Сегодняшняя статья из серии «Вторничные утра для строительной отрасли» вновь посвящена объявленным изменениям в законодательстве, поскольку в конце января 2026 года в Перечне законодательных и программных работ Совета Министров были опубликованы предположения относительно дальнейших изменений в Законе о защите прав покупателей жилых помещений или одноквартирных домов и Фонде гарантий застройщиков («Закон о развитии») (номер проекта UD361).
По данным Министерства развития и технологий, покупатели на первичном рынке в настоящее время имеют ограниченный доступ к достоверной, актуальной и сопоставимой информации о застройщиках. Проверка бизнеса фрагментарна, занимает много времени и порой ненадежна, опираясь на многочисленные источники различного качества. Это приводит к ситуации, когда решение о заключении договора на строительство принимается в условиях неопределенности, а риски материализуются на практике только во время реализации проекта. В качестве решения предлагается законодательное вмешательство, которое повысит прозрачность и безопасность торговли, а также уточнит обязанности застройщиков и усилит защитные механизмы для покупателей.
Еще одно расширение DOM Portal
Ключевым инструментом станет расширение портала DOM в качестве общедоступной базы данных о деятельности застройщиков, которая будет по-прежнему поддерживаться Фондом страховых гарантий. Портал будет дополнен данными из административных источников, включая Управление по защите конкуренции и прав потребителей, Генеральную инспекцию банковского надзора и Национальный судебный реестр (КРС). Это позволит покупателям быстро проверять историю инвестиций застройщика, информацию об административных санкциях и официальных предупреждениях надзорных органов, а также сравнивать компании и оценивать их надежность.
В анонсированном проекте указаны дополнительные категории информации, которые должны появиться в рамках расширенной функциональности DOM-портала, в частности:
- Идентификационные данные разработчика;
- Данные об инвестиционных проектах и инвестиционных задачах;
- Информация о возможных задержках в реализации инвестиционных проектов;
- Информация о взносах, уплаченных в Фонд гарантий для застройщиков;
- Информация о любых санкциях, наложенных в ходе административного разбирательства, а также о текущих судебных разбирательствах, касающихся реструктуризации или объявления банкротства застройщика.
Изменения в проспекте эмиссии
Вторым важным элементом является модификация шаблона информационного проспекта, который является неотъемлемой частью договора о застройке. В будущем проект предусматривает расширение раздела об истории и опыте застройщика за счет включения информации об уголовных и гражданских процессах, связанных с его предпринимательской деятельностью.
Одновременно с этим, проспект будет дополнен единым шаблоном стандартов отделки объектов недвижимости, включающим подробные технические параметры. По мнению авторов проекта, это приведет к большей прозрачности технической и юридической документации и создаст основу для более эффективного рассмотрения жалоб.
Приемка помещений: процедура, форма и обязательный протокол
Также будут изменены процедуры приемки жилых помещений или частных домов. Потребители смогут подавать акт приемки вместе со списком дефектов в электронном виде или по почте, что позволит включать в него отчеты, подготовленные техническими специалистами. При этом застройщик (или его представитель) будет обязан участвовать в процессе приемки. Авторы проекта указывают, что «указанные дефекты будут иметь обязательную силу и подлежать установленным законом срокам». Точный характер этих сроков станет известен после презентации подробного проекта. Однако цель состоит в том, чтобы уменьшить споры относительно фактического характера и объема отчетов.
Минимальные стандарты для рекламы и предложений
Объявленные изменения касаются также начального этапа продаж: рекламы и предложений, направленных на потребителей. Планируются минимальные требования к предоставлению информации, гарантирующие, что клиенты с самого начала получат основную информацию о предмете предложения. В частности, застройщик должен предоставить, среди прочего, адрес проекта, планировки квартир с указанием площадей, информацию о смежных помещениях и четко обозначить визуализации как иллюстративные материалы.
Соглашения о бронировании: более надежный механизм возврата платы
Изменения также коснутся положений, касающихся соглашений о резервировании, включая увеличение суммы возврата залога в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. Цель изменений – предотвратить одностороннее расторжение договоров в условиях роста рыночных цен и обеспечить большую стабильность на рынке.
Запрет на индексацию цен после заключения договора
Одно из наиболее интересных предположений, лежащих в основе изменений, — это планируемый законодательный запрет на индексацию цен на квартиры или частные дома в ущерб покупателю после подписания соглашения о застройке или обязывающего контракта. Разработчики описывают это как гарантию стабильности цен для покупателя, одновременно перекладывая риск изменения инвестиционных затрат на застройщика как профессиональную организацию.
Ответственность за транспортные средства специального назначения и гарантийное обслуживание
Изменения также обеспечивают дополнительную защиту в случае, если инвестиции осуществляет компания специального назначения (SPV). Если она прекратит свою деятельность до истечения гарантийного срока на дефекты, ей потребуется назначить другую коммерческую компанию для принятия на себя соответствующих обязательств. Это призвано предотвратить утрату возможности практического исполнения претензий покупателей в связи с исчезновением организации, осуществившей инвестиции, до истечения гарантийного срока на дефекты.
В целом, авторы проекта ожидают, что изменения приведут к повышению прозрачности и безопасности на рынке жилья, укреплению позиций потребителей и созданию равных условий для всех застройщиков. Трудно оценить, будет ли достигнута эта цель, но, безусловно, это приведет к еще большей формализации инвестиционного процесса на рынке жилья.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 16 февраля 2026 года.
Автор:
Автор/редактор серии:
