Как было объявлено, начиная с сегодняшнего дня, мы будем анализировать последующие положения проекта закона правительства о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью и о Гарантийном фонде застройщика (далее «Проект»). Ранее мы писали о законопроекте и предлагаемых изменениях в сообщении № 40.Как мы указывали, предлагаемые изменения не являются революционными, но они окажут существенное влияние на развитие рынка недвижимости в Польше. Внедрение проекта закона в его нынешней формулировке укрепит позиции индивидуальных покупателей, расширит сферу действия регулируемых договоров, включая договоры резервирования, отдаст приоритет закрытым жилищным эскроу-счетам и введет Гарантийный фонд застройщика.
Цель сегодняшней статьи — ознакомить вас с изменениями, касающимися договора бронирования.
Действующее соглашение о бронировании
Очень высокий спрос на квартиры на первичном рынке означает, что заключаются контракты на объекты, которые будут построены в будущем. Во многих случаях, особенно в привлекательных по местоположению жилых комплексах, процесс продажи квартир начинается настолько рано, что еще невозможно заключить договор с клиентом. Иногда (когда масштаб инвестиций позволяет заключить такой договор) может потребоваться предпринять соответствующие подготовительные шаги как со стороны застройщика, так и со стороны покупателя.
Во всех этих случаях стороны чаще всего принимают решение заключить соглашение о резервировании, иногда называемое предварительным соглашением или письмом о намерениях. Вопреки распространенной терминологии, это не юридически определенное соглашение. Это соглашение было разработано на основе практики и рыночных требований и, следовательно, представляет собой неопределенное соглашение, то есть соглашение, которое не было явно регламентировано или обозначено каким-либо правовым актом. В случае возникновения вопросов толкования применяются положения о мандатах Гражданского кодекса.
Цель договора резервирования — обязать застройщика не предлагать конкретную квартиру или дом другим клиентам в течение определенного периода времени. Договор резервирования может также включать обязательство заключить договор на строительство и уплатить резервационный сбор, который обычно составляет максимум несколько тысяч злотых. Цель резервационного сбора — защитить интересы застройщика, прекратив поиск покупателей на квартиру или дом. Если покупатель отказывается от покупки, застройщик может удержать сбор в зависимости от условий договора.
Таким образом, заключение договора о бронировании основывается на принципе свободы договора. Это означает, что содержание договора зависит прежде всего от воли сторон, решивших его заключить.
Именно эту свободу действий Управление по вопросам конкуренции и защиты прав потребителей считает проблемой. Как указано в обосновании проекта, «отсутствие регулирования в этой области может представлять потенциальную угрозу интересам покупателя. Существует риск потери денег, уплаченных покупателем в качестве резервационных сборов, которые могут быть значительными».
Несомненно, высокий спрос на квартиры ставит застройщика в более выгодное положение. Кроме того, примечательно, что стороны не придают большого значения договору о резервировании, рассматривая его как нечто временное и несущественное, несмотря на то, что он влияет на их существующие обязательства и влечет за собой определенные финансовые потери.
Предлагаемые изменения
В проекте закона прямо вводится институт так называемых соглашений о резервировании. Заключение такого соглашения будет необязательным и будет, в частности, предусматривать следующее:
- стороны, место и дата подписания договора;
- цена квартиры или отдельно стоящего дома, выбранного лицом, осуществляющим бронирование, из предложения о продаже;
- размер резервационного сбора, указанного в пункте 1 статьи 31, если такой сбор был предусмотрен сторонами;
- период, в течение которого выбранная бронирующей стороной квартира или дом на одну семью будет исключена из предложения о продаже;
- определение местоположения жилых помещений в здании;
- Определение полезной площади жилого помещения или одноквартирного дома, площади и планировки комнат.
Предметом соглашения о резервировании будет обязательство застройщика или предпринимателя, отличного от застройщика, указанного в статье 4 Проекта, исключить из предложения о продаже на период, указанный в соглашении, жилые помещения или одноквартирный дом, выбранные стороной, осуществляющей резервирование.
Если лицо, осуществляющее бронирование, подает заявку на кредит, то в это время следует включить период, необходимый для получения решения о предоставлении кредита.
Взимаемый по желанию залог за бронирование не может превышать сумму, соответствующую 1% от цены квартиры или дома, указанной в информационном проспекте, и будет представлять собой депозит, включенный в цену.
В проекте также указаны ситуации, в которых будет возвращена плата за бронирование:
- Лицо, осуществляющее бронирование, не получило положительного решения по кредиту или обещания предоставить кредит
- застройщик или предприниматель, не являющийся застройщиком, указанным в статье 4 Проекта, не выполняет обязательства, вытекающие из соглашения о резервировании;
- застройщик вносит изменения в информационный проспект или его приложения, не уведомляя об этом лицо, осуществляющее бронирование.
В ситуациях, отличных от указанных выше, плата за бронирование не возвращается.
Интересно, что в проекте предусмотрено договорное штрафное взыскание для застройщика. Если застройщик не выполнит свои обязательства по договору резервирования, он будет обязан вернуть двойную сумму залога. Таким образом, эта структура очень похожа на залог. То же самое будет применяться, если договорам купли-продажи, упомянутым в статьях 3 и 4, предшествовал договор резервирования, и застройщик или подрядчик, отличный от застройщика, не устранит дефекты, указанные в протоколе приемки, а покупатель не подпишет договор о передаче права собственности на недвижимость.
Также стоит отметить, что предлагаемые правила связывают соглашение о резервировании с информационным проспектом. Это означает, что проспект должен существовать уже на момент подписания соглашения о резервировании, тогда как в настоящее время проспект часто создается позже и рассылается до подписания соглашения о разработке. Мы проанализируем вопросы, связанные с информационным проспектом, в проекте на следующей неделе.
Что касается законодательного процесса, то проект нового закона о развитии прошел второе чтение в Сейме. 15 апреля был подготовлен еще один доклад Комитета по инфраструктуре, и, согласно запланированной повестке дня, голосование по докладу о работе над проектом запланировано на сегодняшнее заседание Сейма.
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Если вы еще не подписаны на нашу рассылку, пожалуйста, отправьте электронное письмо по адресу social@kglegal.pl, указав, что вы хотели бы получать рассылку «Вторничные утра для строителей».
автор:
