В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительной индустрии» мы анализируем тему, которая в последние дни вызывает большой интерес у застройщиков, а именно налог на недвижимость – на жилые помещения, принадлежащие застройщику.
Начнем с того, что налог на имущество — это местный налог. Это означает, что каждый муниципалитет может самостоятельно устанавливать свою ставку, ограниченную лишь верхним пределом. Дифференциация налоговых ставок в зависимости от типа здания была распространена еще с межвоенного периода. Эта структура была известна и использовалась еще со времен разделов. Например, ставка налога на пожар в бывшей российской части зависела от площади земельного участка, на котором располагалось здание; в бывшей австрийской части — от количества жилых единиц; а в бывшей прусской части — от класса здания. Позже закон дифференцировал налоговую ставку в зависимости от таких факторов, как принадлежность здания к фермерскому хозяйству или его аренда.
В настоящее время закон проводит различие между зданиями:
- Жилой;
- связано с ведением бизнеса;
- используется для ведения коммерческой деятельности в сфере торговли сертифицированными семенами;
- связанные с предоставлением медицинских услуг;
- остальные.
Для каждой категории может действовать разная максимальная ставка налога.
Обычно жилые помещения, принадлежащие строительным компаниям, облагаются налогом по ставке, применяемой к жилым зданиям. Исключение составляют случаи, когда помещения используются в коммерческих целях.
Власти Катовице недавно оспорили эту практику. Они пришли к выводу, что жилое помещение, до момента его продажи застройщиком, используется застройщиком в коммерческих целях. Основанием для этого является постановление Верховного административного суда от 21 октября 2024 года (ссылка III ФПС 2/24). В этом постановлении суд заявил, что соответствующая налоговая ставка для квартир, принадлежащих предпринимателям, чья коммерческая деятельность связана с сдачей их в аренду для проживания, будет соответствовать ставке, установленной для жилых зданий. Власти Катовице сделали из этого вывод, что квартира, которая в настоящее время не занята, должна облагаться налогом как связанная с коммерческой деятельностью.
Однако позиция города Катовице противоречит решению Верховного административного суда от 23 мая 2013 года (ссылка II ФСК 1880/11). В этом решении суд представил толкование, впоследствии подтвержденное Конституционным трибуналом в его решении от 24 февраля 2021 года (ссылка СК 39/1), согласно которому связь здания с экономической деятельностью определяется не только владением им предпринимателем. Судебная практика административных судов признала, что эта связь может также определяться включением имущества в реестр основных средств, ведением там предпринимательской деятельности или принятием мер, направленных на подготовку, сохранение или обеспечение сохранности имущества для будущей (планируемой) предпринимательской деятельности или для продолжения прерванной предпринимательской деятельности.
Из вышеизложенного следует, что владение девелоперскими компаниями непроданными помещениями не обязательно является коммерческой деятельностью. Это можно считать верным, если помещения используются в качестве офиса компании или для краткосрочной аренды.
В резолюции, послужившей основанием для изменения классификации непроданных жилых единиц, упоминаются «постоянные вакансии», которые рассматриваются как долгосрочные капиталовложения. Хотя подобное явление может встречаться и среди компаний, не связанных с девелоперской деятельностью, следует отметить, что хранение непроданных единиц не отвечает интересам застройщика. Это приводит к необходимости нести расходы на техническое обслуживание и замораживанию средств, которые могли бы быть направлены на дальнейшие инвестиции.
В своем вышеупомянутом постановлении Верховный административный суд сам отмечает, что эта практика известна, среди прочего, по деятельности инвестиционных фондов. Эта практика, несомненно, вредна, поскольку ведет к финансолизации рынка жилья. Вместо места жительства квартиры становятся финансовым инструментом. Однако цель девелоперских компаний состоит не в искусственном создании спроса и предложения, а в максимизации жилищных потребностей общества.
В заключение, на наш взгляд, позиция города Катовице неверна и не должна стать общепринятой практикой налоговых органов – в данном случае муниципалитетов.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 9 сентября 2025 года.
Автор:
Редактор серии:
