В следующей статье серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы продолжаем обсуждать вопросы, связанные с местными планами развития («МПЗР»). Сегодня мы рассмотрим тему компенсации за снижение стоимости недвижимости в результате введения нового или измененного МПЗР, также известного как компенсация за планирование. Это связано с тем, что введение или изменение МПЗР может иметь негативные последствия для собственников или постоянных пользователей недвижимости – это может препятствовать или значительно ограничивать текущее использование недвижимости или вызывать снижение ее стоимости. Законодатели внесли в Закон о пространственном планировании и развитии («ПЗР») механизмы компенсации убытков от потери недвижимости в результате таких обстоятельств.
Основные утверждения
В соответствии со статьей 36, разделом 1 Плана пространственного развития, если принятие или изменение плана делает использование недвижимости прежним образом невозможным или существенно ограниченным, собственник или постоянный пользователь может потребовать от муниципалитета или органа, контролирующего закрытую территорию, если изменение или принятие местного плана пространственного развития обусловлено потребностями национальной обороны или безопасности:
- компенсация за фактически понесенный ущерб или
- приобретение недвижимости (полностью или частично).
Это положение применяется к ситуациям, когда, например, земля была предназначена для застройки, а план запрещает застройку или существенно ограничивает ее путем создания зеленых зон или охранных зон. Положения Плана пространственного развития позволяют коммуне предложить альтернативный объект недвижимости, и после заключения соглашения об обмене права на него утрачивают силу.
Дополнительные обстоятельства также были введены новой статьей 37(1) Плана пространственного развития. Согласно этому положению, если изменение или принятие Плана пространственного развития приводит к ограничениям на развитие и управление, обусловленным расположением наземной авиационной базы и зонами, ограничивающими развитие, владелец может подать вышеупомянутые претензии в Польское агентство аэронавигационного обслуживания. К этим претензиям применяются положения, касающиеся общих претензий в рамках Плана пространственного развития.
Обстоятельства, исключающие подачу заявления
Стоит отметить, что компенсация предоставляется не во всех случаях. Это право не распространяется на поправки к местному плану пространственного развития (МППР) или его принятие, если его содержание не является результатом независимого определения муниципалитетом предполагаемого использования и назначения объекта недвижимости, а вытекает из таких обстоятельств, как:
- Экологические, природные или геоморфологические условия, связанные с возникновением наводнений, и вытекающие из этого ограничения, предусмотренные в отдельных нормативных актах,
- решения о местоположении или реализации инвестиций общественного назначения, принимаемые органами, не являющимися муниципалитетом
- Запреты/ограничения на застройку и освоение земель, вытекающие из положений законов и нормативных актов, включая местные законы, изданные на их основе.
Претензия после продажи недвижимости
Если принятие местного плана пространственного развития (МППР) приводит к снижению стоимости недвижимости, собственник или бессрочный пользователь, распорядившийся имуществом и ранее не воспользовавшийся указанными выше правами, может потребовать от муниципалитета компенсацию, равную снижению стоимости имущества. Для такого требования (статья 36, пункт 3) необходимо совокупное выполнение следующих условий: принятие или изменение местного плана пространственного развития, снижение стоимости имущества, причинно-следственная связь между принятием МППР и снижением стоимости, продажа имущества и отсутствие предварительных требований о выкупе или компенсации фактического ущерба. На практике распоряжение означает оплаченный и эквивалентный юридический акт (обычно продажа); дарение или экспроприация не позволяют требовать такой компенсации.
Процедура расчета компенсации – претензия после продажи недвижимости
Принципы расчета компенсации регулируются статьей 37 Закона о государственных Размер компенсации за снижение стоимости имущества определяется на день его продажи за вознаграждение.
- в ситуации, когда в результате принятия Плана управления зонированием территорий (MPZP) для территорий, еще не охваченных таким планом или не охваченных действующим на дату принятия настоящего MPZP, дальнейшее фактическое использование имущества способом, соответствующим фактическому использованию имущества на дату принятия MPZP, стало невозможным или значительно ограниченным – остается только фактическое использование имущества и доступ к объектам инфраструктуры, существовавшим на дату принятия MPZP, таким как дороги и инженерные сети;
- в ситуации, когда в результате изменения местного плана пространственного развития или его принятия для территории, охватываемой планом, действующим на дату принятия данного местного плана пространственного развития, использование недвижимости или ее части способом, соответствующим предыдущему предполагаемому использованию, стало невозможным или существенно ограниченным — предыдущее предполагаемое использование, вытекающее из измененного/отмененного местного плана пространственного развития.
Следовательно, для того чтобы уполномоченный орган заказал отчет об оценке, который будет подготовлен оценщиком недвижимости и определит обе стоимости.
В соответствии со статьей 37, разделом 3 Закона о землепользовании и собственности, требование о компенсации может быть подано в течение пяти лет с даты вступления в силу местного плана зонирования или его поправок (т.е. с даты вступления плана в силу после его публикации в официальном вестнике провинции). Обязательство по выплате компенсации или выкупу должно быть выполнено в течение шести месяцев с даты подачи заявления ; в случае задержки начисляются установленные законом проценты.
Краткое содержание
Возможность получения компенсации за снижение стоимости недвижимости в результате принятия или изменения местного плана застройки является важным элементом защиты прав собственников. Закон предусматривает два механизма компенсации: требование о выкупе недвижимости или компенсация фактического ущерба, если план препятствует ее текущему использованию, и требование о компенсации за снижение стоимости, если собственник/постоянный пользователь решает продать недвижимость. Если вам нужен консультант для защиты ваших прав, пожалуйста, свяжитесь с нашей юридической фирмой.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 25 августа 2025 года.
Автор:
Редактор серии:
