В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строителей» мы хотели бы познакомить вас с темой оформления ипотеки на акции.
Напомним, что в соответствии с Законом о земельных и ипотечных реестрах ипотека может быть оформлена на следующие права:
- Законодательство о праве собственности на недвижимость,
- право бессрочного пользования недвижимым имуществом,
- право кооперативной собственности на помещение,
- Дебиторская задолженность, обеспеченная ипотекой (так называемая «субинтабулят»).
В случае, если выбранное право находится в совместной собственности нескольких лиц, ипотека будет обременять индивидуальные доли, принадлежащие этим лицам. Однако следует отметить, что если недвижимость принадлежит одному собственнику, а не нескольким, то такой единоличный собственник не может «отделить» свою долю в недвижимости и обременять ее.
Допускается оформление ипотеки на долю в совместной собственности, что не следует путать с обременением физически обозначенной части имущества, например, геодезического участка.
Однако возможно оформление отдельных ипотечных кредитов на отдельные акции. При этом такой ипотечный кредит, оформленный на акцию, должен покрывать всю акцию целиком.
Для оформления ипотеки на долю в собственности собственник должен подать заявление об установлении ипотеки. Это заявление должно быть оформлено в виде нотариального акта.
Как правило, если один из совладельцев или арендаторов желает обременять свою долю ипотекой, согласие других совладельцев или арендаторов ему не требуется. Это вытекает из положений Гражданского кодекса о совместной собственности, которые применяются к ипотеке. Однако это правило не распространяется на положения, касающиеся долей, входящих в состав наследства , для которых, в случае обременения, требуется согласие других наследников. В отсутствие согласия такое действие считается недействительным.
Интересный вопрос, связанный с обременением долей ипотекой, касается отмены (судебной или договорной) совместной собственности на недвижимость в ситуации, когда часть ее обременена ипотекой, что стало предметом решения Конституционного трибунала.
В фактических обстоятельствах, легших в основу решения трибунала от 10 июля 2012 года (ссылка P 15/12), было подано заявление о свободном от обременений разделении имущества в пользу лиц, чьи доли в совместном имуществе были свободны от ипотечных обременений, при этом ипотечные залоги в разделе IV земельного и ипотечного реестра, ведущегося для земельного и ипотечного имущества, на доли предыдущих должников по ипотеке (ипотечных должников), внесенные в земельный и ипотечный реестр, из которого должно было быть отделено имущество.
Было отмечено, что в противном случае ипотечный кредитор окажется в чрезмерно привилегированном положении и будет «излишне обеспечен залогом», что произойдет за счет лиц, не участвующих в процедуре внесения ипотеки в земельный и ипотечный реестр.
Кроме того, утверждалось, что если ипотечные должники не смогут погасить свои обязательства перед кредиторами после прекращения совместной собственности, каждый совладелец (даже тот, кто не является должником) будет подвержен риску продажи своей недвижимости с аукциона. Это создаст ситуацию, в которой ипотечный кредитор будет иметь большее влияние на правовой статус данной недвижимости, чем собственник, не являющийся личным должником.
В вышеупомянутом решении Конституционный трибунал указал, что невозможно согласиться с мнением о том, что любое обременение доли вовлекает всех совладельцев в отношения между ипотечным кредитором (например, банком) и должником (т.е. совладельцем имущества) и влияет на их правовое положение в случае определенных событий, таких как прекращение совместной собственности. Он подчеркнул необходимость защиты законодателем интересов собственников имущества, чьи доли не обременены и не должны быть обременены. Трибунал постановил, что кредитор должен принять на себя риск, связанный с временным характером совместной собственности.
Подводя итог вышеизложенным соображениям, следует отметить, что при залоге доли в недвижимости ипотека должна обременять только эту конкретную долю. Следовательно, залогодержатель может добиваться удовлетворения своих требований исключительно за счет этой доли, например, посредством исполнительного производства, но не имеет права «завладеть» всей недвижимостью целиком.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 14 апреля 2025 года.
автор:
Получайте первыми наши статьи и юридические уведомления прямо на вашу электронную почту! Подпишитесь на нашу рассылку, перейдя по ссылке , или свяжитесь с нами по адресу social@kglegal.pl, чтобы персонализировать контент.
