В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строителей» мы продолжаем рассматривать тему совместной собственности. На этот раз мы изучим правила, касающиеся расторжения совместной собственности, разумеется, в тех случаях, когда это разрешено.
Напомним, что совместная собственность на недвижимость подразумевает ситуацию, когда как минимум два человека владеют неделимой собственностью на одну и ту же недвижимость. В ситуациях совместной собственности важно учитывать, что независимое распоряжение имуществом, принадлежащим нескольким лицам, невозможно и может иногда приводить к осложнениям. В таких обстоятельствах наилучшим решением может быть расторжение совместной собственности. Ликвидация отношений совместной собственности возможна в любое время. Совладелец, желающий расторгнуть совместную собственность, может воспользоваться своим правом в соответствии со статьей 210 § 1 Гражданского кодекса, и согласно статье 220 Гражданского кодекса, это право не подлежит исковой давности.
Однако стоит отметить, что расторжение совместной собственности может быть ограничено определенными положениями. Лучшим примером является статья 3, раздел 1, последнее предложение, Закона о собственности на помещения, в которой говорится, что «невозможно требовать расторжения совместной собственности на общее имущество, пока сохраняется отдельная собственность на помещение». Однако это исключения, и давайте перейдем к методам расторжения совместной собственности.
Во-первых, следует отметить, что совместное владение может быть прекращено либо мирным путем посредством юридического акта, либо по решению суда. В первом случае совместное владение прекращается, когда стороны достигают соглашения как относительно факта прекращения совместного владения, так и выбранного способа прекращения. Если соглашение не достигнуто ни по одному из этих аспектов, необходимо обратиться в суд.
Если совладельцы договорились о способе прекращения совместной собственности, достаточно заключить соответствующее соглашение у нотариуса. Хотя в этом случае затраты несколько выше, процедура проходит очень быстро, и обычно все решается за один визит к нотариусу. Однако, если между совладельцами возникает спор относительно способа прекращения совместной собственности (например, каждый из них хочет оставить имущество полностью себе или считает, что требуемая другими компенсация чрезмерна), единственным вариантом остается обращение в суд для прекращения совместной собственности.
Сама ликвидация может быть осуществлена тремя способами. Эти методы разделения включают продажу имущества, передачу права собственности на имущество одному из совладельцев с обязательством по выплате и физическое разделение имущества.
Первый способ прекращения совместной собственности — это гражданское расторжение совместной собственности путем продажи совместно принадлежащего имущества и раздела вырученных средств пропорционально долям. Этот метод принимается как для договорного, так и для судебного прекращения совместной собственности. В случае судебного разбирательства продажа совместно принадлежащего имущества назначается, когда раздел в натуре невозможен и отсутствуют обстоятельства, оправдывающие передачу имущества в исключительное владение кому-либо из совладельцев. Суд может распорядиться о продаже имущества, особенно если ни один из совладельцев не дал согласия на его получение. Процедура продажи проводится путем аукциона.
Другим решением по расторжению договора совместной собственности может быть предоставление одному (или нескольким) из нынешних совладельцев исключительных прав собственности, одновременно возлагая на них обязательство выплатить соответствующую сумму оставшимся совладельцам. Если достигается соглашение или судебное урегулирование, совладельцы сами определяют сумму и график погашения. В случае судебного расторжения договора совместной собственности стоимость имущества определяется назначенным судом экспертом, расходы на которого несут стороны судебного разбирательства. На основании этого суд определяет сумму погашения. В обоснованных случаях погашение может быть отложено или распределено на несколько платежей, но не более чем на 10 лет. Однако на практике суд обычно постановляет, что обязательства оставшихся совладельцев должны быть погашены в течение одного, двух или трех лет.
Последний и самый простой способ для большинства совладельцев — это физическое разделение имущества, которое может быть инициировано каждым из них. Стоит отметить, что это относится только к имуществу, которое можно физически разделить, поэтому это, безусловно, может включать раздел земли или здания; разделение недвижимости будет более сложным (хотя это не совсем исключено). Разделение имущества приводит к созданию новой собственности. Предметы, отделенные от более крупного имущества, становятся исключительной собственностью отдельных совладельцев (одного или нескольких, если они согласны), тем самым прекращая совместное владение существующим имуществом. При договорном прекращении совместного владения совладельцы самостоятельно решают, как разделить общее имущество и разделить новые активы (в случае недвижимости, например, может потребоваться геодезическое разделение участков). В случае судебного прекращения совместного владения раздел осуществляется судом, который отвечает за защиту интересов всех совладельцев. Суд должен стремиться к тому, чтобы стоимость разделенных долей соответствовала пропорции их участия.
Однако физическое разделение может быть невозможно, если оно противоречит законодательным положениям, социально-экономическому назначению недвижимости или если оно приведет к существенному изменению или значительному снижению ее стоимости. Например, это может произойти, если участок слишком мал, чтобы разделить его между существующими совладельцами.
Также стоит помнить, что в соответствии с положениями Закона о подоходном налоге с физических лиц продажа недвижимости (или ее части, или доли в ней) является основанием для обложения подоходным налогом с физических лиц, при условии, что она была совершена в течение 5 лет с даты приобретения, — и это также относится к приобретению доли в недвижимости и ее продаже.
На следующей неделе мы представим правила использования доли в общем имуществе как особого вида совместной собственности, регулируемого отдельным актом.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 8 января 2024 года.
автор:
