На прошлой неделе мы описали, что такое совместное владение, а в сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для профессионалов строительной отрасли» мы хотим продолжить эту тему и проанализировать права и обязанности совладельцев. Конечно, все права совместного владения могут быть реализованы в отношении недвижимости.
В первую очередь, каждый совладелец может распоряжаться своей долей без согласия других совладельцев. Это означает, что каждый совладелец обладает полными правами собственности на свою долю и может, например, продать её без согласия остальных. Однако это не препятствует совладельцу заключать соглашения относительно своей доли, которые могут повлиять на всё совместное имущество или доли других совладельцев. Кроме того, в некоторых случаях возможность распоряжения долей ограничена законом, например, требуется получить согласие супруга для распоряжения долей в активе, являющемся общим имуществом супругов.
Для действий, выходящих за рамки обычного управления, включая, в частности, отчуждение совместно принадлежащего имущества (в целом, а не доли), требуется согласие всех совладельцев. К сожалению, не существует четко определенного перечня действий, выходящих за рамки обычного управления, и действий, выходящих за рамки обычного управления. Классификация того или иного действия может зависеть от ряда факторов. Гражданский кодекс прямо указывает только отчуждение совместно принадлежащего имущества как действие, выходящее за рамки обычного управления (например, установление сервитута на недвижимое имущество или обременение всего имущества ипотекой). Судебная практика играет важную роль в определении того, является ли данное действие действием обычного управления или действием, выходящим за рамки обычного управления. В соответствии с классификацией, действия, выходящие за рамки обычного управления, включают, среди прочего: возведение постоянного сооружения на имуществе, находящемся в совместной собственности (см., среди прочего, решение Регионального административного суда в Белостоке от 12 февраля 2013 г., II SA/Bk 692/12), строительство этажа над зданием, находящимся в совместной собственности (см. решение Высшего административного суда от 29 марта 1990 г., IV SA/33/90). Важно отметить, что при отсутствии согласия всех совладельцев, совладельцы, чьи доли составляют не менее половины, могут обратиться в суд с просьбой о совершении того или иного действия, который вынесет решение, учитывая цель предполагаемого действия и интересы всех совладельцев.
Для обычного управления имуществом, находящимся в совместной собственности, требуется согласие большинства совладельцев. Большинство совладельцев рассчитывается исходя из их доли участия. В отсутствие такого согласия каждый совладелец может обратиться в суд за разрешением на совершение соответствующего действия.
Когда речь идет о заключении договора аренды или найма, судебная практика не дает четкого указания на то, являются ли они обычной управленческой деятельностью или деятельностью, выходящей за рамки обычной управленческой деятельности. В своем решении от 10 июля 2020 года, II CSK 616/18, Верховный суд заявил, что «является ли передача недвижимости, являющейся предметом совместной собственности, для использования на основании обязательства обычной управленческой деятельностью или деятельностью, выходящей за рамки обычной управленческой деятельности, определяется в первую очередь типом недвижимости, ее предполагаемым использованием и объемом той части недвижимости, которая является предметом такого правового акта»
Каждый из совладельцев обязан сотрудничать в управлении совместно принадлежащим имуществом, то есть они обязаны совместно принимать решения по вопросам, касающимся совместно принадлежащего имущества. Это относится ко всем действиям по управлению – как фактическим, так и юридическим. Это обязательство действует до тех пор, пока существуют отношения совместной собственности, но законодательство не предусматривает никаких санкций за несоблюдение этого обязательства.
Если большинство совладельцев решат совершить действие, явно противоречащее принципам надлежащего управления, любой из оставшихся совладельцев может обратиться в суд с ходатайством. Следует отметить, что совладелец, давший согласие на такое действие, не имеет права подавать подобное ходатайство. Уже совершенные действия не могут быть оспорены таким образом.
Каждый из совладельцев может обратиться в суд с просьбой назначить управляющего, если невозможно получить согласие большинства по важным вопросам, касающимся обычного управления, или если большинство совладельцев нарушают принципы надлежащего управления или причиняют вред меньшинству.
Совладелец, управляющий совместно принадлежащей недвижимостью, может потребовать от других совладельцев компенсацию, соответствующую его разумной рабочей нагрузке. Это право предоставляется как совладельцу, управляющему недвижимостью на основании договора, возлагающего на него эти обязанности, заключенного с другими совладельцами, так и по решению суда, а также совладельцу, фактически управляющему недвижимостью с подразумеваемого согласия других совладельцев.
Каждый из совладельцев, не осуществляющих управление общей собственностью, может потребовать отчета об управлении в установленные сроки. Это относится как к договорному управлению, так и к управлению, осуществляемому путем фактических действий одного из совладельцев. Это не относится к управлению, назначенному судом, поскольку такое управление подлежит надзору в соответствии со специальными положениями Гражданского процессуального кодекса. Это право является обязательным, то есть оно не может быть исключено по соглашению. Основная цель данного положения — защита личных интересов совладельца путем предоставления ему возможности контролировать деятельность по управлению.
Каждый совладелец имеет право на совместное владение общим имуществом и его использование в той мере, в какой это совместимо с совместным владением и использованием имущества другими совладельцами. Совместное владение подразумевает ситуацию, когда владение данным имуществом осуществляется несколькими лицами. Это означает, что каждый совладелец имеет одинаковое право фактического контроля над общим имуществом. Каждый совладелец является независимым владельцем общего имущества в пределах своей доли. Совместное использование означает право пользоваться имуществом, получать выгоды и другие доходы от имущества, а также потреблять имущество. Возможно, что если только один совладелец осуществляет свои права на имущество по истечении определенного периода времени, может возникнуть приобретательная давность, но этот вопрос также будет рассмотрен отдельно.
Прибыль и другие доходы от общего имущества распределяются между совладельцами пропорционально их долям. Совладельцы несут расходы и обязательства, связанные с общим имуществом, в той же пропорции. Этот принцип носит распоряжение, то есть совладельцы могут регулировать свои взаимные обязательства по-разному посредством соглашения, заключенного всеми совладельцами. Наиболее распространенным случаем в сфере недвижимости является установление так называемого права исключительного пользования – quad usum. Это право регистрируется в земельном и ипотечном реестре и предоставляет данному совладельцу право пользоваться частью имущества, исключая других совладельцев – оно также влечет за собой как право на получение прибыли, так и обязанность нести связанные с этим расходы. В пользу отдельных совладельцев могут быть установлены также личные или земельные сервитуты – что, конечно, требует согласия совладельцев.
Каждый из совладельцев может совершать любые действия и предъявлять любые претензии, направленные на сохранение совместного права. Действия по сохранению права характеризуются двумя основными особенностями: их цель — защита права от потенциальной опасности, и эта защита должна касаться совместного права и защищать интересы всех совладельцев. Примерами могут служить подача ходатайства о разделе имущества или подача иска о взыскании долга, направленного на восстановление утраченного совладельцами контроля над имуществом.
Каждый совладелец может потребовать прекращения совместной собственности в долевой собственности. Это право может быть прекращено законодательным актом на срок, не превышающий пяти лет. В последний год перед истечением установленного срока оно может быть продлено еще на пять лет. Это продление может быть возобновлено. Методы прекращения совместной собственности и исключения из нее будут подробно рассмотрены в последующей статье.
Как видите, совместная собственность влечет за собой ряд прав, но также и обязанностей.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 27 ноября 2023 года.
авторы:
