама система, но и ее доступность, а также актуальность ее содержимого. Представленные предположения относительно поправки исходят из предоставления ей статуса реестра, из которого получаемая информация (в виде «Электронных распечаток земельного и ипотечного реестра») будет эквивалентна по действительности выпискам, выдаваемым Центральным информационным бюро земельного и ипотечного реестра, за которые в настоящее время взимается плата. В частности, станет возможным получать документы, подтверждающие правовой статус, указанный в земельном и ипотечном реестре (или свидетельство о закрытии конкретного земельного и ипотечного реестра), самостоятельно, без необходимости запрашивать документ в Центральном информационном бюро земельного и ипотечного реестра. По мнению авторов проекта, такая форма процедуры, то есть подтверждение количества и содержания записей в данном земельном и ипотечном реестре, может значительно ускорить процесс и, таким образом, снизить нагрузку на районные суды.
В настоящее время для получения выписки из земельного и ипотечного реестра необходимо подать заявление и уплатить дополнительную пошлину в соответствии со статьей 361 разделом 4 Закона от 6 июля 1982 года о земельных и ипотечных реестрах и ипотеке, в то время как положения поправки предусматривают, что документ из земельного и ипотечного реестра должен иметь характер официального документа (статья 244 Гражданского процессуального кодекса) и что он должен быть получен самостоятельно.
Поиск номеров земельных участков и ипотечных реестров с использованием номера PESEL
Значительные изменения коснутся и поиска данных: будет внедрено решение, позволяющее пользователям искать в земельных и ипотечных реестрах, используя номер PESEL конкретного лица, указанного в EKW (Электронном земельном и ипотечном реестре), то есть лица, являющегося уполномоченным представителем в Разделе II индивидуального земельного и ипотечного реестра. Это означает, что, согласно объявленной поправке, пользователи mObywatel смогут просматривать все принадлежащие им объекты недвижимости, где они указаны в качестве уполномоченных представителей.
Интересно, что текущая информация на сайте Совета министров также указывает на возможность поиска объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам, с использованием их номеров REGON или NIP. Учитывая текущий характер работы приложения и пояснения, предоставленные министерством, ожидается, что сначала данные PESEL будут связаны с данными Национального судебного реестра (KRS) (путем проверки данных партнеров конкретной компании), и только после этого данные KRS для искомой компании будут использованы для идентификации конкретного земельного и ипотечного реестра.
Также стоит отметить, что поправка потребует аутентификации в приложении пользователя, что упростит идентификацию номеров земельных и ипотечных реестров. Это означает, что поправка направлена на быстрое определение номеров земельных и ипотечных реестров в ситуациях, когда, например, человек не знает номер.
На практике бывают случаи, когда продавец уверен в своем законном праве собственности на данную недвижимость (например, на основании земельного акта времен коммунистического режима или наследства, открытого несколько десятилетий назад), но не может предоставить покупателю номер земельного и ипотечного реестра, поскольку потерял все свои документы или по разным причинам никогда не получал номер земельного и ипотечного реестра на свою недвижимость. В такой ситуации проверка правового статуса затруднена, и для подтверждения записи иногда требуется обращение в районный суд, что данная поправка призвана значительно упростить. Если предложенные решения будут приняты, такое лицо сможет мгновенно проверить номер, что, как ожидается, ускорит и упростит процесс проверки правового статуса такой недвижимости.
В то же время, поправка продемонстрирует важность обеспечения безопасности учетных записей в приложении mObywatel. Вход на портал неавторизованным лицом может создать серьезные проблемы для обеспечения защиты и безопасности персональных данных, поскольку получение номера PESEL позволит проверить, например, все принадлежащие лицу объекты недвижимости, а также количество существующих обязательств перед конкретным юридическим лицом на основании записи в Разделе IV.
Мы будем с большим интересом следить за развитием событий, связанных с планируемой поправкой. Хотим отметить, что данная статья подготовлена исключительно на основе предположений, доступных на сайте Правительственного законодательного центра, и что проект закона еще не опубликован. Учитывая, что эта поправка затронет ключевой реестр в сфере права недвижимости, которым, несомненно, является земельный и ипотечный реестр, мы начнем анализ конкретных предложений, как только проект будет опубликован.
В то же время мы хотели бы напомнить всем застройщикам о поправках к Закону о развитии, а именно:
- 11 сентября 2025 года станет первым днем вступления в силу поправки, касающейся прозрачности ценообразования в отношении всех инвестиций.
- 25 августа 2025 года был опубликован Закон от 9 июля 2025 года, вносящий поправки в Закон о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью и о Гарантийном фонде застройщика вводит ответственность застройщика по гарантии. Поправка вступит в силу после 14-дневного отмены действия закона, то есть 9 сентября 2025 года.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 1 сентября 2025 года.
Автор:
Редактор серии:
