Последние сообщения, опубликованные в рамках нашей серии «Вторничные утра для строительства», были посвящены процессу легализации несанкционированного строительства. Проведение такой процедуры, если несанкционированные работы проводились в здании, находящемся под охраной как памятник архитектуры, создает дополнительные сложности. В такой ситуации потребуется получить решение не только от районного инспектора по строительству, но и от соответствующего реставратора.
Положения по этому вопросу содержатся в Законе о строительстве (и Законе об охране и сохранении памятников (далее именуемом «Закон об охране памятников»).
Отправной точкой является статья 39 Закона о строительстве, которая предусматривает, что строительные работы на здании, включенном в реестр памятников, или на территории, включенной в реестр памятников, требуют разрешения, выданного реставратором. Как указывается в положении, требование о разрешении распространяется не только на отдельные охраняемые здания, но и на территории, включенные в реестр памятников (чаще всего это относится к историческим районам городов – например, к старым городам, так называемым градостроительным зонам). Аналогичные положения, касающиеся строительных работ, содержатся в Законе об охране памятников. Общим элементом и условием охраны является внесение в реестр памятников.
Стоит также отметить, что судебная практика вызвала сомнения в возможности вообще легализации памятников, поскольку статья 36 Закона об охране памятников распространяется на работы, которые еще не выполнены. В то же время в Законе отсутствует процедура легализации несанкционированных изменений сущности памятника. В конечном итоге возобладала либеральная позиция, согласно которой к несанкционированным работам, выполненным на памятниках, применяется процедура легализации, описанная в Законе о строительстве.
Учитывая необходимость одновременного применения двух различных законов, эта проблема часто создает практические трудности для органов строительного надзора.
Одна из наиболее распространенных ошибок, допускаемых районными инспекторами строительного надзора при проведении легализации в соответствии с главой 5а Закона о строительстве (включая статьи 48, 50 и 51), — это получение заключения реставратора в неправильной форме. Следует подчеркнуть, что статья 39 Закона о строительстве и статья 36 Закона об охране памятников предусматривают, что для проведения строительных работ на историческом памятнике требуется согласие реставратора. Это согласие следует понимать как обязанность получить административное решение, которое в случае отрицательного решения (отказа) будет подлежать обжалованию. Между тем, органы строительного надзора обращаются к реставратору памятников неформальным путем, запрашивая их позицию. Часто инвестор направляет в орган строительного надзора письмо от соответствующего реставратора, в котором реставратор «не высказывает возражений» против выполненных работ. Такие неформальные заявления не соответствуют формальным требованиям, поскольку не являются административными решениями. Теоретически, если инвестор получит отрицательное решение, он не сможет его обжаловать. Также встречаются случаи, когда орган, осуществляющий строительный надзор, проводит всю административную процедуру без участия соответствующего управляющего.
Следовательно, в рамках надлежащим образом проведенной процедуры легализации хранитель памятников должен прокомментировать выполненную работу в соответствующей форме, т.е. в административном решении (статья 106 § 1 Кодекса административного производства).
Следует отметить, что если реставратор не примет выполненные работы, будет применяться статья 45 Закона об охране памятников, согласно которой реставратор вынесет решение, предписывающее восстановление памятника до его первоначального состояния определенным образом и в определенные сроки.
Наконец, что насчет легализации работ, проводимых на зданиях, не включенных в реестр памятников, но внесенных в муниципальный реестр памятников? Во-первых, следует отметить, что для зданий, включенных в реестр памятников, всегда требуется разрешение на строительство (статья 29, пункт 7, подпункт 1 Закона о строительстве). Ситуация иная для зданий, включенных только в муниципальный реестр памятников. В этом отношении статья 39, пункт 3 Закона о строительстве предусматривает, что для таких зданий разрешение на строительство выдается по согласованию с реставратором памятников. В силу формулировки этого положения, в случае работ, требующих только уведомления о строительных работах, консультация с соответствующим реставратором не требуется. Это обязательство распространяется только на работы, требующие разрешения на строительство. Учитывая общие положения Закона о строительстве и Закона об охране памятников, отсутствие требования о консультации с реставратором в этом отношении относительно работ, проводимых на основании уведомления, представляется непреднамеренной лазейкой в законе. Более того, эти положения иногда по-разному толкуются различными судебными инстанциями, поэтому легализация работ, выполненных без необходимого уведомления, которые проводились на объекте, включенном только в муниципальный реестр памятников, требует тщательного анализа конкретного случая, предпочтительно до начала такого разбирательства.
Несомненно, для обеспечения безопасности и правовой стабильности решений о легализации, полученных инвестором, необходимо гарантировать корректность решений органов строительного надзора в отношении исторических зданий, поскольку эти вопросы вызывают расхождения не только в прецедентном праве административных органов, но и в административных судах.
Это заключительная статья о легализации незаконного строительства. Если у вас есть какие-либо конкретные вопросы, пожалуйста, свяжитесь с нами; мы также будем рады проконсультировать вас по отдельным случаям.
На следующей неделе мы запускаем новую серию материалов, посвященных вопросам цифровизации инвестиционного и строительного процесса. Мы надеемся, что в условиях этой непростой пандемии наши информационные сообщения помогут вам разобраться в нормативных актах, которые упростят ваше взаимодействие с органами государственного управления.
Приглашаем вас принять участие в нашем следующем вебинаре под названием «Цифровизация строительного процесса», который состоится во вторник, 17 ноября 2020 года, в 10:00. Подробная информация будет доступна в ближайшее время.
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
автор:
