В рамках нашей серии статей о законодательных изменениях мы представим наиболее важные изменения, как запланированные, так и уже реализованные. Мы ознакомим вас с нормативными актами, касающимися рынка недвижимости и всей строительной отрасли, и обобщим их.
1. Возможные ограничения на потребление электроэнергии в связи с энергетическим кризисом – Постановление Совета Министров от 8 ноября 2021 года
В связи с продолжающимся энергетическим кризисом, вызванным аномальной жарой, войной на Украине и, как следствие, дефицитом энергоснабжения, становится все более вероятным введение правительством ограничений на потребление энергии. Учитывая ситуацию, произошедшую 4 июля 2022 года, а именно падение резервов электроэнергии в национальной электросети до 0 МВт, существует реальный риск применения статьи 11, раздела 7 Закона об энергетике. В соответствии с вышеупомянутым Законом Совет Министров имеет право ограничивать потребление энергии на ограниченный период, как это было в 2015 году.
Указанные ограничения могут применяться к потребителям энергии, которые в соответствии с соглашениями, заключенными с операторами, потребляют не менее 300 кВт энергии.
Постановление Совета Министров от 8 ноября 2021 года определяет подробные правила и порядок введения ограничений. Степень жесткости планируемых ограничений выражается по шкале от 11 до 20. Каждый последующий уровень снижает допустимый предел потребления электроэнергии и влечет за собой риск наложения штрафа на потребителя за его превышение, как это предусмотрено Законом об энергетике. В соответствии с Постановлением операторы обязаны направлять владельцам таких объектов, как торговые центры, подготовленные планы введения ограничений на электроснабжение и потребление, точно определяющие допустимые значения мощности для конкретных уровней ограничений.
В случае введения ограничений на потребление электроэнергии владельцы зданий могут быть оштрафованы на сумму не менее 10 000 злотых и не более 15% от выручки оштрафованного предприятия за предыдущий финансовый год. Однако это не единственные риски, связанные с возможными ограничениями. Многие владельцы пришли к выводу, что введение первых уровней ограничений на потребление электроэнергии сделает их объекты неработоспособными. Введение последних уровней ограничений на потребление электроэнергии может означать, что даже при отключении всех систем однократное срабатывание системы противопожарной защиты может превысить установленные лимиты. Кроме того, жильцы зданий подвергаются значительному риску понести убытки, связанные с необходимостью отключения холодильников или спортивного оборудования.
2. Налог на доход от зданий – ст. 24б Закона о корпоративном подоходном налоге
В связи с поправками к Закону о корпоративном налоге 2018 года вступила в силу статья 24b, устанавливающая так называемый налог на доход от зданий или минимальный налог. Налоговая обязанность по этой статье была приостановлена на время пандемии COVID-19, но возобновила действие с июня этого года, при этом первый срок уплаты приходится на 20 июля.
Владельцы и совладельцы зданий, расположенных в Республике Польша и сданных в аренду полностью или частично, обязаны уплачивать налог. Ставка налога составляет 0,035% от налоговой базы в месяц. Однако следует отметить, что верхний предел налога, ранее установленный на уровне 10 000 000 злотых, больше не применяется. Налогоплательщики, владеющие более чем одним зданием, будут платить совокупный налог. Налогоплательщики, подпадающие под действие данного налогового режима, обязаны представлять и указывать в своей годовой налоговой декларации основные средства, стоимость которых составляет налоговую базу, суммы уплаченного и подлежащего уплате налога, а также суммы произведенных вычетов.
В связи с изменением правил в 2019 году появилась возможность возврата переплаченного налога с доходов от зданий, даже в ситуации, когда налог на прибыль предприятий слишком низок для полного вычета.
3. Проект закона об изменении назначения некоторых нежилых зданий на жилые
12 августа 2022 года в Сейм был представлен проект закона об изменении назначения некоторых нежилых зданий на жилые. Предложенный законопроект призван стать экстренной мерой в ответ на жилищный кризис в Европе, в том числе и в Польше.
Ожидается, что растущее число пустующих офисных и коммерческих зданий будет решено путем их переоборудования в жилые помещения, которые становится все труднее приобрести. Хотя действующие положения Закона о строительстве позволяют перепрофилировать здания из офисных/коммерческих в жилые, они содержат барьеры, которые предлагаемый закон призван устранить. Согласно пояснительной записке к законопроекту, он в конечном итоге распространяется на здания с торговой площадью более 2000 м², которые часто очень привлекательны для жилого использования. Эти здания часто расположены в пределах зон местного территориального развития, внесение изменений в которые занимает много времени. Предлагаемые изменения также призваны решить эту проблему путем внесения поправок в так называемый «закон о специальном бюджете», что расширит сферу его применения.
Предлагаемые изменения призваны упростить положения Строительного кодекса, касающиеся переоборудования офисных и коммерческих зданий в жилые, путем освобождения этих работ от необходимости получения разрешения на строительство, а также от необходимости сообщать о проведенных работах. Однако требование получения соответствующих разрешений останется в силе для изменений конструктивных элементов здания, поскольку они имеют решающее значение для безопасности жильцов. Конкретным решением является разрешение использования инструментов, введенных Специальным законом о жилищном строительстве. В соответствии со статьей 5, разделом 3 Специального закона о жилищном строительстве, инвестиции в жилое или связанное с ним строительство осуществляются независимо от наличия или положений местного плана развития, при условии, что они не противоречат исследованию муниципалитетом условий и направлений пространственного развития.
Вышеуказанные решения носят лишь ситуативный, а не системный характер (в связи с мерами по преодолению последствий пандемии и притоком беженцев из Украины), поэтому они могут применяться в течение определенного периода времени (предполагается период до 2 лет с даты вступления Закона в силу).
4. Продажа отдельных земельных участков как вид коммерческой деятельности – обложение налогом PCC или НДС на основании решения Конституционного трибунала по делу № SK 20/19?
19 июля 2022 года Конституционный трибунал вынес решение по конституционной жалобе, касающейся конституционности подоходного налога с физических лиц, обусловленной расплывчатым определением «экономической деятельности». Дело, рассматриваемое Трибуналом, касалось раздела и продажи фермером части его земельных участков. Налоговая служба классифицировала эту сделку как профессиональную сделку с недвижимостью, подлежащую обложению подоходным налогом с физических лиц.
Трибунал постановил, что налоговая служба будет оценивать каждый случай на предмет того, является ли отчуждение собственником частной собственности экономической деятельностью. Заявитель, ранее занимавшийся сельскохозяйственной и предпринимательской деятельностью, разделил свой земельный участок на более мелкие участки и систематически продавал их, что налоговая служба расценила как незадекларированную профессиональную предпринимательскую деятельность, связанную с продажей недвижимости. И провинциальный, и высший административные суды согласились с налоговой службой, отклонив аргументы собственника, включая многочисленные прецеденты национального и европейского права, а также неоднозначность понятия «экономическая деятельность» в статье 5а, пункте 6 Закона о подоходном налоге с физических лиц.
Данное решение позволит налоговым органам в каждом конкретном случае определять, является ли отчуждение собственником своей собственности предпринимательской деятельностью. Единственный способ защитить свои права в сложившейся ситуации — это обращение в суд. В своем решении от 18 декабря 2019 года (дело № I SA/Gl 798/19) Провинциальный административный суд в Гливице встал на сторону налогоплательщика, сославшись на решения Суда Европейского союза, в которых говорится, что если продажа недвижимости происходит в рамках управления частным имуществом, она не может считаться облагаемой НДС (решение по объединенным делам C-180/10 и C-181/10 от 15 сентября 2011 года).
Последствия решения Конституционного трибунала могут привести к ситуации, когда возникнут сомнения относительно вида и размера налогообложения при продаже недвижимости.
Приглашаем вас следить за нашей предстоящей серией статей об инвестициях в PRS.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 24 августа 2022 года.
автор:
