В сегодняшней статье, завершающей серию материалов о сельскохозяйственных землях, мы представим правила, регулирующие освоение земельного участка под застройку и допустимые на нем сельскохозяйственные постройки, включая исключения из обязанности получения разрешения на строительство и уведомления компетентного органа о намерении начать строительные работы.
Следует сразу уточнить, что в настоящее время не существует юридического определения земельного участка под застройку. Земельный участок, отвечающий вышеуказанным критериям, считается участком, на котором расположен жилой дом и который обеспечивает основные жизненные потребности фермера и его семьи. Кроме того, «классификация данного участка как земельного участка под застройку определяется либо существующим методом его застройки, либо его обозначением в местном плане территориального развития» (решение Регионального административного суда во Вроцлаве от 21 октября 2009 г., дело II SA/Wr 215/09).
Участок, предназначенный для размещения сельскохозяйственных угодий, как специально отведенная территория в сельской местности, непосредственно связанная с ведением сельского хозяйства, представляет собой территорию, на которой законодательным органом разрешено размещение зданий и сооружений исключительно в рамках сельскохозяйственного строительства. Действующее законодательство также не содержит законодательного определения сельскохозяйственного строительства. Однако, согласно §3 пункту 3 Постановления Министра инфраструктуры от 12 апреля 2001 г. о технических требованиях к зданиям и их размещению, сельскохозяйственное строительство включает в себя жилые здания и хозяйственные постройки или животноводческие постройки на семейных фермах, животноводческих хозяйствах, садоводческих хозяйствах и лесохозяйственных хозяйствах. Как следует из приведенного выше определения, сельскохозяйственные постройки служат не только для осуществления хозяйственной деятельности, но и представляют собой «место жительства и работы для фермера и его семьи, а земля, занятая жилыми постройками на фермах, считается землей, используемой в сельскохозяйственных целях. Таким образом, сельскохозяйственные постройки представляют собой сочетание жилой функции и функции сельскохозяйственного производства» (как указано Региональным административным судом в Лодзи в решении от 7 февраля 2020 г., дело II SA/Łd 752/19).
Несмотря на то, что здания и сооружения в рамках сельскохозяйственной застройки возводятся на сельскохозяйственных участках, изменение целевого использования таких земель не требуется, поэтому обязанность по их исключению (которую мы обсуждали в статье № 62) исключается. Следовательно, общепринято, что сельскохозяйственные земли, освоенные фермером (т. е. субъектом, соответствующим определению «фермер» согласно статье 6 Закона от 11 апреля 2003 г. о формировании сельскохозяйственной системы) жилым зданием, другими зданиями или сооружениями в рамках фермерского хозяйства, не теряют своего сельскохозяйственного характера, при условии, что эти сооружения служат исключительно для сельскохозяйственного производства и переработки агропродовольственных товаров.
Однако застройка сельскохозяйственных земель будет исключена, если она не была отнесена к категории застройки в местном плане развития. Стоит отметить, что распространенной практикой муниципальных законодательных органов является ограничение прав на застройку путем принятия в местных планах развития положений, вводящих непредвиденные ограничения на строительство зданий. Это является следствием ограничительного толкования термина «сельскохозяйственная застройка», включая определение рассматриваемой застройки как зданий, расположенных на одном или нескольких кадастровых участках, но на небольшом расстоянии друг от друга. Эти часто упоминаемые ограничения также вводятся для того, чтобы обусловить строительство зданий на земельном участке наличием такой застройки на соседнем участке, расположенном в нескольких метрах от него.
Отсутствие местного плана обязывает владельца сельскохозяйственных земель подать заявление в компетентный орган для принятия решения об условиях застройки и территориального планирования, в котором орган определит параметры допустимой застройки на земельном участке.
В случаях, когда застройка разрешена на сельскохозяйственных землях, представляющих собой участки под застройку , либо в соответствии с положениями местного плана , либо решением об условиях застройки согласно положениям Закона от 7 июля 1994 года — Строительного закона (далее именуемого «Закон о строительстве»), правилом является получение разрешения на строительство до начала строительных работ. Однако законодатель допустил исключения из вышеуказанного правила, исключив требование получения разрешения на строительство для определенных типов зданий (статья 29, пункт 1 Закона о строительстве) или даже требование уведомления компетентного органа о намерении начать работы (статья 29, пункт 2 Закона о строительстве). Перечень зданий, указанных в данном положении, является закрытым.
Однако мы хотели бы отметить, что предусмотренные законом исключения следует толковать узко, и поэтому в любой ситуации, когда данный тип здания или сооружения не включен в перечень исключений, действует установленная законом обязанность получить разрешение на строительство (далее именуемое «решение PnB») или уведомить компетентный орган о намерении начать строительные работы.
- Объекты, в отношении которых законодатель исключил обязанность получения решения PnB, одновременно с обязанностью сообщать о намерении проводить строительные работы.
В соответствии с Законом о планировании и строительстве (PBud Act) в настоящее время не требуется получать разрешение на строительство (Building Permit, PnB) при застройке жилого участка отдельно стоящим одноквартирным жилым домом, зона воздействия которого полностью находится в пределах участка или участков, на которых он был спроектирован (статья 29, раздел 1, пункт 1 Закона о планировании и строительстве). Однако в таком случае инвестор обязан уведомить архитектурно-строительный орган до начала строительных работ. Непредставление архитектурно-строительным органом возражения против планируемого строительства посредством административного решения в течение установленного законом 21-дневного срока дает инвестору право продолжить запланированные работы. Однако, несмотря на освобождение от этого обязательства, инвестор по-прежнему имеет право обратиться в орган с просьбой о проведении административной процедуры для получения разрешения на строительство (Building Permit, PnB).
Это обязательство также исключено в отношении сельскохозяйственных построек, связанных с сельскохозяйственным производством и дополняющих сельскохозяйственные постройки на существующем участке обитания, таких как: (i) плиты для хранения навоза, (ii) герметичные резервуары для жидкого навоза или жидкой пульпы, (iii) надземные силосы для сыпучих материалов вместимостью до 30 м3 и высотой не более 7 м, (iv) силосы для силоса.
Решение PnB не требуется для строительства (с одновременным обязательством подачи уведомления) отдельно стоящих одноэтажных хозяйственных построек, гаражей и сараев площадью до 35 м2, при условии, что общее количество таких сооружений на участке не может превышать двух на 500 м2 площади участка, а также хозяйственных построек площадью до 35 м2 с пролетом не более 4,80 м, а также прудов и водоемов площадью не более 500 м2 и глубиной не более 2 м от естественной поверхности земли, предназначенных исключительно для целей лесохозяйственного управления и расположенных на лесных угодьях Государственного казначейства, находящихся в зоне Natura 2000.
В соответствии с существующим исключением, строительные работы, связанные с реконструкцией наружных перегородок и конструктивных элементов одноквартирных жилых домов, также исключаются из получения решения о разрешении на строительство, при условии, что это не приводит к увеличению зоны воздействия объекта за пределы участка, на котором расположено здание.
- Строительные работы, в отношении которых исключена обязанность получения решения PnB и уведомления компетентного архитектурно-строительного органа.
В соответствии с действующим законодательством, возможно проведение работ, для которых не требуется подавать уведомление о начале строительства. Такая деформализация работ предусмотрена для сельскохозяйственных сооружений, связанных с сельскохозяйственным производством и дополняющих сельскохозяйственные постройки на территории существующего жилого участка, таких как:
а) одноэтажные сельскохозяйственные постройки площадью до 35 м2, с пролетом не более 4,80 м,
б) контейнерные сушильные камеры площадью до 21 м2.
При этом решение и уведомление PnB не требуются для выполнения строительных работ, включающих в себя:
а) реконструкция: (i) строительных объектов, за исключением реконструкции: зданий, строительство которых требует решения о выдаче разрешения на строительство, и зданий, строительство которых требует решения о выдаче разрешения на строительство – в части наружных перегородок или конструктивных элементов, и (ii) строительного оборудования;
б) реконструкция зданий, строительство которых требует решения о выдаче разрешения на строительство, и одноквартирных жилых домов, за исключением реконструкции наружных перегородок и конструктивных элементов.
Однако требование о получении решения PnB отменяется во всех случаях, когда строительство объекта планируется на территории фермы, которая является частью или граничит с участком, находящимся под защитой закона в силу природной или экономической ценности земли. Поэтому любые исключения и оговорки следует тщательно проверить до начала работ.
В соответствии с рассмотренным для вас правовым положением, в ситуации, когда разрешена застройка на земельном участке, представляющем собой место обитания сельскохозяйственных культур, субъект, являющийся фермером (в смысле законодательных положений), имеет возможность застраивать этот участок в неформальном порядке в связи с вышеупомянутыми исключениями из правил получения решения о разрешении на застройку, а в случае некоторых объектов также из-за обязанности подать уведомление.
Однако, прежде чем приступать к строительным работам на земельном участке, следует отметить, что вышеупомянутые исключения, как таковые, не могут толковаться широко. Это означает, что если планируемое сооружение не включено в исчерпывающий список статьи 29 Закона о строительстве, или здание превышает параметры, указанные в Законе, инвестору потребуется подать заявку на получение решения о строительстве или уведомление – в зависимости от типа сооружения.
В следующей статье мы рассмотрим права вечных узуфруктуариев, включая продление срока и унификацию условий вечного узуфрукта.
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
автор:
