В сегодняшней статье, в продолжение серии материалов об инвестициях в ПРС, мы рассмотрим тему договоров на реализацию инвестиций в ПРС.
Важно с самого начала подчеркнуть, что внедрение инвестиций в PRS отходит от стандартных решений, ориентированных на покупку застройщиками готовых проектов. Эта бизнес-модель делает упор на синергию между застройщиками и фондами, о чем мы поговорим позже в этой статье.
Важно подчеркнуть, что развитие рынка арендного жилья в первую очередь зависит от институциональных инвесторов, присутствие которых может только положительно повлиять на дефицит жилья на рынке аренды. Стоит отметить, что инвестиции в арендное жилье создают множество сценариев сделок, что делает их еще более уникальными инвестиционными проектами в сфере жилой недвижимости. Поэтому важно подчеркнуть, что идеального сценария сделки не существует, поскольку каждый из них является междисциплинарным и характеризуется высокой степенью гибкости, адаптированной к потребностям инвестора. Однако общим знаменателем таких инвестиций является стремление удовлетворить ожидания конкретной группы потенциальных арендаторов. Цель состоит в том, чтобы максимизировать диверсификацию арендаторов, что призвано привлечь различные группы и разрушить существующую модель преимущественно собственникового подхода к недвижимости.
Наилучшим примером сосуществования застройщика и фонда является формула форвардного финансирования, при которой фонд гарантирует все средства для реализации жилищного проекта, а средства, переводимые фондом, обеспечивают застройщику возможность обеспечить желаемый уровень отделки как отдельных квартир, так и всего здания. Совместные сделки между фондом и застройщиком, как правило, соответствуют Национальной жилищной программе, введенной польским правительством в 2016 году.
Деловые отношения застройщика с фондом, а также связанные с этим сделки по форвардному финансированию/форвардной покупке, начинаются на этапе приобретения земли. Этот процесс осуществляется совместно, чтобы наилучшим образом соответствовать ожиданиям клиентов фонда и стандартам проектирования фонда. Однако это не исключает возможности использования застройщиком земельного банка, часто формируемого годами, поскольку институциональные инвесторы высоко ценят знания и опыт застройщиков в этой области, а также их интуицию относительно подходящего места для таких инвестиций. Поэтому, помимо самого этапа приобретения земли, такие сделки также включают покупку помещений или зданий фондом на ранней стадии развития, обеспечение финансирования строительства застройщиком и строго определенные условия и сроки, установленные для застройщика.
Из вышеизложенного можно вывести общий принцип тесного сотрудничества между застройщиком и фондом, кульминацией которого является реализация инвестиционного проекта «под ключ» в соответствии со стандартами, установленными фондом. Важно отметить, что это пример сотрудничества, в котором знания и опыт застройщика в сочетании с организационными возможностями и значительными капиталовложениями институционального инвестора напрямую приводят к созданию продукта, представляющего собой достойную альтернативу необходимости приобретения права собственности на недвижимость. Также стоит отметить, что сотрудничество таких организаций значительно упрощает внедрение экологически чистых решений в рамках инвестиций, способствующих интенсивному, но сбалансированному развитию городской среды. Следует напомнить, что образцовая инвестиция в недвижимость начинается с покупки объекта и охватывает все остальные этапы, даже до начала работ, такие как заключение договора на проектирование, договора с генеральным подрядчиком и договора на управление проектом.
Вполне возможно, что застройщик начнет сотрудничество с фондом только после получения разрешения на строительство. В таком случае застройщик и фонд, после заключения инвестиционного соглашения, будут совместно реализовывать инвестиции, при этом платежи фонду будут производиться в соответствии с ходом строительства и согласованным графиком. Это позволяет застройщику финансировать инвестиции на постоянной основе, одновременно защищая интересы институционального инвестора как капитализирующей организации. Далее застройщик должен завершить отделку и меблировку помещений «под ключ».
Следует помнить, что сотрудничество между застройщиком и фондом также включает в себя совместный маркетинг и заключение договоров аренды, которые являются важными элементами инвестиционного соглашения застройщика с конкретным фондом.
Мы подчеркиваем, что профессиональные консультанты будут играть решающую роль на протяжении всего инвестиционного процесса в сфере аренды жилой недвижимости. Их роль на начальном этапе сотрудничества между фондом и застройщиком является стратегической, поскольку именно этот период определяет качество взаимоотношений между сторонами сделки и, следовательно, качество инвестиций. Крайне желательно выбирать консультантов с опытом работы в этом секторе, поскольку он существенно отличается от типичных девелоперских проектов.
В следующей статье мы рассмотрим тему договоров аренды в инвестициях в недвижимость.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 20 сентября 2022 года.
автор:
