В Польше уже несколько лет наблюдается нехватка земель под жилищное строительство, что является одной из главных причин роста цен на жилье. Именно поэтому регулярно звучат призывы к расширению доступа к сельскохозяйственным землям, особенно в городах и их окрестностях. В сегодняшней статье мы представим наиболее важные недавние изменения, в частности, касающиеся продажи сельскохозяйственных земель нефермерами. Мы также выделим нормативные акты, которые значительно затрудняют весь процесс приобретения таких земель нефермерами.
5 октября 2023 года вступили в силу поправки к Закону о развитии сельскохозяйственной системы («УКУР»), Закону об управлении сельскохозяйственной недвижимостью Государственного казначейства и Гражданскому кодексу.
Во-первых, отметим существенное изменение в отношении института приобретательной давности. Согласно последним поправкам, приобретать сельскохозяйственные земли по приобретательной давности смогут не только отдельные фермеры. В связи с отменой статьи 173 § 3 Гражданского кодекса, требование о приобретении сельскохозяйственной собственности по приобретательной давности больше не будет зависеть от статуса отдельного фермера. Стоит отметить, что после поправки 2016 года приобретение сельскохозяйственной собственности по приобретательной давности нефермером было практически невозможно. В связи с этими изменениями также было отменено требование о ведении фермерского хозяйства в течение пяти лет после приобретения по приобретательной давности . На наш взгляд, удаление § 3 из статьи 173 Гражданского кодекса является очень выгодным решением, поскольку предыдущее положение было неясным и препятствовало продаже небольших сельскохозяйственных участков. Кроме того, в случае приобретения по приобретательной давности Национальный центр поддержки сельского хозяйства больше не сможет осуществлять свое так называемое право приобретения.
Поправка также изменила строгие правила, которые уже применялись к сельскохозяйственным угодьям площадью менее 0,3 гектара (UKUR). До 5 октября 2023 года земли площадью 0,3 гектара и более, где лишь небольшая часть являлась сельскохозяйственными угодьями, классифицировались как сельскохозяйственные участки целиком. Следовательно, все ограничения, предусмотренные UKUR, применялись к таким участкам. Однако, согласно новым правилам, площадь сельскохозяйственных земель должна составлять не менее 0,3 гектара (0,3 га), чтобы весь участок был отмечен в земельном реестре символом «R» – что означает сельскохозяйственные земли. Это упростит приобретение таких земель для лиц, не занимающихся сельским хозяйством. Например, если весь участок имеет площадь 1 гектар (1 га), и только 0,29 гектара (0,29 га) классифицируются как сельскохозяйственные земли, то участок больше не будет считаться сельскохозяйственными землями в соответствии с UKUR. Мы считаем, что это изменение, несомненно, упростит сделки с недвижимостью, касающиеся небольшой доли сельскохозяйственных земель и земель, не используемых в сельскохозяйственных целях. Нет сомнений в том, что это позитивное изменение для жилищной отрасли.
Также стоит отметить текущую формулировку трудно поддающейся интерпретации статьи 2, раздела 3, пункта 11 УКУР, которая вызвала множество сомнений относительно приобретения сельскохозяйственных земель нефермерами в результате, среди прочего, преобразований. Как правило, приобретать сельскохозяйственные земли может только юридическое лицо со статусом индивидуального фермера. Однако УКУР вводит многочисленные исключения из этого правила, благодаря которым нефермеры также могут приобретать сельскохозяйственную собственность. Поправка устранила эту неопределенность, в результате чего теперь несомненно возможно приобретение сельскохозяйственных земель в случае преобразования любого предпринимателя или гражданского товарищества в коммерческую компанию. Однако следует помнить, что в такой ситуации Национальный центр поддержки сельского хозяйства будет уполномочен подавать заявление о приобретении сельскохозяйственных земель.
Ссылаясь на коммерческое право, стоит добавить, что статья 3а УКУ была изменена. К сожалению, это изменение затянет и усложнит сделки по продаже акций. Измененное положение предоставляет Национальному центру поддержки сельского хозяйства право преимущественной покупки акций материнских компаний, владеющих акциями компаний, являющихся собственниками/бессрочными узуфруктуарами сельскохозяйственных земель минимальной площадью 5 гектаров или сельскохозяйственных земель общей площадью не менее 5 гектаров. Национальному центру поддержки сельского хозяйства будет предоставлено до двух месяцев для осуществления этого права, что напрямую приведет к увеличению срока сделки.
Изменения также касаются цен на сельскохозяйственные участки, поскольку поправка UKUR расширила, среди прочего, перечень разрешений на приобретение сельскохозяйственной недвижимости, выдаваемых Генеральным директором Национального центра поддержки сельского хозяйства. Прежние условия: (i) продавец должен доказать невозможность продажи сельскохозяйственной недвижимости отдельному фермеру, (ii) покупатель должен взять на себя обязательство вести сельскохозяйственную деятельность на приобретенной сельскохозяйственной недвижимости и (iii) приобретение не должно приводить к чрезмерной концентрации сельскохозяйственных земель, теперь расширены и включают в себя еще одно (четвертое) условие, касающееся обеспечения того, чтобы продажная цена сельскохозяйственной недвижимости не была ниже 95% от цены, указанной в объявлении о продаже сельскохозяйственной недвижимости.
Еще одно важное изменение, внесенное поправкой, — это отмена права семейных фондов приобретать сельскохозяйственные участки площадью 1 гектар и более на тех же условиях, что и организации со статусом индивидуального фермера. Согласно поправкам, им сначала придется получить статус индивидуального фермера.
В целом, сделки с сельскохозяйственными землями были упрощены лишь незначительно, и поэтому большинство участков по-прежнему будут подлежать существенным ограничениям, вытекающим из полномочий, предоставленных Национальному центру поддержки сельского хозяйства. Следует подчеркнуть, что внесенные изменения, особенно касающиеся приобретательной давности и расширения сельскохозяйственных земель, являются позитивными, но, безусловно, недостаточными. Хотя мы, безусловно, согласны с тем, что ограничения должны применяться к ценным землям, имеющим решающее значение для сельскохозяйственного производства, трудно оправдать ограничения, наложенные на городские и пригородные земли, которые могли бы решить проблему нехватки участков под застройку и ускорить городское развитие.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 24 октября 2023 года.
автор:
