Сегодня мы хотели бы обозначить практические трудности, с которыми может столкнуться инвестор при подаче заявки на разрешение на строительство на основании действующего местного плана застройки («МПЗП» или «местный план»). Сам факт существования местного плана для данного района, безусловно, следует рассматривать как положительный фактор. Однако иногда его неточное содержание или, что еще хуже, неправильная интерпретация могут привести к значительным трудностям в реализации запланированных инвестиций.
Одним из наиболее важных вопросов, связанных с обсуждаемой темой, является строгое толкование положений местных планов территориального развития архитектурно-строительной администрацией. Чаще всего это касается технической или дорожной инфраструктуры, реализуемой в рамках строительного проекта. Примерами могут служить положения местных планов территориального развития, предусматривающие предоставление транспортных услуг по конкретной дороге или сброс сточных вод по точно определенной сети на конкретное очистное сооружение.
Однако может случиться так, что по практическим соображениям сложно подключить тот или иной объект недвижимости к конкретной дороге, или что канализационная и водопроводная сеть еще не построена, и неизвестно, когда она будет завершена. По таким прозаическим причинам инвестиции в тот или иной объект недвижимости могут быть заблокированы на годы, даже несмотря на то, что положения местного плана развития допускают строительство конкретных объектов в этом районе. В защиту таких решений MPZP утверждает, что они служат пространственному порядку и сохранению природы, и что все это входит в компетенцию соответствующего муниципалитета – так называемого органа планирования.
В ведомствах часто указывают, что они обязаны соблюдать содержание местного плана и, в соответствии с правилами, а именно статьей 35 Закона о строительстве, проверяют соответствие проекта, в частности, местному плану территориального развития, а если инвестор оспаривает его положения, он может оспорить его содержание, подав жалобу в административный суд (что, однако, продлевает процесс получения разрешения на строительство на последующие годы).
При такой строгой интерпретации административные органы часто забывают, что в подобных вопросах часто применяются положения законодательства, которые занимают более высокое место в иерархии правовых актов, чем местные планы. Таким образом, опираясь на местный план пространственного развития, власти игнорируют применение положений законодательства. Например, Закон о дорогах общего пользования определяет порядок строительства подъездных дорог и, следовательно, регулирует, как тот или иной объект должен быть соединен с дорогой общего пользования. Однако, когда речь идет о водопроводной и канализационной инфраструктуре, Закон о строительстве и его нормативные акты – положения о технических условиях, которым должны соответствовать здания и их местоположение – четко указывают, что если подключение к сети невозможно, могут быть использованы альтернативные решения, такие как септики.
Выше приведены лишь примеры, но принцип тот же: орган архитектурно-строительного надзора должен также учитывать положения законодательства, которые часто предлагают альтернативные решения принятым в местных планах. Поэтому правильное толкование закона будет достаточным для того, чтобы избежать ненужных споров или необходимости обжалования инвестором выводов того или иного местного плана территориального развития в административном суде.
Мы также довольно часто сталкиваемся с трудностями при получении разрешений на строительство объектов, которые, согласно местному плану, расположены в так называемой охранной зоне (что часто приводит к необходимости получения разрешения от реставратора), но сами не являются историческими памятниками, то есть не включены ни в какой реестр исторических памятников. Следует отметить, что как Закон о строительстве, так и Закон об охране и сохранении памятников строго определяют ситуации, в которых разрешение на строительство должно быть согласовано с реставратором. Этот закрытый список не включает охранную зону. В таких случаях административному органу часто трудно решить, требуется ли согласие реставратора на тот или иной объект, что часто приводит к значительным задержкам в разбирательстве.
Разумеется, следует отметить, что ответ на этот вопрос очень прост. От инвестора нельзя требовать большего, чем того требует общеприменимое законодательство, то есть законодательные положения. Поскольку законодательные положения не требуют согласования в случае включения объекта недвижимости в зону охраны памятников архитектуры в соответствии с положениями местного плана, нет оснований требовать от инвестора согласования проекта строительства с управляющим памятником.
Та же проблема возникает и в тех случаях, когда тот или иной местный план налагает обязательство предоставлять другие заключения или согласования по проекту строительства, которые не являются обязательными по закону. Примерами могут служить обязательство согласовывать проект строительства с муниципальными органами власти, а также дополнительные геологические или археологические заключения.
Еще одна проблема касается определений, часто встречающихся в местных планах. Их содержание может отличаться от законодательных определений, что приводит к противоречиям. В такой ситуации административный орган, конечно же, должен использовать законодательное определение и игнорировать определение, содержащееся в местном плане, которое, опять же, вытекает из иерархии правовых актов.
Похоже, что некоторые правовые противоречия между «законом» и «местным планом» трудно устранить. Местные планы зонирования (МПЗ) и пространственное планирование в целом охватывают значительное количество применимых законов. В такой ситуации административный орган должен выявить проблему и правильно истолковать положения местного плана в соответствии с системным толкованием.
Сегодняшнее сообщение — последнее в серии, посвященной планам местного развития. Если у вас есть конкретные вопросы, касающиеся плана местного развития, пожалуйста, свяжитесь с нами лично.
На следующей неделе мы более подробно рассмотрим новые правила, а именно Закон от 16 декабря 2020 года об установлении цены помещений или зданий в цене недвижимости, продаваемой из муниципального фонда недвижимости, известный как Закон «помещения в обмен на землю».
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Автор/редактор серии статей о MPZP:
