Введение зоны ограниченного использования (ROU), например, вокруг аэропортов или крупных промышленных объектов, часто влечет за собой значительные неудобства для владельцев близлежащих земельных участков. Недавняя судебная практика показывает, что само включение объекта недвижимости в такую зону открывает возможность для предъявления исков о возмещении ущерба, даже если владелец не сталкивается с конкретными запретами на строительство.
OOU как «особая форма экспроприации»
Согласно устоявшейся позиции Верховного суда, создание зоны ограниченного использования представляет собой особую форму «экспроприации» части прав собственника. Это проявляется в ограничении полного использования собственности и снижении ее рыночной стоимости из-за близости причиняемого неудобства строения.
Таким образом, собственники имеют право на справедливую компенсацию в соответствии со статьей 129, разделом 2 Закона об охране окружающей среды (PrOchrŚrod). Это положение предоставляет самостоятельную правовую основу для предъявления претензий, связанных с ограничениями на использование недвижимости.
Снижение стоимости недвижимости и отсутствие конкретных запретов
Одним из важнейших правовых вопросов последних лет стал вопрос о том, полагается ли компенсация также в тех случаях, когда стоимость имущества снизилась исключительно из-за того, что оно находится в пределах границ объекта, находящегося в эксплуатации, без какой-либо связи с дополнительными ограничениями (например, вытекающими из статьи 135, пункта 3а Регламента об охране окружающей среды).
Верховный суд в своем решении от 25 февраля 2026 года (дело № I CSK 41/25) подтвердил прецедентное право, благоприятное для собственников:
- Владелец имеет право на компенсацию за тот факт, что его собственность находится в зоне ограниченного использования.
- Претензия обоснована, даже если снижение стоимости имущества не связано с конкретными ограничениями, предусмотренными в Законе.
- Предполагается, что само создание зоны, не подлежащей регулированию застройкой, приводит к снижению стоимости недвижимости в результате ограничений, предусмотренных законом о создании данной зоны.
Что должен доказать владелец недвижимости?
Несмотря на благоприятный характер судебной практики, для получения компенсации необходимо продемонстрировать совокупное выполнение трех условий:
- Вступление в силу местного закона, устанавливающего зону ограниченного использования и ограничивающего использование недвижимости.
- Ущерб, понесенный владельцем (обычно в виде снижения стоимости недвижимости).
- Причинно-следственная связь между введенным ограничением и причиненным ущербом.
Кто может подать заявку на компенсацию?
Право предъявлять претензии (так называемая активная законность) предоставляется субъектам, обладающим статусом собственника, бессрочного узуфруктуария или лица, владеющего иными правами . Этот статус должен сохраняться с момента вступления в силу акта об установлении права пользования имуществом до завершения слушания дела в суде второй инстанции.
Краткое содержание
Недавние решения Верховного суда подтверждают, что путь к компенсации за размещение недвижимости в зоне ограниченного использования открыт. Если ваша недвижимость находится в зоне ограниченного использования, вы имеете право на компенсацию за снижение ее стоимости, независимо от того, были ли на вас наложены дополнительные технические запреты.
Наша юридическая фирма оказывает всестороннюю поддержку в анализе вашей правовой ситуации и представляет ваши интересы в спорах о компенсации в судах всех инстанций.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Закон действует по состоянию на 8 апреля 2026 года.
Автор:
Редактор серии:
