В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строителей» мы хотели бы познакомить вас с одним из последних толкований Главного управления строительного контроля («ГУНК»), выпущенным в рамках образовательной серии «Интересные толкования ГУНК», в которой управление разъясняет отдельные положения строительного права, которые могут вызывать сомнения или различные толкования.
Сегодняшний вопрос: может ли несколько записей в строительном журнале предотвратить истечение срока действия разрешения на строительство? На практике — не обязательно, поскольку власти и суды в первую очередь обращают внимание на фактический прогресс на месте, а не на видимость деятельности.
Когда истекает срок действия разрешения?
Строительный закон предусматривает, что разрешение на строительство утрачивает силу, если строительство не началось в течение трех лет с даты вступления решения в силу или если строительство прерывается на срок более трех лет (статья 37, раздел 1 Строительного закона). В литературе указывается, что это существенный срок, означающий, что после его истечения инвестор теряет право на получение разрешения, и дальнейшие работы могут рассматриваться как выполненные без необходимого разрешения. Важно отметить, что на практике орган власти обычно подтверждает этот факт отдельным административным решением, поскольку сначала он должен определить, действительно ли имело место нарушение/невыполнение работ в соответствии с положениями закона.
Здесь кроется ключевая ловушка: инвестор думает, что «что-то происходит», но для офиса важно, были ли это строительные работы, которые нарушают сроки, или же это были лишь вспомогательные работы или уборка.
Что такое «очевидное продолжение»?
В GUNB описали случай, когда разрешение распространялось на строительство шести сегментов, а проведенные за эти годы проверки показали, что никаких дальнейших работ, кроме закладки фундамента, выполнено не было. Последующая проверка выявила лишь поверхностные работы: благоустройство территории, стрижка травы и растительности, внесение свежего песка и следы почвы возле фундамента, что указывало на необходимость очистки.
В то же время, в строительном журнале содержались записи, касающиеся, среди прочего, возведения фундаментов, авторского надзора, посадки кустарников, геодезической разметки, а также «работ по уборке, обеспечению безопасности и техническому обслуживанию». Однако Верховный административный суд в Варшаве (дело II ОСК 564/15), отклонив кассационную апелляцию, подтвердил, что сами записи не определяют продолжение строительства и что процесс был прерван неизменным техническим состоянием и отсутствием прогресса между проверками. Суд прямо заявил, что эти записи являются свидетельством видимой активности и не соответствуют фактическому прогрессу инвестиций.
В заключение, строительный журнал является важным доказательством, но не защитой – особенно когда доказательства, полученные на основе состояния строительной площадки (отчеты, фотографии, информация о ходе работ), свидетельствуют об обратном.
Что это означает на практике?
Во-первых, согласно правилам, началом строительства считается начало подготовительных работ на строительной площадке, а перечень этих работ (например, геодезическая разметка, выравнивание участка, обустройство территории и подключение к строительным сетям) выводится из статьи 41 Закона о строительстве. Перечень подготовительных работ, как правило, считается завершенным, поэтому «прочие виды деятельности» не могут считаться началом строительства в юридическом смысле.
Во-вторых, распространенная ошибка — путать присутствие инвестора на участке с проведением работ: уборка, стрижка газона, ремонт забора, укрепление фундамента или даже посадка зелени могут быть полезны, но они не должны прерывать течение трехлетнего периода, если строительство объективно приостановлено.
В-третьих, многие инвесторы считают, что записи в строительном журнале достаточно, в то время как подчеркивается, что журнал, несмотря на его законодательное определение, подлежит оценке, как и любое другое доказательство, и орган власти может (и часто обязан) сравнить его с результатами инспекции.
Следовательно, необходимо следить не только за содержанием записей в строительном журнале, но и за фактическим выполнением работ на строительной площадке.
Следующие изменения: электронный журнал строительных работ
Стоит также упомянуть электронный строительный журнал (ЭЗ), который уже функционирует в ИТ-системе и может использоваться вместо бумажного журнала.
Этот срок уже был продлен, но в настоящее время бумажный журнал учета строительных работ будет доступен до конца 2029 года, после чего, как правило, останется только электронная форма (с некоторыми исключениями). Организации, использующие электронный журнал учета, указывают на положительные аспекты его использования, отмечая, что он помогает организовать ход проекта (кто что внес, когда и для участников) и облегчает защиту хронологии событий. Однако он не заменит фактические полевые работы, если спор касается перерыва или отсутствия прогресса в строительстве.
Вкратце, ключевой вопрос — соблюдение сроков, не только формальных, но и практических, на строительной площадке. Если существует риск истечения срока действия разрешения, важны быстрая реакция и разумная стратегия, а не импульсивные, спонтанные. Мы часто помогали нашим клиентам спокойно анализировать факты и документы (разрешение, строительный журнал), предоставляя юридические консультации, чтобы инвестор мог успешно завершить строительный проект.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 23 февраля 2026 года.
Автор:
Автор/редактор серии:
