Это последняя статья из серии «Вторничные утра для строительной отрасли» за 2025 год. Как и в предыдущие годы, мы решили подвести итоги и осветить вопросы, повлиявшие на рынок недвижимости в прошлом году. На наш взгляд, 2025 год запомнится в сфере права недвижимости как период дальнейших поправок к Закону о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью и Гарантийному фонду застройщиков («Закон о развитии»).
В 2025 году законодательный орган принял пять поправок к этому закону, четыре из которых уже вступили в силу. Поэтому в этом году застройщикам пришлось адаптировать свою документацию, процедуры продаж и информационные системы к растущим законодательным требованиям. То же самое будет справедливо и в начале 2026 года.
Прозрачность ценообразования и новые информационные обязательства
Одной из ключевых поправок стало введение обязательной прозрачности цен, которая включала публикацию текущих и исторических цен на квартиры на сайтах застройщиков и передачу данных в общедоступные системы. Это изменение повысило прозрачность первичного рынка, но также создало для застройщиков практические проблемы, связанные с обновлением данных, согласованностью маркетинговых коммуникаций и риском санкций за ошибки или неточности.
Взносы в Фонд гарантий для застройщиков
Еще одним важным практическим изменением стало распространение обязанности по внесению взносов в Фонд развития (ФРР) на все соглашения о развитии и обязательствах, заключенные в соответствии со статьей 2 Закона о развитии после вступления в силу поправок. Эта обязанность была введена независимо от даты начала реализации проекта развития или инвестиционной задачи. Это изменение потребовало обновления типовых форм соглашений о развитии и обязательствах, а также тесного сотрудничества с банками, ведущими эскроу-счета для жилой недвижимости (хотя банковская практика различалась).
Гарантия
В сентябре 2025 года вступила в силу новая статья 41а Закона о развитии, вводящая ответственность застройщика за физические и юридические дефекты недвижимости в рамках договоров на строительство и обязательных контрактов. Таким образом, больше нет никаких сомнений в том, что в подобных случаях будут применяться положения Гражданского кодекса, касающиеся гарантий.
DOM Portal – продолжение концепции «прозрачности цен»
Тенденция к прозрачности продолжилась с принятием нормативных актов о создании Портала данных о сделках с жилой недвижимостью (DOM Portal), который будет управляться Фондом страховых гарантий. Этот портал будет собирать данные о сделках на первичном и вторичном рынках, а статистическая часть будет доступна для общественности при сохранении уровня анонимности. Хотя портал фактически начнет работу только в апреле 2027 года,направление регулирования рынка жилой недвижимости уже определено.
Полезная площадь – метод расчета цены
Последняя поправка к Закону о развитии была принята Сеймом и Сенатом в декабре и представлена на подписание Президенту Республики Польша 19 декабря 2025 года. Эта поправка, в случае её подписания Президентом, введёт правила определения цен на основе полезной площади жилых единиц и домов на одну семью, что имеет существенные практические последствия как для застройщиков, так и для покупателей. В соответствии с новой статьей 5а Закона о развитии, в договорах, регулируемых этим Законом, включая договоры на застройку, договоры купли-продажи и договоры резервирования, цена жилой единицы или дома на одну семью должна определяться как произведение полезной площади (выраженной в м²) и цены за м² этой площади. Крайне важно установить, что полезная площадь должна определяться в соответствии с Польским стандартом определения и расчета показателей площади и объема в строительстве, действующим на дату подачи заявления на получение разрешения на строительство или уведомления о начале строительства для данной единицы или дома.
Данное положение обязывает застройщиков поддерживать особую согласованность между проектной, административной и договорной документацией, что на практике означает пересмотр используемых шаблонов документов и внесение изменений, которые обеспечат соответствие измененным правилам.
Поправка еще ожидает подписи Президента, но вступит в силу быстро, в течение 30 дней после ее публикации в Журнале законов, вероятно, в начале февраля 2026 года. Важно отметить, что она также будет применяться к проектам развития или текущим инвестиционным проектам. Если вам нужна помощь в оценке влияния этой поправки или обновлении документов, пожалуйста, свяжитесь с нашим офисом.
В целом, 2025 год стал годом повышения ответственности застройщиков, инвестирующих в рынок жилой недвижимости, в результате законодательных изменений, направленных на уточнение правил и повышение прозрачности. Изменения в Законе о застройщиках установили новый стандарт работы, особенно в отношении доступа к ценам на жилье, полные последствия которого станут очевидны в ближайшие годы.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 30 декабря 2025 года.
Автор/редактор серии:
