В ответ на многочисленные запросы, в сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы хотели бы кратко изложить вам последние поправки к Закону от 20 мая 2021 года о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью и о Гарантийном фонде застройщиков («Поправка»).
Прежде всего, хотим напомнить, что поправка вступит в силу 13 февраля 2026 года. Она также будет применяться к проектам развития или инвестиционным проектам, находящимся в стадии реализации, а это значит, что с этой даты все договоры бронирования, развития, обязательств и купли-продажи должны будут заключаться в соответствии с новыми правилами.
В соответствии с переходными положениями, измененные положения не применяются к договорам, заключенным до 12 февраля 2026 года.
Как мы уже указывали, в соответствии с новой статьей 5а Закона о развитии, в договорах, регулируемых настоящим Законом, включая договоры на строительство, договоры купли-продажи и договоры резервирования, цена жилого помещения или дома на одну семью должна определяться как произведение полезной площади (выраженной в м²) и цены за 1 м² этой площади.
Однако буквальное толкование данного положения проблематично, поскольку в нем говорится, что полезная площадь должна определяться в соответствии с польским стандартом определения и расчета показателей площади и кубической вместимости в строительстве, действующим на дату подачи заявления на получение разрешения на строительство или уведомления о начале строительства для данного помещения или дома. Это связано с тем, что на практике польский стандарт применяется не изолированно от положений строительного права, включая, в частности, Постановление Министра развития от 11 сентября 2020 года о детальном объеме и форме строительного проекта, которое в § 20 определяет принципы расчета площади здания, включая помещения. Польский стандарт должен применяться только в областях, не регулируемых данным постановлением. Следовательно, буквальное толкование положения приводит к тому, что, например, балконы и лоджии должны включаться в полезную площадь помещения.
Однако это не входило в намерения составителей поправки, которые хотели стандартизировать правила расчета стандарта, а не усложнять их. Учитывая цель, ради которой была принята поправка, целесообразно стремиться к стандартизации положений, касающихся полезной площади жилых помещений и домов.
Таким образом, остается вопрос, какой принцип толкования следует принять и как внедрить эти правила, чтобы, с одной стороны, они не нарушали закон, а с другой — были ясными и прозрачными для покупателей квартир или частных домов. Если у вас возникнут какие-либо сомнения по этому поводу, пожалуйста, свяжитесь с нами, и мы будем рады помочь вам внести изменения в используемые вами в настоящее время документы купли-продажи.
В заключение, хотя поправка состоит всего из трех статей, она имеет далеко идущие последствия для всех застройщиков жилой недвижимости, а не только для тех, кто ранее предлагал жилье под перегородками. Необходимо проанализировать, проверить и внести изменения во все применимые типовые договоры: договоры бронирования, строительства, обязательства и продажи, а также информационные брошюры и карточки квартир.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 2 февраля 2026 года.
Автор/редактор серии:
