На прошлой неделе было опубликовано несколько весьма интересных предложений по изменению законодательства, включая изменения в Законе о развитии и законах о территориальном планировании и застройке. В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы хотим рассмотреть предлагаемые изменения, которые важны для продаж жилых единиц застройщиками.
I. Изменение взносов в Немецкое исследовательское общество (DFG)
20 февраля 2025 года на сайте Центра правительственного законодательства был опубликован новый текст проекта закона о внесении изменений в Закон о социальных формах жилищного строительства и некоторые другие законы, а именно версия от 7 февраля 2025 года (далее именуемая «Проект»). В него добавлена статья 12, вносящая изменения в Закон от 20 мая 2022 года о защите прав покупателей жилых помещений или одноквартирных домов и о Гарантийном фонде застройщиков (далее именуемыйЗакон о застройщиках»). Согласно Проекту, для застройщиков, начавших проект (или инвестиционную задачу) до 1 июля 2022 года, будет введена обязанность уплаты взноса.
Разработчики предлагают рассчитывать размер взноса в Фонд гарантий застройщика (далее именуемый «ФФЗ») для девелоперских проектов, продажи по которым начались до вступления в силу Закона о развитии и по крайней мере одно соглашение о развитии было заключено до этой даты, в соответствии с которой застройщик заключает соглашения о развитии, по процентной ставке, действовавшей на дату вступления в силу Закона о развитии.
В соответствии с постановлением министра развития и технологий от 21 июня 2022 года о процентных ставках, по которым рассчитывается сумма взноса в Гарантийный фонд застройщиков (вступившим в силу 1 июля 2022 года), процентная ставка взноса в DFG в случае открытого жилищного эскроу-счета составляет 0,45%, а в случае закрытого жилищного эскроу-счета — 0,1%.
Обращаем ваше внимание на переходное положение – статью 27 проекта, – которое предусматривает, что положения Закона о застройщиках в их нынешней формулировке будут применяться к соглашениям, заключенным до даты вступления в силу поправки к Закону. Это означает, что обязанность по уплате взносов не будет распространяться на существующие соглашения с застройщиками или соглашения о предоставлении гарантий, а только на те, которые были заключены после даты вступления в силу закона, принимающего проект.
Также хотели бы напомнить, что в настоящее время в случае соглашений о развитии, заключенных в рамках девелоперских проектов, продажи которых начались до 1 июля 2022 года, «сумма взноса на эти инвестиции в настоящее время равна нулю», что было прямо указано в обосновании проекта.
Подробная информация о проекте доступна на сайте RCL: https://legislacja.gov.pl/projekt/12383852/katalog/13050740#13050740
II. Обязательная публикация цен на квартиры
20 января 2025 года в Сейм был представлен еще один проект поправок к Закону о развитии – на этот раз изменения предложены парламентским клубом «Польша 2050 – Третья дорога» (далее «Проект 2»). Проект 2 налагает дополнительные обязательства на застройщиков, реализующих девелоперские проекты.
Первоочередная задача — поддерживать собственный веб-сайт. Хотя это уже стандартная практика для большинства предпринимателей, многие небольшие разработчики, работающие над небольшими проектами, не поддерживают свои веб-сайты самостоятельно, поэтому это будет дополнительной статьей расходов.
Во-вторых, на таком веб-сайте с даты начала продаж до даты продажи последнего объекта недвижимости или его части, охватываемого проектом застройки или инвестиционным проектом, продавец обязан предоставить информацию о: (i) адресе юридического адреса, (ii) контактной информации застройщика, (iii) местонахождении проекта застройки или инвестиционного проекта, (iv) цене за квадратный метр предлагаемых квартир или домов и всей продаваемой недвижимости или ее части, (v) цене прилегающих помещений или прав, необходимых для использования квартиры или дома, если цена этих помещений или прав не включена в цену квартиры или дома, и (vi) других денежных средствах, которые покупатель обязан предоставить при исполнении договора купли-продажи. Цены и сборы указываются с учетом налога на добавленную стоимость.
Стоит отметить, что составители закона ошибочно используют термин «договор купли-продажи», говоря о «денежных средствах, которые покупатель обязан предоставить». Закон о развитии в первую очередь регулирует договоры купли-продажи, в которых застройщик обязуется построить здание, установить отдельное право собственности на помещение и передать право собственности, а также обязательные соглашения, заключаемые после завершения строительства. Договоры купли-продажи не являются основной темой положений этого закона. Как отмечают комментаторы Закона о развитии, договор купли-продажи и договор купли-продажи — это два разных типа соглашений. В этом отношении, на наш взгляд, определение «других денежных средств», помимо тех, которые вытекают из цены за квадратный метр помещения и связанных с ним комнат, включая денежные средства, слишком широкое. Например, потребует ли это положение от застройщиков представлять цены, например, на парковочные места, или, возможно, также прайс-лист при смене арендаторов? Это, безусловно, требует уточнения.
Третье обязательство будет касаться обновления цен. В случае изменения цены застройщик будет обязан обновить информацию на своем веб-сайте в день изменения, указав дату изменения и правила применения скидок, сохраняя при этом эту информацию с начала продаж. На наш взгляд, предлагаемое положение вызовет значительные проблемы с повторными изменениями цен. Мы также не понимаем, почему застройщики должны обосновывать свою ценовую политику – ни одна другая группа предприятий не имеет такой обязанности. Если бы от застройщиков требовалось отображать предыдущие цены, разработчикам следовало бы привести предложение в соответствие с существующими в польской правовой системе обязательствами по информированию об изменениях цен, вытекающими, например, из «Общей директивы».
В-четвертых, в рекламных объявлениях, сообщениях и других формах предложений разработчик будет обязан указать адрес веб-сайта, где будет отображаться вышеуказанная информация.
Нарушение вышеуказанных обязательств станет одним из видов нарушений коллективных интересов потребителей, подлежащих контролю со стороны Председателя Управления по вопросам конкуренции и защиты прав потребителей.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 25 февраля 2025 года.
автор:
Получайте первыми наши статьи и юридические уведомления прямо на вашу электронную почту! Подпишитесь на нашу рассылку, перейдя по ссылке , или свяжитесь с нами по адресу social@kglegal.pl, чтобы персонализировать контент.
