В сегодняшнем выпуске «Вторничные утра для строителей» мы продолжаем серию статей, посвященных праву преимущественной покупки в сфере недвижимости. В этой публикации будут рассмотрены случаи, когда муниципалитеты обладают правом преимущественной покупки, а также последствия, обеспечение соблюдения этого права, цены на недвижимость и исключения, предусмотренные этим правом. Мы также приглашаем вас прочитать первую статью из этой серии, в которой мы представили вводную информацию по теме права преимущественной покупки.

Как мы уже указывали, преимущественное право покупки — это привилегия, предоставляющая лицу (организации) право первоочередной покупки объекта или права (например, акций компании), если его владелец намеревается продать его третьему лицу. Это право может быть предоставлено как физическим, так и юридическим лицам, а также государственным организациям. Правовой основой для установленного законом права преимущественной покупки для муниципалитета является статья 109 Закона об управлении недвижимостью от 21 августа 1997 года («UGN»). В ней перечислены случаи, когда муниципалитет может воспользоваться своим правом. Муниципалитет имеет преимущественное право покупки в случае продажи:

Статья 109 УГН, раздел 1

1) незастроенная недвижимость, ранее приобретенная продавцом у Государственного казначейства или органов местного самоуправления;
2) право бессрочного пользования незастроенными земельными участками, независимо от формы приобретения этого права продавцом;
3) недвижимость и право бессрочного пользования недвижимостью, расположенной в районе, обозначенном в местном плане как предназначенный для общественных целей, или недвижимостью, в отношении которой было вынесено решение об установлении местоположения инвестиций общественного назначения;
4) недвижимость, внесенная в реестр памятников архитектуры, или право бессрочного пользования такой недвижимостью;
4a) недвижимость, расположенная в зоне ревитализации, если это предусмотрено постановлением, указанным в ст. 8 Закона от 9 октября 2015 года о ревитализации;
4b) недвижимость, расположенная в пределах Специальной зоны ревитализации, указанной в главе 5 Закона от 9 октября 2015 года о ревитализации.

Однако законодатель предусмотрел исключения из применения вышеупомянутых положений. Поэтому пункты 1 и 2 выше не будут применяться, если имущество в местном плане развития предназначено для сельскохозяйственных или лесных целей («МПЗП»). Это право также исключается, если:

Статья 109 Закона о защите персональных данных, пункт 3

1) продажа недвижимости или права бессрочного пользования осуществляется лицам, близким к продавцу (в соответствии со ст. 109 п. 3 п. 1 Закона об управлении недвижимостью, право преимущественной покупки не применяется в случае продажи недвижимости/права бессрочного пользования близкому лицу. В ст. 4 п. 13 Закона об управлении недвижимостью законодатель указал, что круг близких лиц включает потомков, предков, братьев и сестер, детей братьев и сестер, супруга(у), приемных родителей и приемных детей, а также лицо, фактически проживающее с продавцом);
2) продажа недвижимости или права бессрочного пользования осуществляется между юридическими лицами одной церкви или религиозного объединения;
3) право собственности или право бессрочного пользования установлено в качестве компенсации или возмещения убытков за утрату права собственности на недвижимость;
4) право собственности или право бессрочного пользования было установлено в результате обмена правами собственности на недвижимое имущество;
5) в случаях, указанных в п. 1 пунктах 3 и 4, право преимущественной покупки не было раскрыто в земельном и ипотечном реестре;
6) недвижимое имущество продается для целей строительства национальных дорог;
7) право преимущественной покупки предоставляется частному партнеру или последнему частному партнеру в случаях, указанных в Законе от 19 декабря 2008 г. о государственно-частном партнерстве;
8) недвижимое имущество продается для целей осуществления инвестиций в рамках аэропорта общественного пользования в значении положений Закона от 12 февраля 2009 г. о специальных принципах подготовки и осуществления инвестиций в рамках аэропортов общественного пользования или инвестиций в значении статьи 2 пункта 3 Закона от 10 мая 2018 г. о Центральном коммуникационном порту, или на основании специальных принципов, указанных в ст. 29б пункт 1 Закона от 10 мая 2018 г. о Центральном коммуникационном порту;
9) недвижимость продается в целях осуществления инвестиций в соответствии с положениями Закона от 8 июля 2010 г. о специальных принципах подготовки к осуществлению инвестиций в рамках сооружений защиты от наводнений и метеорологических радиолокационных станций;
10) право преимущественной покупки предоставляется Национальному ресурсу недвижимости в случаях, указанных в Законе от 20 июля 2017 г. о Национальном ресурсе недвижимости.

Обратите особое внимание на пункт 5 выше. Согласно этому положению, право преимущественной покупки недвижимости/бессрочного пользования, внесенной в реестр исторических памятников или расположенной в районе, обозначенном в местном плане территориального развития для общественных целей или государственных инвестиций, не применяется, если оно не было ранее раскрыто в земельном и ипотечном реестре, который ведется для данной недвижимости.

Право преимущественной покупки, предусмотренное статьей 109 Закона об управлении недвижимостью, осуществляется местным компетентным исполнительным органом, т. е. главой коммуны, мэром или главой города (далее именуемым «Орган»). Если недвижимому имуществу предоставлено право преимущественной покупки, указанное в пункте 1, продажа недвижимости осуществляется при условии, что Орган не воспользуется этим правом в течение одного месяца. Нотариус обязан уведомить главу коммуны, мэра или главу города об обстоятельствах, связанных с заключением договора купли-продажи. Для осуществления права преимущественной покупки Орган должен в указанный срок представить соответствующее заявление в форме нотариального акта нотариусу, уведомившему его о содержании договора купли-продажи. В исключительных случаях, если представление заявления этому нотариусу невозможно или сопряжено со значительными трудностями, оно может быть представлено другому нотариусу. При подаче заявления об осуществлении права преимущественной покупки:

• Имущество становится собственностью муниципалитета;
• Право на бессрочное пользование прекращается, если осуществление права преимущественной покупки касалось продажи права на бессрочное пользование земельным участком, принадлежащим муниципалитету;
• Коммуна получает право бессрочного пользования, если осуществление права преимущественной покупки касалось продажи права бессрочного пользования земельному участку, принадлежащему Государственному казначейству, округу или воеводству.

Нотариус уведомляет продавца о том, что такое заявление было подано. Следует подчеркнуть, что осуществление права преимущественной покупки не влечет за собой изменения цены продаваемой недвижимости. Статья 111 Закона об управлении недвижимостью (ЗУН) прямо гласит, что цена, согласованная сторонами договора купли-продажи, является обязательной и для муниципалитета. На практике муниципальные бюджеты часто не включают необходимые резервы для применения статьи 109 ЗУН. Это означает, что если цена недвижимости высока, муниципалитет, скорее всего, не сможет осуществить право преимущественной покупки.

В следующей части этой серии мы представим еще одну тему, связанную с преимущественным правом покупки: «Преимущественное право покупки недвижимости в районах, находящихся на стадии реконструкции или деградации». Эта тема особенно актуальна для инвестиций в такие города, как Варшава и Лодзь. Мы рекомендуем вам следить за нашими публикациями, которые доступны на нашем сайте.

Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.

Правовой статус по состоянию на 22 апреля 2024 года.

|

|