Напоминаем, что 20 апреля 2021 года Сейм принял Закон о защите прав покупателей жилых единиц или домов на одну семью и о Гарантийном фонде застройщика («Новый закон о застройщиках»). Следующим шагом станет рассмотрение Сенатом Нового закона о застройщиках. Согласно последней информации, заключительный этап законодательного процесса, то есть подписание закона Президентом Республики Польша, ожидается в июне 2021 года. Новые правила должны вступить в силу через 12 месяцев после их публикации в Законодательном журнале, за исключением некоторых статей, которые вступят в силу в другие сроки.
В связи с активной законодательной работой, в сегодняшнем сообщении мы еще раз рассмотрим предлагаемые изменения – на этот раз касающиеся информационного проспекта. На данном этапе представляется неизбежным, что новый закон о застройке станет правовым актом, с которым застройщикам придется иметь дело уже в следующем году.
Информационный проспект – текущее состояние
В соответствии с действующими правилами, застройщик, начинающий продажу объекта недвижимости, обязан подготовить информационный проспект и по запросу предоставить его и прилагаемые к нему документы заинтересованному лицу, желающему заключить договор купли-продажи. Предоставление осуществляется бесплатно и на надежном носителе информации. Информационный проспект является неотъемлемой частью договора купли-продажи недвижимости. Кроме того, он должен соответствовать образцу, указанному в приложении к действующему Закону о развитии (см. Закон от 16 сентября 2011 г. о защите прав покупателей жилых единиц или домов на одну семью).
В данном шаблоне информационный проспект состоит из двух частей: общей и индивидуальной.
В общем разделе застройщик обязан предоставить информацию о своем правовом и финансовом положении. Это включает, помимо прочего, (i) идентификационные данные застройщика, (ii) описание опыта застройщика в реализации строительных проектов, (iii) информацию о принудительном и административном производстве, проведенном в отношении застройщика, в рамках которого сумма принудительно взысканной задолженности превышает 100 000 злотых, (iv) информацию о земельном участке и здании, и (v) условия расторжения договора о застройке.
Отдельный раздел посвящен подробной информации об объекте, такой как площадь, местоположение и планировка помещений.
Проспект эмиссии – предлагаемые изменения
Основное изменение в предлагаемом новом Законе о развитии, касающееся информационного проспекта, заключается в изменении правил его предоставления. Предлагается, чтобы застройщик – независимо от запроса заинтересованного лица, желающего заключить договор – предоставлял ему информационный проспект до заключения договора резервирования, договора о застройке или одного из других договоров, указанных в проекте. Это означает, что на этапе заключения договоров резервирования потребуется подготовка проекта, как мы также писали на прошлой неделе в сообщении № 47.
Изменения коснутся и самого информационного проспекта. В целом, этот документ, несомненно, значительно увеличится в объеме, поскольку добавлено множество новых разделов, требующих предоставления информации об инвестициях и их окружении. Было предложено дополнить шаблон информационного проспекта информацией о едином лимите гарантии, применимом в случае банкротства банка, в котором ведется жилищный эскроу-счет, полезной площади квартиры или дома, а также цене за квадратный метр полезной площади квартиры или дома.
Стоит подчеркнуть, что в новом Законе о застройке прямо говорится о полезной площади, в то время как в действующем законе просто указывается площадь в квадратных футах. На практике, согласно действующим правилам, стороны могут изменить метод расчета площади в квадратных футах для целей соглашения о застройке, что станет значительно сложнее после вступления в силу нового Закона о застройке.
В связи с тем, что соглашение с застройщиком может заключаться на различных этапах строительного проекта, и каждый раз до его заключения застройщик обязан предоставлять клиенту информационный проспект, были добавлены следующие поля: (i) дата принятия окончательного решения о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию или завершении строительства одноквартирного дома, (ii) дата выдачи свидетельства о самостоятельном владении жилым помещением и (iii) дата установления самостоятельного владения жилым помещением. В этом контексте следует отметить, что при подготовке проспекта застройщик не всегда сможет указать конкретную дату этих событий. Исходя из предположения инициатора проекта, эти поля следует заполнять только в том случае, если соответствующие документы уже были выданы. Поэтому на момент начала проекта эти поля следует оставить пустыми. Заполнение потребуется только по мере продвижения проекта, и, следовательно, особое внимание будет уделено информированию клиентов, еще не подписавших договоры на строительство, о таких изменениях.
Кроме того, информация, представленная в проспекте относительно земельных участков и территориального развития, была уточнена за счет предоставления конкретных сведений не только о земельном участке, связанном с проектом застройки, но и о соседних участках. Один из видов информации, которую застройщик будет обязан включить в проспект, — это данные, содержащиеся в общедоступных документах, касающиеся инвестиций, запланированных в радиусе 1 километра от участка, на котором осуществляется проект застройки. В этой связи был представлен каталог документов, которые могут служить источником вышеуказанной информации для застройщика, включая: (i) местный план пространственного развития, (ii) исследование направлений и пространственного развития коммуны, (iii) решения по экологическим условиям, (iv) решения по зонам ограниченного использования, (v) местные планы реконструкции, (vi) карты пойм и решения, вытекающие из конкретных положений, такие как: (vii) решение о разрешении на осуществление инвестиций в дорожное строительство, (viii) решение об определении местоположения железнодорожной линии, (ix) решение о разрешении на осуществление инвестиций в строительство общественного аэропорта, (x) решение о разрешении на осуществление инвестиций в строительство противопаводковых сооружений, (xi) решение об определении местоположения инвестиций в строительство атомной электростанции.
В информационном проспекте застройщик также будет обязан указать метод расчета суммы взноса, уплачиваемого в Фонд гарантий застройщика.
В проспект также добавлено дополнительное приложение – «проект концепции развития инвестиционного участка и его окрестностей, указывающий на условия строительства и размещения важных инвестиционных объектов, вытекающие из отдельных нормативных актов, а также существующего и планируемого использования прилегающих территорий (например, землепользование, охранные зоны, нарушения целостности)». Это означает, что существующий план застройки необходимо будет расширить, включив в него информацию о территориях, прилегающих к объекту недвижимости, где осуществляется инвестиция.
Мы сердечно приглашаем вас и дальше следить за нашими статьями – на следующей неделе мы продолжим обсуждать вопросы, связанные с информационным проспектом, но на этот раз хотели бы обратить ваше внимание на последствия ошибок или несвоевременного обновления информации.
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Если вы еще не подписаны на нашу рассылку, пожалуйста, отправьте электронное письмо по адресу social@kglegal.pl, указав, что вы хотели бы получать рассылку «Вторничные утра для строителей».
автор:
