В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строителей» мы обсудим чрезвычайно важный вопрос, связанный с пространственным планированием, а именно, что можно сделать, если местный план пространственного развития меняет назначение объекта недвижимости.
Что говорит законодатель?
Важно отметить с самого начала, что принятие или изменение местного плана пространственного развития (МППР) не меняет автоматически текущее целевое использование недвижимости, при условии, конечно, что это соответствует закону. Это предусмотрено статьей 35 Закона о пространственном планировании и развитии. Иными словами, если собственник законно ведет коммерческую деятельность (например, сельскохозяйственную или торговую) и не нарушает план или разрешение на строительство, МППР не будет принуждать к немедленному изменению целевого использования недвижимости. Это же положение допускает реконструкцию или ремонт существующих зданий и установку сооружений без изменения их целевого использования в соответствии с Законом о строительстве, если изменения происходят в рамках текущего целевого использования земли.
Пример: Если новый план предусматривает преобразование сельскохозяйственных земель в земли под застройку, существующие сельскохозяйственные поля могут продолжать использоваться для сельскохозяйственного производства до тех пор, пока земля не будет освоена в соответствии с предполагаемым использованием, указанным в плане зонирования.
Однако проблемы возникают, когда владелец желает расширить бизнес, изменить назначение объекта (например, с жилого на коммерческое), начать новое строительство и т. д. Это требует соблюдения требований градостроительства для нового строительства – новое использование должно быть одобрено для данной зоны местным планом пространственного развития (МПЗР). Если участок подпадает под действие местного плана пространственного развития, соответствующий орган выдает свидетельство, подтверждающее, что план разрешает предполагаемое использование. В противном случае, ведомство должно отказать в таком подтверждении. В такой ситуации изменение невозможно без внесения изменений в местный план пространственного развития.
Что говорит по этому поводу судебная практика?
Последствия изменений в целевом использовании земель, вносимых местными планами пространственного развития (МППР), стали предметом многочисленных решений административных судов. В своем решении от 12 апреля 2018 года (II OSK 2527/17) Верховный административный суд указал, что текущее использование земли в соответствии с вышеупомянутыми положениями просто означает, что земля, охватываемая местным планом пространственного развития, может использоваться способом, соответствующим предполагаемому использованию собственности до вступления в силу местного плана пространственного развития.
Еще одним устоявшимся прецедентным правом в этом контексте является то, что план не может произвольно ограничивать права приобретенных собственников. Примером может служить решение Регионального административного суда в Познани от 9 октября 2019 года (IV SA/Po 314/19), в котором говорится, что «[…] принятие плана или его изменение не отменяет решений, вынесенных для разрешения строительства указанного в нем проекта. […] Изменение плана не ограничивает приобретенные права, определенные выданным решением (разрешением на строительство). Если у инвестора есть действительное решение (разрешение на строительство), он может реализовать такое решение независимо от изменений, внесенных в территориальное планирование».
Вкратце, простое принятие местного плана пространственного развития (МППР) не влияет на право использования объекта недвижимости по его текущему назначению. Хотя собственник имеет право осуществлять новые инвестиции в соответствии с принятым местным планом пространственного развития, он также имеет право проводить ремонт и реконструкцию, соответствующие его текущему назначению.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 22 сентября 2025 года.
Автор:
Редактор серии:
