2023 год, несомненно, стал годом правовых изменений, как давно объявленных, так и вытекающих из текущих событий. Закон от 5 июля 2018 года о содействии подготовке и реализации жилищных инвестиций и связанных с ними инвестиций («Закон о застройщике») также претерпел многочисленные поправки. Эти многочисленные изменения сделали ориентирование в данных нормативных актах довольно сложным. Поэтому в сегодняшней статье мы решили обобщить изменения и рассмотреть, что в конечном итоге было включено в Закон о застройщике, а от чего (к большому облегчению многих наблюдателей в строительной отрасли) законодательный орган в итоге отказался.
Закон от 26 января 2023 года, вносящий поправки в законодательство с целью устранения ненужных административных и правовых барьеров (известный как «Закон о дерегулировании»), который, среди прочего, внес изменения в так называемый Lex Developer, был призван увеличить доступность земельных участков для строительства новых квартир. Принятые решения были призваны облегчить инвестиции в районы, ранее занятые неиспользуемыми торговыми центрами или офисными зданиями (как мы писали в #151). Поправка также ввела дополнительные ограничения, в том числе требование о наличии 1,5 парковочных мест на квартиру (за исключением застроек в центре города), что может привести к увеличению цен за квадратный метр. Поправка вызвала широкое обсуждение и критику со стороны экспертов, которые указали на ее недостатки и предложили направления для улучшения. В связи с очевидной необходимостью изменений, эти положения с момента их вступления в силу 12 мая 2023 года были предметом многочисленных поправок (целых 3 за последние месяцы, последняя из которых была внесена 17 августа 2023 года).
Одним из ключевых изменений, улучшивших вышеупомянутые правила, стала окончательная отмена требования о наличии 1,5 парковочных мест на квартиру. Это положение вызвало значительные споры в обществе, поскольку такие чрезмерные стандарты могли бы привести к значительному росту цен на квартиры и, безусловно, поставить под сомнение рентабельность значительного числа запланированных инвестиций. Рост цен на квартиры произошел бы в результате сокращения полезной площади, поскольку большая часть общей площади здания должна была бы быть отведена под парковочные места для соответствия требованиям введенных изменений. Таким образом, это будет означать возвращение к состоянию, существовавшему до 12 мая 2023 года, поскольку до этой даты эти стандарты устанавливались местными органами власти (муниципальными советами), которые лучше всего понимали потребности в парковочных местах в данном районе.
Еще один шаг в правильном направлении — снижение верхнего предела для торговых и сервисных площадей до 2,5% (с первоначальных 5%). Более низкий предел в 5% был неприемлем для небольших инвестиций, где гораздо сложнее разместить такие сервисные объекты, как продуктовые магазины. К сожалению, верхний предел для этого показателя не был увеличен с 20% до 40%. Это изменение, безусловно, позволило бы обеспечить большую гибкость в проектировании инвестиций, особенно с учетом явной тенденции к объединению жилых, сервисных и торговых функций, например, в зданиях, сочетающих квартиры и торговый центр.
Что также осталось неизменным по сравнению с действующими с 12 мая 2023 года правилами, так это, конечно же, упрощение процедуры преобразования земель, предназначенных для коммерческой застройки (в частности, коммерческих объектов с торговой площадью более 2000 м²), для использования в этих целях или в качестве офисных зданий. Такие объекты могут быть легче преобразованы в жилые помещения, независимо от предполагаемого использования земли в местном плане зонирования или, что важно, в исследовании условий и направлений пространственного развития. Ранее, то есть до 12 мая 2023 года, требование несоответствия результатам исследования ограничивалось только землями, ранее использовавшимися для военных, промышленных, железнодорожных или почтовых нужд. В свою очередь, после вступления в силу Закона от 7 июля 2023 года, вносящего изменения в Закон о территориальном планировании и развитии и некоторые другие законы (далее именуемые «Поправка»), инвестиции в жилую недвижимость или сопутствующие инвестиции могут осуществляться независимо от наличия или положений местного плана территориального развития, при условии, что они соответствуют генеральному плану коммуны и не противоречат постановлению о создании культурного парка.
Обязательство поддерживать биологически активное пространство на уровне не менее 25% площади жилой застройки остается в силе, при этом для застроек в центре города этот показатель установлен на уровне 12,5%. В связи с законом о дерегулировании в закон о застройщиках было внесено определение обоих этих терминов. Однако поправка снова изменила их, и с 24 сентября 2023 года они будут пониматься следующим образом:
1) биологически активная поверхность – как биологически активная поверхность в значении ст. 2, пункт 28 Закона от 27 марта 2003 г. о территориальном планировании и развитии;
2) застройка центра города – территория застройки центра города, определенная в генеральном плане коммуны (подробнее об этом определении мы писали в пункте 146).
Стоит отметить, что половина территории, отведенной под биологически активную зону в соответствии с Законом о дерегулировании и поправкой к нему, должна быть предназначена для общественного пользования, а не только для жителей конкретного жилого комплекса. Это обязательство может быть выполнено с учетом инфраструктуры, уже существующей на дату подачи заявки на размещение жилого комплекса в данном районе. От подобных предположений отказались в случае застройки центра города, где такое требование не требуется.
Поправка также изменяет определение сопутствующих инвестиций, которые с 24 сентября 2023 года будут пониматься как «инвестиции в строительство, изменение назначения или реконструкцию: земельных участков, инженерных сетей в значении статьи 2 пункта 11 Закона от 17 мая 1989 г. — Геодезического и картографического права (Журнал законов [...]), общественных дорог, железнодорожных линий, объектов инфраструктуры общественного транспорта, объектов культурной деятельности, учреждений по уходу за детьми до 3 лет, детских садов, школ, учреждений дневного ухода, амбулаторных клиник первичной медико-санитарной помощи, объектов, в которых осуществляется деятельность в сфере социального обеспечения, объектов, обслуживающих общественно полезную деятельность, спортивных и рекреационных объектов, общественных зеленых зон, указанных в статье 2 пункта 25 Закона от 27 марта 2003 г. о территориальном планировании и развитии, зданий, предназначенных для коммерческой или сервисной деятельности, при условии, что они обслуживают жильцов зданий, являющихся предметом жилищных инвестиций»
Кроме того, поправка вводит положение, позволяющее в силу закона преобразовывать землю, предоставленную для бессрочного пользования, в собственность на дату ввода в эксплуатацию жилого здания, построенного в рамках процедуры lex developer, – при условии, конечно, что соблюдены условия преобразования, вытекающие из Закона от 20 июля 2018 года о преобразовании права бессрочного пользования землей, застроенной для жилых целей, в право собственности на эту землю.
Отсутствие продления действия закона о застройщиках до конца 2030 года, безусловно, следует рассматривать негативно. Напоминаем, что закон, первоначально принятый в 2018 году, предусматривал истечение срока его действия 1 января 2028 года. В ходе недавних законодательных изменений – то есть поправок – законодатель также решил сократить этот период на 2 года, то есть до 1 января 2026 года. Такое резкое сокращение срока действия закона представляется слишком радикальным.
В последние годы наблюдается заметный рост числа инвестиций, реализованных на основе этого закона. Несмотря на первоначальное нежелание принимать его положения, очевидно, что сотрудничество между застройщиками и местными властями начало улучшаться, что привело к увеличению числа инвестиционных проектов, реализуемых в этой форме. Тем более прискорбно, что законодательный орган не принял решения о продлении срока действия закона о застройщике. Однако, учитывая ряд недавних изменений в этой области, нельзя исключить, что пересмотр срока его действия также может произойти, и мы можем ожидать очередных изменений.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 11 сентября 2023 года.
авторы:
