Сегодняшнее сообщение открывает серию обсуждений, в которых мы рассмотрим вопросы, связанные с реализацией жилищных инвестиций. В частности, мы проанализируем проект закона о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью и о Гарантийном фонде застройщика. Согласно повестке дня, доклад о работе Комитета по инфраструктуре по этому вопросу может быть рассмотрен Сеймом уже 14-15 апреля. Однако мы хотели бы начать с представления уже действующих положений, а именно, с обсуждения вопроса о полезной площади помещений и зданий, включая квартиры.
Расчет и определение полезной площади недвижимости — чрезвычайно важный вопрос для каждого собственника. Он имеет решающее значение не только для расчета продажной цены, но и влияет на долю в общей собственности и на основу для расчета налога на недвижимость. Этот вопрос должен представлять не меньший интерес и для владельцев зданий, поскольку полезная площадь, среди прочих факторов, определяет ставку налога на недвижимость.
Статья 3, раздел 3 Закона о собственности на помещения гласит, что доля собственника квартиры в общей собственности соответствует соотношению полезной площади квартиры, включая площадь связанных с ней помещений (например, кладовых или подвалов), к общей полезной площади всех квартир, включая связанные с ними помещения. Это означает, что чем выше доля, тем больше собственник должен вносить в бюджет жилищного кооператива.
Еще одним важным следствием этого правила является то, что измерение площади каждой квартиры должно проводиться одним и тем же методом – для обеспечения справедливого распределения средств на содержание общих зон. На практике это не всегда так, и проблемы часто возникают в старых зданиях, где доля, указанная в земельном и ипотечном реестре, непропорциональна размеру квартиры. Существуют способы решения таких ситуаций, но они требуют сотрудничества жилищного кооператива и всех собственников.
Доля (рассчитываемая на основе полезной площади) также влияет на налоговую ставку. В соответствии со статьей 3 Закона о местных налогах и сборах, налоговая ответственность лежит на собственниках в размере, соответствующем их доле в общем имуществе. Это означает, что чем больше доля, тем выше налог на имущество. В случае зданий, чем больше полезная площадь, тем выше налог, и эта площадь должна измеряться по внутренней длине стен на всех этажах, за исключением лестничных клеток и лифтовых шахт.
Теперь, когда мы объяснили, почему полезная площадь так важна, перейдем к обсуждению того, как она рассчитывается. Важно отметить, что в польском законодательстве нет единого определения полезной площади. Это признают как государственные органы, так и суды. Это было отмечено, в частности, Высшим административным судом, который заявил, что «одна квартира должна иметь единую площадь», но «в настоящее время, в зависимости от цели, для которой необходимо определить полезную площадь объекта недвижимости, ее размер может варьироваться» (решение от 24 февраля 2020 г., дело II OSK 3795/18). Поэтому мы хотели бы указать на два применимых определения, применение которых может привести к различным результатам измерения площади.
Первое определение используется для целей земельного и строительного реестра. Согласно его формулировке, полезная площадь помещения составляет:
• Площадь всех помещений в здании, в частности комнат, кухонь, кладовых, коридоров, ниш, холлов, холлов, ванных комнат и других помещений, обслуживающих жилые и хозяйственные нужды арендатора , независимо от их назначения и способа использования;
Площадь балконов, террас и лоджий, антресолей , гардеробных и кладовых в стенах, прачечных, сушильных комнат, помещений для велосипедов, чердаков, подвалов и помещений, предназначенных для хранения топлива, не считается полезной площадью здания
Второе определение, используемое в целях строительного проекта, звучит так:
- Полезная площадь здания [и аналогично помещений] уменьшается на площадь горизонтального поперечного сечения всех внутренних перегородок здания, проходов и проемов в этих перегородках, проходов во внешних перегородках, балконов, террас, лоджий, внутренних лестниц и лестничных площадок в многоуровневых жилых помещениях, непригодных для использования чердаков.
- Полезная площадь здания увеличивается за счет площади: антресолей, зимних садов, встроенных шкафов, кладовых и гардеробных.
Стоит отметить, что эти определения сходятся во мнении, что полезная площадь не включает балконы, террасы и лоджии, но совершенно иначе говорят о антресолах. К сожалению, юридические методы толкования не помогают разрешить эти расхождения, и в конечном итоге многое зависит от обстоятельств конкретного дела.
Также стоит отметить, что в обоих случаях площадь следует рассчитывать: (i) в квадратных метрах с точностью до двух десятичных знаков и (ii) в случае комнат: помещения высотой 2,20 м и более должны включаться в расчеты на 100%, помещения высотой 1,40 м и более, но менее 2,20 м – на 50%, помещения высотой менее 1,40 м должны быть полностью исключены.
Оба определения также ссылаются на польский стандарт: первое относится к стандарту, «подходящему для определения и расчета показателей площади и объема в строительстве», а второе прямо указывает на необходимость использования стандарта PN-ISO 9836. Стоит отметить, что до 18 сентября 2020 года это был польский стандарт PN-ISO 9836:1997, а для строительных проектов, представленных в соответствии с измененными положениями Закона о строительстве, используется стандарт PN-ISO 9836:2015-12. На этом фоне возникает множество расхождений и неопределенностей, и сегодняшнее сообщение слишком короткое, чтобы их обсуждать. Однако, если вы хотите обсудить эти вопросы подробнее, пожалуйста, свяжитесь с нами.
В целом, в польском законодательстве отсутствует единое, всеобъемлющее определение, которое обеспечило бы единообразие в расчете полезной площади зданий и помещений, и определение зависит от предполагаемого назначения. На практике мы сталкиваемся с различными методами расчета, и многое зависит от договоренностей с землемером, который измеряет площадь помещений или зданий.
Сегодня мы предлагаем вам ознакомиться с еще одним сообщением, в котором мы более подробно рассмотрим предлагаемые положения нового закона о развитии, который введет в гражданское право новый вид договора, называемый договором о резервировании.
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Если вы еще не подписаны на нашу рассылку, пожалуйста, отправьте электронное письмо по адресу social@kglegal.pl, указав, что вы хотели бы получать рассылку «Вторничные утра для строителей».
Автор и редактор серии:
