В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительной индустрии» мы продолжаем освещать тему краткосрочной аренды, на этот раз делясь информацией о заявленной правительством поправке к Закону о праве собственности на помещения, касающейся свидетельств о независимости для помещений. Это изменение исключит возможность получения таких свидетельств для помещений в многоквартирных домах. Это изменение, описываемое как контрмера против так называемых «пато-застройщиков», также будет иметь прямые последствия для инвестиций в апарт-отели и кондо-отели, в том числе в туристических местах. Предлагаемые изменения затронут как застройщиков, так и частных инвесторов.
Продажа помещений в многоквартирных домах
Согласно техническим условиям, зданием коллективного жилья считается здание, предназначенное для периодического проживания, например, гостиница, мотель, гостевой дом, дом отдыха, дом для экскурсий, молодежный хостел, пансион или студенческое общежитие. До настоящего времени рыночная практика позволяла проектировать и строить здания коллективного жилья, для отдельных квартир в которых затем получались свидетельства о независимости. Этот документ позволял выделить помещение в отдельную собственность со своим собственным земельным кадастровым реестром.
Этот механизм использовался не только в градостроительстве, но и в туристических и рекреационных центрах, где модель продажи отдельных помещений лежала в основе проектного финансирования.
Что такое свидетельства о независимости помещений?
Свидетельство о независимости объекта — это документ, выдаваемый архитектурно-строительным управлением (старостой или мэрией), подтверждающий, что объект:
- отделен постоянными стенами
- имеет отдельный вход
- включает в себя помещения, обеспечивающие удовлетворение основных жилищных потребностей (санитарные удобства, кухня)
- может функционировать как автономное устройство.
Сертификаты выдаются как для жилых помещений, так и для помещений, предназначенных для других целей. Этот сертификат имеет основополагающее значение, поскольку без него невозможно установить отдельное право собственности на помещение. Именно благодаря этому сертификату гостиничные помещения стали продаваться частным покупателям.
Какие предположения содержатся в планируемых изменениях?
Объявленные изменения запретят выдачу свидетельств о независимости для жилых единиц в многоквартирных домах. Это означает, что в отелях, апарт-отелях, кондо-отелях, мотелях, студенческих общежитиях и т. д. будет невозможно на законных основаниях выделять отдельные жилые единицы в качестве отдельных объектов недвижимости.
Эти изменения носят системный – они касаются не только микроквартир в городах, но и всего сегмента инвестиций, реализуемых в рамках модели предоставления услуг.
Почему правительство предлагает внести изменения?
Ранее некоторые органы власти отказывались выдавать свидетельства о независимости учреждениям коллективного проживания, утверждая, что они не предназначены для постоянного проживания людей. Однако отсутствие четкого законодательного регулирования привело к расхождениям в толковании, и во многих случаях административные суды выносили решения в пользу инвесторов.
Таким образом, изменение нормативных актов позволит унифицировать практику властей по всей стране, устранить юридическую лазейку, используемую в различных сегментах рынка, и четко разграничить инвестиции в жилую недвижимость и инвестиции в сферу услуг.
Краткое содержание
Планируемый запрет на выдачу свидетельств о независимости для квартир в многоквартирных домах является примером поправки, которая не требует существенных законодательных изменений, но имеет далеко идущие практические последствия. Она затронет не только феномен малоэтажных квартир в городах, но и рынок инвестиций в туризм, вынуждая участников рынка менять свои нынешние бизнес-модели.
Изменения будут внесены одновременно с крупной поправкой к Закону о праве собственности на жилую недвижимость, которая включена в законодательную повестку дня Совета министров (UD312). Как только проект этой поправки будет опубликован, мы обязательно представим ее основные положения.
В этой новости мы рады сообщить, что поправка к Закону о защите прав покупателей жилых единиц или домов на одну семью и Гарантийного фонда застройщиков, касающаяся определения цены жилой единицы или дома на одну семью на основе полезной площади, о которой мы сообщали в сентябре, была принята Сенатом 19 декабря 2025 года без поправок и теперь будет передана на подписание Президенту. Поправки вступят в силу в течение 30 дней с момента их публикации в Журнале законов.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 22 декабря 2025 года.
Автор/редактор серии:
