В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы продолжаем обсуждение местных планов развития («MPZP») и рассматриваем плату за планирование. Это государственный сбор, уплачиваемый землевладельцами или лицами, имеющими бессрочное право пользования недвижимостью, которые продают недвижимость после вступления в силу местного плана. Юридическая литература указывает на то, что это представляет собой форму участия собственников недвижимости или лиц, имеющих бессрочное право пользования, в расходах на принятие местного плана, который увеличивает стоимость их собственности.
Правила расчета
Принципы расчета платы за планирование, также известной как арендная плата за планирование, определены в Законе о пространственном планировании и развитии от 27 марта 2003 года («ЗПР»). В соответствии со статьей 36, разделом 4 ЗПР, плата уплачивается муниципалитету один раз собственником или лицом, имеющим бессрочное право пользования имуществом, если в результате принятия или изменения местного плана стоимость имущества или права бессрочного пользования увеличилась, и собственник или лицо, имеющее бессрочное право пользования, продает имущество или право бессрочного пользования.
Муниципалитет имеет право потребовать от собственника или лица, имеющего бессрочное право пользования недвижимостью, выплаты ежегодного рентного платежа, если в течение пяти лет с даты вступления в силу местного плана или его поправок. Собственник или лицо, имеющее бессрочное право пользования недвижимостью, обязано выплатить рентный платеж в момент вступления в силу местного плана.
Кроме того, плата за планирование взимается не только в случае продажи всей недвижимости, но и в случае продажи ее части (эта точка зрения была выражена Верховным административным судом в Варшаве в постановлении от 17 мая 1999 года, дело № OPK 17/98).
Размер платы за планирование определяется административным решением, которое должно быть вынесено сразу после того, как глава коммуны (мэр, глава города) получит копию нотариального акта, подтверждающего продажу недвижимости (бессрочное право пользования). По нашему опыту, разбирательство по этому вопросу иногда начиналось только на последнем, пятом году после продажи недвижимости. Увеличение стоимости недвижимости определяется на основании отчета об оценке недвижимости, в котором указывается ее стоимость до и на момент вступления в силу местного плана территориального развития.
Муниципалитет не имеет права устанавливать плату за планирование, если увеличение стоимости недвижимости вызвано принятием решения об условиях застройки или решения об определении местоположения объекта инвестиций общественного назначения. Эта позиция подтверждается решениями административных судов, которые законодательный орган использовал для попытки ввести такое положение в ходе реформы планирования 2023 года, но в конечном итоге отказался от этой инициативы.
Стоит помнить, что в соответствии со статьей 37, разделом 7 Закона о пространственном развитии собственник недвижимости (бессрочный узуфруктуар) может по собственной инициативе, даже до продажи недвижимости (бессрочного узуфрукта), обратиться в муниципалитет с просьбой определить размер потенциального сбора за планирование. Муниципалитет обязан предоставить собственнику (бессрочному узуфруктуар) эту информацию в форме административного решения.
тарифы на планирование
Право муниципалитета взимать плату за планирование возникает только в том случае, если в самом плане территориального развития (ПТР) указана ставка или проценты этой платы. Отсутствие указания процентных ставок в ПТР делает невозможным для муниципального исполнительного органа сбор платы. Эти проценты могут составлять до 30% от увеличения стоимости недвижимости.
На практике муниципалитеты все чаще устанавливают разные ставки этого сбора в зависимости от функции и предполагаемого использования той или иной территории. Например, для коммунальных услуг или жилой застройки чаще всего это максимальные ставки в 30%, а для объектов, предназначенных для сохранения среды обитания или отдыха, — 10%. Это вполне приемлемо.
В свою очередь, неспособность указать ставки в местном плане территориального развития, а также неспособность взимать плату считаются нарушением принципов дисциплины в сфере государственных финансов.
Продажа недвижимости как условие для взимания платы
Что касается концепции передачи недвижимости, стоит отметить, что речь идет не только о самой продаже. Например, в своем решении от 10 октября 2013 года (дело II OSK 1076/12) Верховный административный суд установил, что передача недвижимости физическим лицом в акционерное общество соответствует концепции передачи недвижимости, используемой в статье 36, разделе 4 Закона о земле и зданиях, то есть такое действие влечет за собой обязанность уплаты градостроительного сбора.
Однако взимание платы за планирование не распространяется на ситуации, когда недвижимость была передана в дар близкому человеку.
плата за планирование и плата за улучшение
Плату за планирование не следует путать с платой за улучшение, под которой понимается плата, устанавливаемая в связи с увеличением стоимости недвижимости, вызванным строительством объектов технической инфраструктуры, а также плата, устанавливаемая в связи с консолидацией и разделением недвижимости или просто разделением недвижимости.
Вкратце, плата за планирование представляет собой единовременный государственный сбор, уплачиваемый муниципалитету в случае увеличения стоимости недвижимости в результате реализации местного плана пространственного развития. Хотя это не налог, его уплата является обязательной и составляет собственный доход муниципалитета. Органом, ответственным за определение и сбор этой платы, является мэр коммуны, мэр или глава города.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 18 августа 2025 года.
автор:
Редактор серии:
