Прошел еще один месяц, поэтому в первый вторник июня мы должны подготовить для вас краткий обзор изменений в законодательстве за май и июнь — и (по нашему субъективному мнению, конечно) сейчас нет ничего более срочного, чем окончание переходного периода для применения Закона от 16 сентября 2011 года о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью («старый закон о застройщиках»), который заканчивается 1 июля 2024 года и представляет собой очень серьезные изменения.
Для многих застройщиков переходные положения Закона от 20 мая 2021 года о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью и о Гарантийном фонде застройщиков («новый Закон о застройщиках») до сих пор остаются неясными, и мы получаем множество запросов по этому поводу. Поэтому мы решили написать о двух важных вопросах, касающихся продолжения девелоперских проектов или инвестиционных задач после 1 июля 2024 года.
Прежде всего, мы приглашаем вас ознакомиться с нашими статьями,в которых мы проанализировали изменения, внесенные новым Законом о развитии 2021 года, и связаться с нами напрямую, поскольку именно так мы сможем наилучшим образом проконсультировать вас по вопросам внедрения нового Закона о развитии в ваших организациях.
Кроме того, в этой связи мы хотели бы поблагодарить Польскую ассоциацию застройщиков и Польскую банковскую ассоциацию, которые, направив запросы президенту Управления по защите конкуренции и прав потребителей (UOKiK), получили ответы, выводы которых мы хотели бы представить вам сегодня.
Вклад в Немецкое исследовательское общество (DFG)
Основная цель законодательного органа при принятии нового Закона о развитии заключалась в обеспечении максимально возможной защиты покупателей, в том числе в отношении средств, депонированных на эскроу-счетах. Это послужило основой для создания Гарантийного фонда застройщиков («ФЗЗ»), основная цель которого — возврат средств, депонированных покупателями в счет покупной цены в случае банкротства застройщика или банка (подробнее о сфере действия защиты ФЗЗ мы писали здесь). Для обеспечения этой защиты застройщики обязаны своевременно вносить платежи в ФЗЗ, в зависимости от выбранной меры защиты — на открытый или закрытый эскроу-счет.
Взнос рассчитывается как произведение процентной ставки, указанной в положении, упомянутом в статье 49, разделе 8 нового Закона о развитии, и суммы платежа, внесенного покупателем на жилищный эскроу-счет. Данное положение о процентных ставках, используемых для расчета взноса в Фонд гарантий застройщиков, было подписано министром развития и технологий 21 июня 2022 года и вступило в силу 1 июля 2022 года.
Между тем, статья 49, раздел 6 нового Закона о развитии предусматривает, что взнос DFG рассчитывается в соответствии с процентной ставкой, действовавшей на дату начала продаж жилых единиц или домов на одну семью в рамках данного девелоперского или инвестиционного проекта. Однако на момент начала продаж жилых единиц в девелоперских или инвестиционных проектах, осуществленных до 1 июля 2022 года, никаких нормативных актов, определяющих ставку, не действовало.
Таким образом, для девелоперских или инвестиционных проектов, продажи которых начались до 1 июля 2022 года и по которым с 2 июля 2024 года будут заключаться соглашения о развитии или обязывающие соглашения, указанные в ст. 2, п. 1, пунктах 2 и 3 нового Закона о развитии, процентная ставка, по которой рассчитывается сумма взноса в DFG, составит 0%. Однако следует подчеркнуть, что независимо от того, будет ли фактически выплачен взнос, покупатели будут защищены системой DFG, а застройщики по-прежнему будут обязаны выполнять свои обязательства по предоставлению данных в реестр DFG.
Председатель Управления по вопросам конкуренции и защиты прав потребителей (УОКК) отметил эту лазейку и обратился к соответствующему министру с просьбой внести поправки в нормативные акты. Однако до настоящего времени проект таких изменений представлен не был. Председатель УОКК также выступает инициатором законодательной инициативы в этом отношении, и возможно, что поправки к нормативным актам будут внесены в этом контексте.
Эскроу-счета для инвестиций в соответствии со «старыми» и «новыми» правилами
Переходные положения нового Закона о развитии кратки и весьма расплывчаты. Поэтому еще одна юридическая лазейка, вызвавшая много споров, касалась вопроса о том, что следует делать со счетами депонирования средств по проектам развития или инвестиционным проектам, которые были частично завершены в соответствии со старым Законом о развитии, но будут продолжены после 1 июля 2024 года.
Статья 78, раздел 1 нового Закона о развитии, в которой говорится, что «существующие положения и положения статьи 10, разделов 1–3 и статьи 11 настоящего Закона применяются к соглашениям о ведении жилищного эскроу-счета, упомянутого в статье 5 Закона, отмененного статьей 80 [т.е. старым Законом о развитии – примечание JB]», не дает ответа на этот вопрос.
Поэтому Польская банковская ассоциация направила этот запрос в Управление по защите конкуренции и прав потребителей (UOKiK). В ответ UOKiK указало, что поддерживает решение, согласно которому для целей дальнейшей реализации инвестиций после 1 июля 2024 года застройщики должны заключать новые соглашения об эскроу-счетах с банками в соответствии с новым Законом о развитии. На практике это означает, что для таких инвестиций будут вестись два эскроу-счета.
Хотя Управление по защите конкуренции и прав потребителей (UOKiK) не имеет юридических оснований для вынесения обязательных к исполнению толкований закона, оно представило свою позицию как разработчик нового закона о развитии, и банки её приняли. Это не идеальное решение, поскольку оно должно быть чётко прописано в нормативных актах, но, по крайней мере, оно позволяет избежать ситуации, когда застройщики были бы вынуждены воздерживаться от подписания договоров с покупателями просто потому, что неясно, на какой эскроу-счет следует внести сумму.
Описанные выше проблемы — лишь две из многих, которые продолжают волновать застройщиков жилой недвижимости. Мы также видим необходимость в актуальной информации, основанной на посещении и активном участии участников проводимых нами тренингов, как для Польской ассоциации застройщиков, так и для отдельных застройщиков. Поэтому мы призываем вас связаться с нами и напоминаем, что до приведения продаж в соответствие с новым Законом о развитии для всех инвестиций в жилую недвижимость осталось менее месяца.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 3 июня 2024 года.
Автор/редактор серии:
