В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для профессионалов строительной отрасли» мы приглашаем вас продолжить обсуждение ипотечных кредитов. Мы хотели бы ответить на наиболее часто задаваемые вопросы об обязательной ипотеке.
Что такое принудительная ипотека?
Принудительная ипотека — это вид ипотеки, то есть ограниченное право собственности, полученное на недвижимое имущество или имущество должника для обеспечения его требования. Ее положения регулируются Законом от 6 июля 1982 года о земельных и ипотечных реестрах («UKWiH»). Статья 109 Земельного и ипотечного реестра (KWU) является основополагающей для понимания этого учреждения, согласно которой: Кредитор, чье требование установлено подлежащим исполнению правом собственности, указанным в положениях об исполнительном производстве, может на основании этого права получить ипотеку на все недвижимое имущество должника (принудительная ипотека).
Как мы видим, принудительный характер является основополагающей отличительной чертой этой ипотеки. Ее создание не является результатом сотрудничества должника, а представляет собой односторонний юридический акт, совершенный кредитором. Следовательно, для ее получения не требуется ни согласия должника, ни даже его осведомленности. Именно из-за этого принудительного характера законодатель использует в отношении рассматриваемой ипотеки не термин «создание», а термин «получение».
Следует помнить, что, подобно договорной ипотеке, принудительная ипотека может использоваться только для обеспечения денежного требования.
Согласно принятой в судебной практике точке зрения, принудительная ипотека не является мерой принудительного исполнения (см., например, Постановление Верховного суда от 14 января 2016 г. (ссылка IV CSK 205/15)). Она устанавливается прежде всего для обеспечения исполнения обязательства и облегчения будущих процедур принудительного исполнения.
В соответствии со статьей 67 UKWiH, создание принудительной ипотеки зависит от раскрытия записи в разделе IV земельного и ипотечного реестра, который ведется в отношении данного имущества. Именно на основании этой соответствующей записи в земельном и ипотечном реестре возникает приоритет удовлетворения ипотечного требования перед личными кредиторами должника.
Установление принудительной ипотеки также регулируется Законом от 29 августа 1997 года, Налоговым постановлением («Налоговое постановление») и Законом от 13 октября 1998 года о системе социального страхования («Закон о системе социального страхования»). На практике значительная часть принудительной ипотеки оформляется в соответствии с вышеупомянутыми законами для обеспечения дебиторской задолженности перед Государственным казначейством и органами местного самоуправления. В этих случаях заявления о внесении принудительной ипотеки в раздел IV земельного и ипотечного реестра, который ведется для данного имущества, подаются на основании соответствующих административных решений соответствующего руководителя налоговой инспекции или учреждения социального страхования, являющегося администратором Фонда социального страхования (ФСС).
Что может быть предметом принудительной ипотеки?
В соответствии со статьей 109 UKWiH, вся недвижимость должника может быть обременена принудительной ипотекой. Если иное не указано в документе, являющемся основанием для получения ипотеки, кредитор может решить, распространяется ли ипотека только на одну, часть или всю недвижимость должника.
Статья 65 UKWiH также применяется к принудительным ипотечным кредитам, которая предусматривает, что предметом ипотеки могут быть также:
- бессрочное право пользования, а также здания и сооружения на используемом земельном участке, являющиеся собственностью лица, обладающего бессрочным правом пользования, или долей в этом праве;
- право кооперативной собственности на помещение или доля в этом праве;
- Дебиторская задолженность, обеспеченная ипотекой.
Вышеупомянутый объем дополнительно уточняется положениями статьи 34 § 3-4 Налогового постановления, а также статьей 26 § 3a и 3b Закона о системе социального страхования, согласно которой принудительная ипотека может также покрывать:
- долевая часть имущества, если она принадлежит налогоплательщику или должнику;
- недвижимость, находящаяся в совместной собственности налогоплательщика или должника и его супруги;
- недвижимое имущество, являющееся совместной собственностью партнеров гражданского товарищества, или долевая часть недвижимого имущества, являющаяся долей партнеров гражданского товарищества, – вследствие налоговой задолженности компании;
- Морское судно или строящееся морское судно, зарегистрированное в судовом реестре.
На чью собственность может быть оформлена принудительная ипотека?
Принудительная ипотека может быть оформлена на недвижимое имущество должника , являющееся его собственностью.
В случае браков с режимом совместно нажитого имущества, в соответствии с устоявшейся судебной практикой Верховного суда (Постановление Верховного суда от 28 октября 2022 г., дело № I CSK 3073/22), принудительная ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности супругов, только если документ, являющийся основанием для получения принудительной ипотеки, был выдан на имя обоих супругов.
Аналогичным образом, в случае партнеров гражданского партнерства, когда предметом принудительной ипотеки является недвижимость, находящаяся в совместной собственности партнеров, правоустанавливающий документ, являющийся основанием для вступления во владение, должно быть оформлено на всех партнеров.
Однако получить принудительную ипотеку на недвижимость третьего лица невозможно.
Какие документы могут служить основанием для получения принудительной ипотеки?
Необходимым условием для получения принудительной ипотеки является наличие юридического права собственности в следующей форме:
- Исполнительный лист, выданный в ходе судебного разбирательства или органом, осуществляющим принудительное исполнение;
- документ, выданный на основании конкретных положений Закона о налогах и Закона о системе социального страхования;
- право на принудительное исполнение за рубежом.
Когда истекает срок действия обязательной ипотеки?
Обязательная ипотека, предусмотренная статьей 94 Закона о земле и ипотеке, прекращает свое действие по истечении срока действия требования, обеспеченного ипотекой. Эта ипотека также прекращает свое действие по истечении срока действия основания для ее регистрации, например, в результате отмены решения о предоставлении обеспечения или административного решения.
Для снятия принудительной ипотеки собственник недвижимости должен подать соответствующее заявление в суд по земельным и ипотечным делам, приложив документ, подтверждающий погашение долга или аннулирование основания для получения принудительной ипотеки.
Надеюсь, мы ответили на ваши основные вопросы о принудительной ипотеке. Мы призываем вас продолжать следить за нашей серией статей, поскольку в ближайшее время будут опубликованы новые материалы об ипотеке.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 28 апреля 2025 года.
автор:
Получайте первыми наши статьи и юридические уведомления прямо на вашу электронную почту! Подпишитесь на нашу рассылку, перейдя по ссылке , или свяжитесь с нами по адресу social@kglegal.pl, чтобы персонализировать контент.
