Дамы и господа,
1 апреля 2020 года вступил в силу Закон о внесении изменений в Закон о специальных мерах по предотвращению, противодействию и борьбе с COVID-19, другими инфекционными заболеваниями и кризисными ситуациями, вызванными ими, а также в ряд других законов, так называемый «антикризисный щит».
Ниже приведено краткое изложение решений, принятых в вопросах недвижимости:
1. Истечение срока действия взаимных обязательств сторон договора аренды торговых центров
Закон предусматривает, что в период действия запрета на ведение бизнеса в коммерческих помещениях с торговой площадью, превышающей 2000 м2, взаимные обязательства сторон договора аренды, найма или иного аналогичного соглашения, на основании которого коммерческое помещение предоставляется в пользование, прекращаются.
Это существенное изменение положения, которое в версии, принятой правительством, относилось к арендатору и уплачиваемой им арендной плате. Теперь положение относится к сторонам договора и, по сути, прекращает взаимные обязательства с 13 марта 2020 года.
По нашему мнению, условием для получения этой льготы является предоставление арендатором безусловного и обязывающего предложения о продлении договора аренды на текущих условиях на период действия запрета плюс шесть месяцев. Это предложение должно быть представлено в течение трех месяцев с даты отмены запрета.
Если арендатор не представит предложение в установленные сроки, то, согласно положению, «договор будет считаться не утратившим временный силу». Это следует понимать как то, что если арендатор не представит предложение, его обязанность по уплате арендной платы будет возобновлена, несмотря на первоначальное «истекание взаимных обязательств сторон договора». Однако, если предложение будет представлено (и после снятия запрета, а не сейчас), договор будет автоматически продлен на существующих условиях, включая сумму уплаченной арендной платы.
Содержание данного положения вызовет множество сомнений в его практическом толковании, поэтому можно ожидать, что законодатель вновь внесет поправки в обсуждаемое положение так называемого антикризисного щита.
Учитывая, что срок действия договоров аренды истекает, а арендаторы продолжают использовать помещения, храня в них свое оборудование и товары для продажи, следует предположить, что они используют их без договора. Поэтому юридическая фирма предлагает заключать соглашения между текущим арендатором и арендодателем о хранении вещей, оставленных арендаторами в помещениях. Такое соглашение должно быть платным и могло бы помочь арендодателям покрыть хотя бы часть текущих расходов на содержание торговых центров. В свою очередь, это защитило бы арендаторов от потенциальных претензий по поводу неоплаченного использования помещений.
2. Договоры аренды помещений (за исключением магазинов площадью более 2000 м2)2
Договоры аренды, заключенные до вступления в силу Закона, срок действия которых истекает во время эпидемии, могут быть продлены на тех же условиях до 30 июня 2020 года. В таком случае арендатор должен подать заявление не позднее последнего дня срока действия договора. Это право не распространяется на арендаторов, которые в течение шести месяцев до вступления Закона в силу имели задолженность по арендной плате или другим платежам хотя бы за один расчетный период, использовали помещение способом, не соответствующим договору, или сдавали помещение в аренду другому лицу без согласия арендодателя.
До 30 июня 2020 года арендодатель не имеет права расторгать договор аренды или арендную плату. Закон предусматривает ряд исключений, которые следует анализировать в зависимости от конкретной ситуации.
Закон также предусматривает дополнительную защиту для арендаторов жилых помещений. Согласно закону, если договор аренды жилого помещения расторгается до даты вступления закона в силу, то есть до 1 апреля 2020 года, и срок уведомления истекает после этой даты, срок уведомления автоматически продлевается до 30 июня 2020 года. Условием для продления срока уведомления по договору аренды или продления срока уведомления по арендной плате за жилое помещение является подача арендатором заявления не позднее истечения этого срока.
3. Снижение ставки налога на имущество
Муниципальный/городской совет получил полномочия снизить ставку налога на имущество в 2020 году: на землю, здания и сооружения, связанные с ведением бизнеса.
4. Возможность освобождения от налога на имущество муниципальным/городским советом
В этой связи муниципальный/городской совет будет уполномочен принять постановление об освобождении от налога на имущество на часть 2020 года: земли, зданий и сооружений, связанных с ведением предпринимательской деятельности, в отношении указанной группы предпринимателей, чья финансовая ликвидность ухудшилась.
5. Право мэра изменять срок уплаты налога на имущество
Глава коммуны (мэр, глава города) своим распоряжением будет иметь право продлить сроки уплаты платежей по налогу на недвижимость, подлежащих уплате в апреле, мае и июне 2020 года, для определенных групп предпринимателей, чья финансовая ликвидность ухудшилась в результате COVID-19, не позднее 30 сентября 2020 года.
6. Изменение сроков оплаты платы за бессрочное пользование
Данное положение предполагает, что ежегодная плата за бессрочное пользование, указанная в статье 71, пункте 1 Закона от 21 августа 1997 года об управлении недвижимостью за 2020 год, должна быть уплачена до 30 июня 2020 года. Это означает, что срок уплаты будет продлен на 3 месяца по собственной инициативе, и никаких дополнительных заявок в этом отношении подавать не потребуется.
7. Изменение срока уплаты сбора за преобразование бессрочного пользования в право собственности
В соответствии с измененным Законом от 20 июля 2018 года о преобразовании права бессрочного пользования землей, застроенной для жилых целей, в право собственности на эту землю, плата за 2020 год должна быть уплачена до 30 июня 2020 года.
Аналогично вышесказанному, это фактически означает трехмесячную отсрочку сроков платежей. Стоит отметить, что эти изменения коснутся как предприятий, так и частных лиц, поскольку законопроект не делает различий.
8. Списание денежных обязательств по аренде муниципального или государственного казначейского имущества
Глава района или глава коммуны (мэр/городской староста) получит полномочия списывать полностью или частично денежные обязательства, возникающие в связи с арендой, пользованием или использованием недвижимости, или погашать их в рассрочку в период эпидемической угрозы или эпидемии. Глава района (без согласия воеводы) / глава коммуны (мэр/городской староста) также сможет отказаться от взыскания этих обязательств по запросу субъекта, чья финансовая ликвидность (способность своевременно погашать обязательства) ухудшилась по причинам, связанным с коронавирусом.
9. Деятельность органов местного самоуправления
Независимо от решений, принятых на центральном уровне, муниципальные и городские власти проявляют инициативу на уровне местного самоуправления, вводя стимулы для бизнеса. Первым примером является мэр Кракова, который 17 марта 2020 года представил программу «Пауза», в рамках которой он объявил об отсрочке или рассрочке платежей по местным налогам, включая налоги на имущество и транспорт, по запросу предприятий. Эти льготы будут действовать с марта по май включительно. Тем временем мэр Варшавы принял решение приостановить выдачу решений по налогу на имущество за 2020 год. Только после выдачи решений налогоплательщики обязаны платить налог на имущество, поэтому те, кто их еще не получил, пока не обязаны его платить.
Данный материал подготовлен на основе Закона о внесении изменений в Закон о специальных мерах по предотвращению, противодействию и борьбе с COVID-19, другими инфекционными заболеваниями и кризисными ситуациями, вызванными ими, а также некоторых других законов (версия опубликована в Журнале законов 2020 года, пункт 568)
