Как было объявлено на прошлой неделе, сегодня мы обсудим создание нового Гарантийного фонда застройщиков, предусмотренного Законом от 20 мая 2021 года о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью и Гарантийного фонда застройщиков («Новый закон о застройщиках»).
Прежде всего, хотим сообщить вам, что новый закон о развитии был подписан Президентом Республики Польша, но еще не опубликован в Законодательном журнале.
На прошлой неделе (№ 55) мы указывали на то, что законодательный орган сохранил две меры защиты покупателей: открытый и закрытый эскроу-счета для жилищного строительства. Однако он ввел Фонд гарантий застройщиков («ФЗЗ»), в который застройщики будут обязаны вносить взносы независимо от выбранного типа счета. В соответствии со статьей 46 нового Закона о развитии, ФЗЗ будет представлять собой отдельный счет в рамках Фонда страховых гарантий (также известного как «ФЗЗ»).
Начнем с источников финансирования DFG, поскольку помимо сумм от платежей застройщиков, они будут поступать из: (i) процентов по средствам, накопленным на отдельном банковском счете Фонда страховых гарантий, и доходов от депозитов средств DFG, (ii) требований, связанных с неспособностью судебного комиссара вынести решение о продолжении девелоперского проекта в течение 3 месяцев с даты объявления банкротства, (iii) поступлений от удовлетворения требований конкурсной массы в случае банкротства застройщика, (iv) средств, полученных UFG от займов и кредитов DFG, (v) поступлений от удовлетворения требований конкурсной массы в случае банкротства застройщика или банка, (vi) средств, полученных от займов и кредитов DFG, и (vii) других средств.
Кроме того, законодательный орган обеспечил надлежащее функционирование Фонда страховых гарантий (ФЗ), включая возврат платежей покупателей, внесенных на открытый жилищный эскроу-счет, посредством возможности возвратного финансирования из Фонда страховых гарантий (ФЗ). В случае нехватки средств в ФЗ, Фонд страховых гарантий может предоставить ФЗ возвратное финансирование на условиях, соответствующих процентной ставке по депозитам, полученным ФЗ в течение данного периода, с учетом безопасности и ликвидности средств ФЗ. Однако сумма вышеупомянутого возвратного финансирования не может превышать 5% от стоимости депозитов уставного фонда ФЗ на срок финансирования до одного года.
Основанием для активации гарантии DFG в случае накопления средств на открытом эскроу-счете жилой недвижимости в соответствии со статьей 48 нового Закона о развитии будет, среди прочего: (i) вынесение судьей-комиссаром решения об отклонении заявления управляющего о согласии на осуществление инвестиций в девелоперский проект; (ii) вынесение или вступление в силу решения судьей-комиссаром о предоставлении согласия на отказ от дальнейшего осуществления девелоперского проекта; (iii) отказ покупателя от договора девелоперского проекта и неполучение покупателем возврата средств, уплаченных за реализацию договора, от застройщика в течение 30 дней с даты получения застройщиком заявления об отказе; (iv) невынесение судьей-комиссаром решения о дальнейшем осуществлении девелоперского проекта в течение 3 месяцев с даты объявления о банкротстве.
Средства DFG также используются для погашения кредитов и займов, а также процентов и других расходов по их обслуживанию, покрытия расходов, связанных с осуществлением платежей от DFG, а также расходов на обслуживание DFG и расходов, связанных с приобретением материальных и нематериальных активов, которые будут использоваться при выполнении задач DFG.
Важно , чтобы гарантия платежа DFG распространялась на все соглашения, предусмотренные новым Законом о развитии, заключенные между застройщиком и покупателем, на основании которых возникает обязательство по внесению взносов на жилищный эскроу-счет.
Однако, прежде всего, Новый закон о развитии определяет основу для расчета взноса DFG, которой в случае реализации одного из соглашений, указанных в законе, является сумма платежа, внесенного покупателем на эскроу-счет жилой недвижимости, или, в случае, когда застройщик переводит залоговую сумму в соответствии с заключенным договором о резервировании, – сумма платежа, внесенного застройщиком.
Как указано в пункте 2 статьи 49 нового Закона о развитии, премия будет представлять собой произведение процентной ставки (применимой на дату начала продажи жилых помещений или домов на одну семью в рамках данного проекта развития или инвестиционной задачи) и суммы платежа, внесенного покупателем на жилищный эскроу-счет, или суммы платежа, внесенного застройщиком в качестве резервационного взноса.
Законодатель также установил максимальную процентную ставку , составляющую основу для расчета взноса в Фонд развития рыболовства (DFG), которая не может превышать:
а) 1% – в случае открытого трастового счета и
б) 0,1% – в случае закрытого трастового счета.
Окончательная процентная ставка будет определена постановлением министра , ответственного за строительство, территориальное планирование и развитие, а также жилищное строительство, по согласованию с министром, ответственным за финансовые учреждения, после консультаций с Фондом страховых гарантий и председателем Управления по вопросам конкуренции и защиты прав потребителей.
Обязанность застройщика рассчитать и уплатить взнос в DFG возникает в день, когда покупатель производит платеж на эскроу-счет жилой недвижимости или, в случае резервационного взноса застройщика, сам застройщик. Этот платеж должен быть произведен застройщиком в течение 7 дней с даты осуществления вышеупомянутых платежей (покупателем или застройщиком), но не позднее, чем до перечисления средств застройщику. Затем взнос уплачивается Банком в течение следующих 7 дней с даты осуществления платежа застройщиком, но не позднее, чем до перечисления средств застройщику.
Важно отметить, что взнос застройщика в Фонд развития не подлежит возврату. Это означает, что если по какой-либо причине договор о развитии или другой договор, заключенный в соответствии с новым Законом о развитии, будет расторгнут, а те же самые помещения будут охвачены другим договором, застройщик будет обязан выплатить взносы с нуля.
Согласно «Оценке воздействия положений правительственного проекта закона о защите прав покупателей жилых единиц или домов на одну семью и на Фонд гарантий застройщиков», подготовленной Исследовательским отделом Сейма, разработчики приняли два крайних сценария относительно субъекта, который в конечном итоге будет нести расходы, связанные с обязательством застройщиков вносить взносы в Фонд гарантий застройщиков: либо перекладывание всех расходов на потребителя, либо их самостоятельное покрытие. По данным Исследовательского отдела, если застройщики перекладывают расходы на Фонд гарантий застройщиков на потребителей, стоимость готовых объектов увеличится, в зависимости от использования открытого или закрытого жилищного эскроу-счета, на 0,3%-0,6% (на основе данных 2017 года). Цены на квартиры не вырастут, если застройщики сохранят за собой расходы на взносы в Фонд гарантий застройщиков. Однако, если застройщики возьмут эти расходы на себя, рентабельность инвестиций снизится.
По нашему мнению, введение обязательных взносов в DFG станет одним из факторов, влияющих на дальнейшее повышение цен на жилую недвижимость и частные дома. Важно учитывать, что введенное законодательством регулирование, призванное защитить покупателей от потенциального банкротства застройщиков, в конечном итоге может привести к увеличению покупной цены.
Положения закона о создании Гарантийного фонда для застройщиков вступят в силу через 30 дней после даты объявления нового закона о застройщиках.
Однако обязанность по уплате взносов возникнет только с вступлением в силу нового Закона о развитии, и в следующем информационном сообщении мы обсудим с вами его переходные положения.
На этой неделе мы также публикуем заключительные благодарственные письма соавторам нашей серии. Мы выражаем сердечную благодарность Патриции Залевской, Якубу Вержейскому и Каролине Наленч, которые, хотя и больше не работают с нами, внесли огромный вклад в содержание представленных статей.
