Январь прошёл, но он был полон многочисленных объявлений об изменениях в законодательстве, которые, несомненно, создадут юридические проблемы для строительной отрасли. Начало года принесло, среди прочего, заявления правительства о борьбе с «пато-застройщиками» и проект закона, который фактически ограничит институциональную аренду. Сегодня мы также упомянем новую форму инвестиций в жильё: кооперативы. Приглашаем вас продолжить чтение!
Для начала напомним, что министр развития и строительства, стремясь бороться с феноменом так называемых «пафосных застройщиков», предложил изменения в технических требованиях, в том числе увеличение минимального расстояния многоквартирных жилых домов от границы участка с 4 метров до 6 метров, увеличение продолжительности солнечного света с 3 до 3,5 часов, а также строительство «приватных балконов» и «удобных детских площадок». Подробное содержание законопроекта пока неизвестно, но нет сомнений в том, что предлагаемые изменения могут еще больше увеличить стоимость строительства и отпугнуть новые инвестиции. Следовательно, как также отмечает ПЗФД, новые изменения могут негативно повлиять на доступность жилья в будущем.
Второе важное и неожиданное объявление касалось предложенных правительством изменений в правилах приобретения большого количества квартир, в том числе и в секторе институциональной аренды. Как пояснили инициаторы, рост цен на недвижимость представляет собой реальную проблему для потенциальных покупателей, и предлагаемые решения призваны сдержать рост цен. Это связано с тем, что рост цен, как полагают, является результатом массовой скупки недвижимости для сдачи в аренду крупными специализированными организациями, что ограничивает количество квартир, доступных на рынке для покупки частными лицами.
Что именно проект закона об ограничениях на приобретение жилых помещений? Он предлагает ограничить возможность приобретения жилых помещений, если данное юридическое лицо владеет как минимум пятью квартирами. После превышения лимита юридическое лицо, желающее приобрести еще одну квартиру, сможет сделать это из расчета одна квартира каждые 12 месяцев. Это правовое решение, несомненно, негативно повлияет на и без того ограниченный спрос на рынке жилья. Кроме того, планируется повышение налога на гражданско-правовые сделки при покупке шестой и последующих квартир. Этот проект вызвал критику не только со стороны рынка, но и со стороны представителей правительства, поэтому мы ожидаем окончательный вариант и обязательно вернемся к его анализу.
Сегодня мы также хотим обратить внимание на уже принятые нормативные акты, касающиеся новых решений для частных лиц в форме жилищных кооперативов.
Жилищный кооператив — это новый способ строительства жилых зданий для удовлетворения собственных жилищных потребностей. Деятельность кооперативов регулируется Законом от 4 ноября 2022 года «О жилищных кооперативах и правилах распоряжения недвижимостью, принадлежащей муниципальным недвижимым ресурсам, в целях поддержки реализации жилищных инвестиций». Положения этого Закона вступят в силу 1 марта 2023 года.
Кооператив — это инициативная группа, действующая как гражданское товарищество. Эта группа сможет получить гарантированный жилищный кредит от Банка государственной жилищной экономики (БГЭ) и построить жилищный проект для удовлетворения собственных жилищных потребностей. В принципе, это предприятие не может быть ориентировано на получение прибыли или инвестиции. Инвестиционная группа должна состоять как минимум из трех человек, и участвовать могут только физические лица. Земля, на которой будут построены объекты кооператива, будет предоставлена из муниципальных ресурсов.
Для осуществления инвестиций в жилищный кооператив членам инвестиционной группы потребуется заключить соглашение о гражданском партнерстве или соглашение о жилищном кооперативе (статья 5, пункт 1, подпункты 1 и 2 вышеупомянутого Закона о кооперативах). В соглашении о кооперативе будут указаны:
- предмет инвестиций в жилую недвижимость;
- количество жилых помещений или одноквартирных жилых домов, запланированных в рамках жилищного инвестиционного проекта, в которых не предусмотрено отдельное жилое помещение;
- принципы финансирования инвестиций в жилищное строительство;
- принципы урегулирования жилищных инвестиций;
- способ ведения дел и принятия решений;
- принципы представления;
- правила заключения договора и правила расторжения договора;
- срок действия контракта;
- правила расторжения договора.
Стороны соглашения о сотрудничестве несут солидарную ответственность за возникшие обязательства.
В заключение, начало года принесло множество объявлений об изменениях в законодательстве, которые могут существенно повлиять на рынок жилья.
На следующей неделе мы вернемся к теме цифровизации инвестиционного и строительного процесса и опишем принципы работы электронной базы данных строительных проектов.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 7 февраля 2023 года.
авторы:
