Первая статья мая из нашей серии «Вторничные утра для строительной отрасли» посвящена изменениям в законодательстве. Сегодня мы хотели бы обратить ваше внимание на изменения, объявленные в «Журнале законов» непосредственно перед Первомаем – 27 апреля 2023 года – и которые будут реализованы Законом от 26 января 2023 года, вносящим поправки в законодательство с целью устранения ненужных административных и правовых барьеров (так называемый «закон о дерегулировании»).
Изменения в lex developer
В первую очередь, закон о дерегулировании вносит существенные изменения в закон, облегчающий подготовку и реализацию инвестиций в жилую недвижимость и смежные отрасли («lex developer»). С одной стороны, поправка расширяет инвестиционные возможности на бывших коммерческих и офисных землях. Однако она также вводит жесткие требования к парковке, предусматривающие 1,5 парковочных места на каждую квартиру (1:1 в проектах в центре города), что представляет серьезную угрозу для многих проектов, находящихся в стадии разработки.
Как было отмечено в ходе законодательного процесса, положение, устанавливающее минимальное количество парковочных мест, противоречит нынешней тенденции ограничения парковочных мест для ограничения автомобильного движения. Такое решение также ограничивает возможности инвестора по развитию инвестиционного участка другими способами, например, для создания зеленых зон или зон отдыха.
К числу менее часто упоминаемых изменений относятся введение определений: развитие центра города и активная биологическая зона. Поэтому, хотя эти термины встречаются и в других правовых актах, в случае реализации инвестиций в рамках процедуры, предусмотренной законом о застройщике, эти термины следует толковать в соответствии с внесенными изменениями.
Юридическое определение застройки центра города звучит так: «группировка интенсивных застроек в районе центра города, определенная в местном плане развития, а при отсутствии местного плана — в исследовании условий и направлений пространственного развития коммуны». Это означает, что при отсутствии местного плана или неопределенности района центра города в исследовании инвесторы будут вынуждены использовать коэффициент 1,5 парковочных мест.
Второе понятие – биологически активная зона– будет пониматься как «зона с поверхностью, обустроенной таким образом, чтобы обеспечить естественное растительное покров и удержание дождевой воды, а также 50% поверхности террас и плоских крыш с такой поверхностью и другими поверхностями, обеспечивающими естественное растительное покров, площадью не менее 10 м2, и поверхностными водами на этой территории».
Кроме того, законодатель обязывает инвестора указать минимальную долю площади общедоступных, неогражденных, организованных зон отдыха и развлечений или спортивных площадок, расположенных в пределах биологически активной зоны на территории жилого инвестиционного объекта.
С учетом вышеуказанных изменений, заявки на участие в программе Lex Developer, поданные с 12 мая 2023 года, должны соответствовать описанным выше требованиям.
Изменения в Кодексе административного судопроизводства
Этот же закон внесет существенные изменения в Кодекс административного судопроизводства, введя новый § 1a в статью 127 Кодекса. В этом положении говорится, что решение органа первой инстанции становится окончательным, если орган не приводит обоснования своего решения, поскольку полностью рассматривает претензии стороны. Таким образом, это станет исключением из принципа двух инстанций. Это решение призвано ускорить и упростить разбирательства в органах государственного управления. Законодатель использует термин «стороны разбирательства» в единственном числе, не уточняя, однако, что такое решение может быть вынесено только в случаях, когда заявитель является единственной стороной. Следовательно, если орган применяет это положение при наличии нескольких сторон, это решение ограничивает возможности остальных сторон защищать свои права. Поскольку решение будет окончательным, другие стороны будут лишены возможности обжаловать решение органа во вторую инстанцию и, следовательно, будут вынуждены обращаться за защитой своих прав непосредственно в административные суды. В такой ситуации органу государственного управления потребуется подготовить обоснование, прежде чем передать материалы дела в суд.
Практика покажет, будут ли органы строительного надзора готовы применять это положение, например, при вынесении решений о выдаче разрешений на строительство.
Изменения в Законе о лесах
Поправка вносит раздел 1а в статью 37а Закона о лесах, устанавливающий право преимущественной покупки для Государственного казначейства. Ранее при каждой продаже недвижимости, даже в центре города, продавец должен был предоставить так называемое лесное свидетельство, указывающее, подпадает ли земля под упрощенный план лесоуправления или решение о лесной инвентаризации. С 12 мая 2023 года эти обстоятельства могут быть определены на основании заявления продавца, поданного под страхом наказания за лжесвидетельство. В таком случае нотариус, подготавливающий договор купли-продажи, будет обязан уведомить продавца об уголовной ответственности за предоставление ложной информации и включить эту информацию в нотариальный акт.
Это изменение, несомненно, упростит заключение договоров купли-продажи, хотя в сомнительных ситуациях, независимо от заявлений продавца, мы рекомендуем проверять фактические обстоятельства, поскольку договор, заключенный без предоставления Государственному казначейству возможности воспользоваться своим правом преимущественной покупки, будет недействительным.
На следующей неделе мы вернемся к теме внесения поправок в Закон о пространственном планировании и развитии и сосредоточимся на вопросе стандартов муниципального градостроительства.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 8 мая 2023 года.
авторы:
