На этой неделе, продолжая анализ отдельных положений Закона от 23 июля 2003 года об охране и сохранении памятников («Закон об охране памятников»), мы хотели бы обратить внимание на права и обязанности собственников имущества, находящегося под охраной. Прежде всего, следует отметить, что право ограничивать права собственника в отношении памятников вытекает непосредственно из Конституции Республики Польша и может осуществляться посредством нормативных актов. Однако это не означает, что это право является абсолютным, и собственники имеют право оспаривать решения по этому вопросу, в том числе в ходе процедуры внесения памятника в реестр, обжаловать вынесенные решения и, если имущество утрачивает свою историческую ценность, требовать его исключения из реестра.
Объем обязанностей по уходу за памятником, возложенных на него собственником, определяется, в первую очередь, статьей 5 Закона об охране памятников. Согласно этой статье, уход за памятником, возложенный на него собственником или владельцем, состоит, в частности, в обеспечении следующих условий:
1) научные исследования и документирование памятника;
2) проведение работ по консервации, реставрации и строительству памятника;
3) обеспечение сохранности и поддержание памятника и его окрестностей в наилучшем возможном состоянии;
4) использование памятника таким образом, чтобы обеспечить постоянное сохранение его ценности;
5) популяризация и распространение знаний о памятнике и его значении для истории и культуры.
Это, конечно, не исчерпывающий список, и на владельцев недвижимости могут быть возложены дополнительные обязательства. Однако, в целом, владельцы недвижимости должны стремиться поддерживать свою историческую собственность в наилучшем возможном состоянии как можно дольше и использовать ее в полной мере на благо общества. Это связано с тем, что историческая собственность больше не является исключительно частной собственностью владельца, и обязанность заботиться о ней носит законодательный характер. К любым работам или строительству на исторической собственности применяются особые обязательства, но об этом мы поговорим подробнее на следующей неделе.
Обязательства по отношению к памятникам также вытекают из положений других законов и применяются в первую очередь к недвижимости, внесенной в реестр памятников (о других формах защиты мы писали в пункте 72). Многие подобные ограничения прав собственности вытекают из Закона от 21 августа 1997 года об управлении недвижимостью («ЗУН»).
Одно из существенных ограничений возникает в процедуре раздела недвижимого имущества, внесенного в реестр памятников. Такой раздел требует разрешения провинциального хранителя памятников (статья 96, пункт 1а Закона об управлении землей и памятниками). Это разрешение выдается соответствующим провинциальным хранителем памятников в рамках отдельной процедуры в форме административного решения. Решение, в свою очередь, является необходимым приложением к заявлению о разделе. Как указано в судебной практике, утверждение проекта раздела без согласия провинциального хранителя представляет собой грубое нарушение закона, и, следовательно, решение о разделе является недействительным.
Кроме того, в случае продажи недвижимости, внесенной в реестр исторических памятников или имеющей бессрочное право пользования такой недвижимостью,муниципалитет имеет право преимущественной покупки. Это означает, что если в разделе III соответствующего земельного и ипотечного реестра сделана запись, указывающая на право преимущественной покупки, продажа, независимо от того, построена на этом участке или нет, может состояться только в том случае, если муниципалитет не воспользуется своим правом. Несоблюдение условий договора купли-продажи приведет к его недействительности.
Стоит помнить, что когда Государственное казначейство или орган местного самоуправления владеет недвижимостью , продажа, обмен, дарение или сдача в аренду недвижимости, внесенной в реестр памятников, также требует согласия провинциального хранителя памятников – такое согласие должно быть дано в письменной форме и приложено к договору (статья 13, раздел 3 Закона об управлении земельными участками и памятниками). В свою очередь, если недвижимость, внесенная в реестр памятников, передается для бессрочного пользования или постоянного управления, при определении способа ее использования бессрочный пользователь/управляющий может быть обязан восстановить или отремонтировать расположенные там исторические здания в течение срока, указанного в договоре (статья 29, раздел 2 и статья 45, раздел 2а Закона об управлении земельными участками и памятниками).
Также стоит отметить, что в недавнем постановлении от 26 февраля 2021 года Верховный суд заявил, что «простое установление сервитута необходимого права проезда (статья 145 Гражданского кодекса) не означает изменения назначения памятника, внесенного в реестр, или способа использования этого памятника в значении статьи 36, пункт 1, подпункт 9 Закона от 23 июля 2003 года об охране и содержании памятников» (номер ссылки III CZP 21/20). Таким образом, полномочия провинциального хранителя памятников широки, но также подлежат ограничениям.
С другой стороны, собственник имеет определенные права. Прежде всего, он может быть освобожден от налога на недвижимость. Статья 7, пункт 1, подпункт 6) Закона от 12 января 1991 года о местных налогах и сборах предусматривает, что «земля и здания, индивидуально внесенные в реестр памятников, освобождаются от налога на недвижимость при условии их содержания и сохранения в соответствии с правилами охраны памятников, за исключением частей, используемых в коммерческих целях». Кроме того, согласно статье 73, пункту 4 Закона о местных налогах и сборах, если имущество внесено в реестр памятников, компетентный орган предоставляет 50% скидку на право пользования на бессрочный срок, и с согласия воеводы, совета или регионального собрания компетентный орган может увеличить или уменьшить эту скидку. Следует отметить, что оба освобождения применяются только к памятникам, внесенным в реестр памятников, и индивидуально. Следовательно, они не применяются в случаях, когда, например, здание расположено в пределах исторической городской застройки или исторического комплекса зданий. Внесение в реестр памятников также не дает владельцу права на освобождение от требований. Кроме того, владельцы памятников могут подавать заявки на различные виды финансирования, гранты и другие формы поддержки для обеспечения ухода за памятником – об этих возможностях мы также напишем в отдельной статье.
Вкратце, включение объекта недвижимости в одну из форм защиты, предусмотренных Законом об охране памятников, налагает на собственника ряд дополнительных обязательств, ограничивая его права собственности. Эти ограничения вытекают не только из Закона об охране памятников, но и из ряда других законов. Поэтому каждый собственник должен ознакомиться с обязанностями и правами, связанными с регистрацией объекта недвижимости.
Также хотели бы сообщить вам, что на своем последнем заседании 14 октября Сейм отклонил предложение Сената об отклонении Закона от 17 сентября 2021 года о внесении поправок в Закон о строительстве и Закон о территориальном планировании и развитии. Поэтому теперь Закон будет представлен Президенту, и если он его подпишет, изменения, описанные в статье № 71, вступят в силу через два месяца после даты его публикации в Журнале законов.
На следующей неделе мы подготовим для вас статью, в которой укажем, на что следует обратить внимание инвесторам, намеревающимся инвестировать в недвижимость, находящуюся под защитой Закона об охране и сохранении памятников.
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Автор/редактор серии:
