7 февраля 2025 года на сайте Центра правительственного законодательства был опубликован проект закона о мерах по увеличению доступности земель для жилищного строительства, также известный как «закон о предложении» (далее именуемый «Проект» или «Закон»). О предпосылках этого законопроекта мы писали в начале года № 235. Однако в сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы хотели бы ознакомить вас с конкретными предпосылками этого законопроекта.
Главная цель предлагаемых в проекте решений — устранение барьеров, препятствующих реализации жилищных инвестиций (включая увеличение предложения земельных участков под жилищное строительство), и поэтому они имеют большое значение с точки зрения осуществления инвестиций, в том числе инвестиций в развитие.
Ниже мы указываем наиболее важные запланированные изменения.
I. Изменения в Законе о застройщиках LEX
Проект предусматривает внесение изменений в закон об упрощении подготовки и реализации инвестиций в жилищное строительство и сопутствующих инвестиций.
В первую очередь, давно объявленный план предусматривает отмену минимального количества парковочных мест, которое в настоящее время составляет 1,5 на одну жилую единицу. Согласно проекту, это число может быть определено в местных стандартах городского планирования. При принятии решения муниципальный совет не будет связан установленным законом минимальным количеством парковочных мест; вместо этого количество мест будет оставлено на его усмотрение. Местные органы власти по-прежнему будут обязаны указывать количество парковочных мест, выделенных для инвестиций, в решении о местоположении.
Однако мы хотели бы отметить, что текущий показатель 1,5 будет применяться к заявкам на определение местоположения жилых инвестиций, поданным до вступления в силу Закона.
Авторы проекта также указали на отмену минимальной полезной площади для коммерческой или сервисной деятельности, которая может быть реализована в рамках жилищного строительства. В настоящее время она составляет от 5% до 20% от полезной площади квартир.
Кроме того, будет отменено обязательство обеспечивать минимальную долю общедоступных, неогражденных, обустроенных зон отдыха, рекреации или спортивных площадок в пределах биологически активной зоны.
II. Увеличение предложения земли
Проект предполагает отмену ограничений на торговлю сельскохозяйственной недвижимостью, расположенной в пределах административных границ городов, и отказ Национального центра поддержки сельского хозяйства (KOWR) от права обратного выкупа.
Основные изменения будут заключаться в следующем: (i) расширение перечня земель, исключенных из действия Закона о формировании сельскохозяйственной системы, за счет включения в него сельскохозяйственных угодий, расположенных в пределах административных границ городов, (ii) «разблокирование» собственности, принадлежащей компаниям Государственного казначейства, и земель, находящихся в управлении KOWR.
Согласно проекту, министр, ответственный за строительство, территориальное планирование и жилищное строительство, сможет бесплатно изымать из этого ресурса участки, пригодные для жилищного строительства, и передавать их в Государственное казначейство, управляемое главой района. Глава района сможет распределять эти земли между муниципалитетами в соответствии с местными потребностями. Однако, если инвестиции не будут завершены в течение пяти лет, земля вернется в Государственное казначейство.
III. Изменения в строительном праве и праве пространственного планирования
Проект также предусматривает изменения в Законе о строительстве и Законе о территориальном планировании и развитии.
В первую очередь, предлагаемая поправка к статье 10б Закона о строительстве регулирует конкретные формальные требования к обжалованию решений, вынесенных в соответствии с этим Законом. Согласно предлагаемым положениям, апелляция или жалоба на решение или постановление должны включать возражения против постановления, указание на объем запроса и доказательства, подтверждающие запрос. До настоящего времени действовали общие положения Кодекса административного производства, которые не вводили конкретных формальных требований – достаточно было письменного заявления, выражающего недовольство стороны решением. Мы не уверены в эффективности этого решения, но, безусловно, считаем положительным любое решение, ограничивающее подачу необоснованных апелляций (или, скорее, оставляющее их без рассмотрения).
Ещё одно изменение заключается в введении возможности разделения земельных участков для жилищных инвестиций независимо от местного плана (на основе решения о местоположении).
Также предлагаются изменения в правилах для упрощения процесса разработки комплексного инвестиционного плана путем отмены требования получения согласия муниципального совета для начала работ и устранения необходимости подготовки полного проекта соглашения о городском планировании на раннем этапе процедуры.
В этой связи проект закона также предлагает предоставить муниципальному совету право принимать постановление, представляющее собой акт местного права, устанавливающее руководящие принципы для соглашения о городском планировании, включая, в частности, принципы определения объема обязательств инвестора. На наш взгляд, это может стать важным инструментом, стимулирующим инвесторов к участию в переговорах с муниципалитетом, обеспечивая большую прозрачность процесса переговоров по соглашению о городском планировании.
IV. Изменения, касающиеся соглашений по дорогам в соответствии со статьей 16 Закона о дорогах общего пользования
Согласно проекту, «знаменитая» статья 16 Закона о дорогах общего пользования будет изменена, возлагая на инвесторов в недорожные проекты обязанность строить или реконструировать дорогу общего пользования. Согласно предположениям закона, выполнение этой обязанности может также включать перевод средств инвестором в недорожный проект управляющему дорогой.
Обоснованием для внесения вышеупомянутых изменений служит все более распространенная в юридической литературе позиция о том, что дорожный администратор не может требовать от инвестора финансирования строительства дорог. Однако на практике это происходит, поэтому хорошо, что законодательный орган это признал.
V. ДРУГИЕ ИЗМЕНЕНИЯ, КАСАЮЩИЕСЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НЕДВИЖИМОСТИ
Также планируются изменения, такие как восстановление права на установление бессрочного пользования землей, предназначенной для жилых целей. Это решение эффективно восстановить правовой статус, действовавший до 1 января 2019 года и введенный Законом от 20 июля 2018 года, о преобразовании бессрочного пользования землей, застроенной для жилых целей, в право собственности на такую землю. По нашему мнению, это не окажет существенного влияния на предложение земли.
В свою очередь, предлагаемое освобождение от платы за планирование застройки для объектов недвижимости, проданных в течение двух лет с момента вступления закона в силу (так называемый мораторий на взимание платы за планирование застройки), может способствовать увеличению продаж земли. На практике мы неоднократно сталкивались с ситуациями, когда продавцы откладывали продажу недвижимости именно из-за риска уплаты платы за планирование застройки.
Подробное содержание проекта можно найти по этой ссылке:
https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12394350/katalog/13110202#13110202
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 17 февраля 2025 года.
автор:
Получайте первыми наши статьи и юридические уведомления прямо на вашу электронную почту! Подпишитесь на нашу рассылку, перейдя по ссылке , или свяжитесь с нами по адресу social@kglegal.pl, чтобы персонализировать контент.
