В заключительной статье нашей серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы решили подвести итоги и выделить несколько проблем, повлиявших на рынок недвижимости в прошлом году. Если выразить это одним словом, можно использовать слово «ожидание». Рынок недвижимости ожидал реализации многих решений, объявленных новым правительством в начале года, большинство из которых, однако, так и не были реализованы.
Однако начнем с позитивной ноты. Одним из первых важных решений для рынка недвижимости стала отсрочка вступления в силу изменений в регламенте о технических требованиях к зданиям и их местоположению, введенных под лозунгом «остановить строительство». Регламент, подписанный предыдущим министром в последние дни его пребывания в должности, мог бы значительно затруднить реализацию многих жилищных инвестиций. Продление этого срока еще на четыре месяца позволило завершить строительные проекты сложных и крупномасштабных инвестиций. Первоначальный срок действия регламента оказался явно слишком коротким для того, чтобы инвесторы смогли адаптировать свои уже начатые проектные процессы к вносимым изменениям.
Стоит напомнить, что с 1 января 2024 года все новые вводимые в эксплуатацию здания, для которых обязательно ведение строительного журнала, должны будут вести этот журнал в цифровом виде.
В этом году были предприняты дальнейшие шаги в реформе территориального планирования. Ключевой вехой стало вступление в силу 27 марта 2024 года Постановления Министра развития и технологий от 20 февраля 2024 года о уточнении формы заявления на установление условий размещения инвестиций или застройки общественного назначения. Поправка к территориальному планированию ввела обязанность обеспечивать соответствие условий и детальных принципов землеустройства и застройки, указанных в решении об установлении условий размещения инвестиций или застройки общественного назначения, генеральному плану.
Значительным шагом правительства в правильном направлении стало изменение налога на недвижимость, последовавшее за решением Конституционного трибунала, признавшего неконституционным определение «сооружения» в Законе о местных налогах и сборах. В результате была принята поправка, добавляющая новые определения ключевых терминов налога на недвижимость, таких как «здание», «сооружение», «объект строительства» и «строительные работы». Ранее в этом отношении приходилось обращаться к определениям, вытекающим из Строительного кодекса, что часто вызывало серьезные вопросы толкования в налоговых вопросах. В соответствии с поправкой, для определения того, является ли данное сооружение сооружением, необходимо будет обратиться к приложению к закону, которое будет содержать закрытый список таких сооружений. Также следует приветствовать выгодные изменения для владельцев парковочных мест в жилых домах, где гаражи являлись отдельными помещениями. Ранее такие помещения облагались более высокой ставкой налога на недвижимость. Поправка, вступающая в силу 1 января 2025 года, уравняет ставки в этом отношении с гаражами, которые не являются отдельными помещениями.
Кроме того, в связи с наводнением, произошедшим на части территории Республики Польша, вступил в силу Закон от 1 октября 2024 года, вносящий поправки в Закон о специальных мерах по оказанию помощи при наводнениях и некоторые другие законы. Среди множества мер, направленных на поддержку пострадавших лиц, данный Закон, в частности, ввел возможность оказания поддержки пострадавшим лицам, являющимся заемщиками в значении Закона от 9 октября 2015 года о поддержке заемщиков, которые взяли ипотечный кредит и находятся в трудном финансовом положении, чей одноквартирный дом или квартира, являющиеся предметом ипотечного кредита (в значении Закона о поддержке заемщиков), были повреждены или разрушены в результате наводнения, и которые, даже временно, утратили возможность пользоваться этим домом или его частью, или квартирой, или которые полностью потеряли источник дохода в результате наводнения, и которые работали или вели предпринимательскую деятельность в районе коммуны или населенного пункта, указанного в положениях, изданных в соответствии со статьей 1, пунктом 2 Специального закона о наводнениях.
В свою очередь, в соответствии с недавно введенной статьей 27а, муниципалитеты, признанные пострадавшими от наводнения, имеют право преимущественной покупки жилых помещений или одноквартирных жилых домов, расположенных на территории муниципалитета, в течение периода, указанного в настоящих правилах. Приобретенные муниципалитетом жилые помещения и одноквартирные жилые дома войдут в состав жилищного фонда муниципалитета. Об этом следует помнить при покупке недвижимости в районах, пострадавших от наводнения.
Стоит отметить, что 28 ноября 2024 года парламент принял поправку к Закону о возобновляемых источниках энергии. Это важная и необходимая поправка, поскольку она направлена на содействие развитию производства и потребления энергии, а также на ускорение инвестиционного процесса в сфере возобновляемых источников энергии за счет сокращения сроков выдачи разрешений и принятия решений. Наконец, закон включает положение, утверждающее, что деятельность в сфере возобновляемой энергетики отвечает первостепенным общественным интересам. Эти изменения весьма желательны и полезны, поскольку энергетический переход — это реальность, а возобновляемые источники энергии являются инструментом обеспечения энергетической независимости и смягчения последствий изменения климата.
Позитивные действия правительства можно наблюдать и в более широком секторе сельского хозяйства, который де-факто тесно связан с недвижимостью. Положительным изменением стало принятие поправок к Гражданскому кодексу и Закону о потребительском кредите в марте 2024 года. Новые правила сняли ограничения на предоставление кредитов фермерам, предоставив им больше возможностей для расширения своих хозяйств. Не менее важно, что эти изменения позволяют фермерам и дальше пользоваться программами помощи ARiMR.
2 июля 2024 года, несомненно, стало поворотным моментом для застройщиков жилой недвижимости. Именно тогда в полную силу вступили положения Закона от 20 мая 2021 года о защите прав покупателей жилых единиц или домов на одну семью и о Гарантийном фонде застройщиков. 1 июля 2024 года завершился переходный период, в течение которого застройщики могли строить и продавать жилые единицы в соответствии с действующими правилами. С 2 июля 2024 года продажа квартир в рамках текущих проектов застройки будет осуществляться в соответствии с новым Законом о застройке.
Бездействие правительства во многих случаях негативно сказалось на рынке недвижимости.
Наибольший рыночный сбой, несомненно, был вызван объявлениями о так называемой ипотеке под 0%, включая изменение условий ее предоставления. Предполагалось, что это будет одна из ключевых программ правительства и решение существующих проблем доступности жилья для молодых людей, желающих купить свою первую квартиру. В конце декабря правительство объявило, что этот проект пока не будет продолжен.
Несмотря на многочисленные попытки и заявления, новое правительство не внесло поправки в Закон от 5 июля 2018 года о содействии подготовке и реализации жилищных инвестиций и сопутствующих инвестиций, который требует, чтобы минимальное количество парковочных мест составляло не менее 1,5 раз больше количества квартир, запланированных для жилищного строительства. Рынок ожидает этого изменения, поскольку у него остался всего год до того, как он сможет использовать процедуру получения разрешений на размещение жилищных инвестиций. Отсутствие изменений препятствует многим застройщикам реализовывать проекты в соответствии с вышеупомянутым специальным законом. Минимальное количество парковочных мест остается предметом ожесточенных споров в обществе, поскольку такие жесткие стандарты препятствуют реализации многих инвестиций, отпугивая застройщиков от использования этого инструмента планирования.
Правительству следует прислушаться к мнению общественности и проанализировать вышеупомянутые нормативные акты, что могло бы значительно увеличить количество реализуемых инвестиций.
Еще одна проблема, особенно для застройщиков, осуществляющих инвестиции в Варшаве, — это обязанность разрабатывать местные планы зонирования для территорий, охватываемых генеральными планами аэропортов, несмотря на многочисленные заявления об изменениях в авиационном законодательстве в этом отношении. Обязанность разработки местного плана зонирования препятствует застройщикам получать решения об условиях застройки для инвестиций, в том числе жилых, и, следовательно, ограничивает количество потенциальных инвестиций и предложение квартир. Учитывая, что генеральный план Варшавского аэропорта имени Шопена охватывает более четверти столицы (при этом местный план зонирования разработан только для половины этой территории), действующие правила блокируют возможность начала любых инвестиций на территории, составляющей до одной восьмой части Варшавы. Это не улучшает ситуацию для потенциальных покупателей квартир, поскольку нехватка земли для инвестиций может привести к дальнейшему росту цен. В этой связи представляется, что в ближайшее время ожидается внесение поправок в авиационный закон, и мы ожидаем их принятия Сенатом и последующего подписания президентом.
В свою очередь, через неделю мы подведем итоги того, что может ожидать рынок недвижимости Польши в 2025 году.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 31 декабря 2024 года.
авторы:
Получайте первыми наши статьи и юридические уведомления прямо на вашу электронную почту! Подпишитесь на нашу рассылку, перейдя по ссылке , или свяжитесь с нами по адресу social@kglegal.pl, чтобы персонализировать контент.
