Сегодня мы продолжаем анализ поправок к Закону о пространственном планировании и развитии (далее «Закон»), которые включают изменения, вытекающие из Закона от 26 мая 2023 года, вносящего поправки в Закон о пространственном планировании и развитии, и некоторых других законов (далее «Проект»), принятых Сеймом. В этой статье мы хотим сосредоточиться на соглашении о городском планировании, которое станет ключевым элементом процесса принятия комплексного инвестиционного плана (КПП). Однако прежде чем мы перейдем к этому, давайте обсудим некоторую информацию о законодательной процедуре.
Во-первых, 22 июня Сенат принял проект с 39 поправками. На следующий же день, 23 июня, проект с поправками был передан в Комитет по инфраструктуре и Комитет по местному самоуправлению и региональной политике. Однако дата его рассмотрения пока не объявлена. Мы подробнее обсудим поправки Сената, если они будут приняты Сеймом. Однако сейчас стоит отметить, что Сенат предложил установить срок действия решений об условиях застройки всего на два года с возможностью продления еще на два года, что станет существенным препятствием для реализации инвестиций для многих инвесторов. В то же время Сенат постановил, что, несмотря на вступление в силу новых правил, условия застройки будут выдаваться независимо от принятия генерального плана муниципалитета до 31 декабря 2028 года, что на три года дольше, чем в варианте, принятом Сеймом.
Согласно другой поправке Сената, «зоны дополнительного развития» станут обязательным элементом генерального плана муниципалитета. В варианте проекта, принятом Сеймом, этот элемент является добровольным. Это, несомненно, будет позитивным изменением, поскольку, как мы уже сообщали, получить решение об условиях застройки можно будет только в зонах дополнительного развития.
Поскольку мы анализируем ЗПИ (зону экономического развития), стоит также отметить, что, согласно поправке № 11 – «ЗПИ должна соответствовать генеральному плану коммуны» – такое изменение может оказаться неблагоприятным для инвесторов и более строгим, чем в случае решений, принимаемых в рамках лексической процедуры, которые лишь «не могут противоречить изучению условий и направлений пространственного развития коммуны и решению о создании культурного парка». Если она будет принята Сеймом, мы обязательно вернемся к этой теме.
Переходя к сегодняшнему вопросу, регулируемому статьей 37-го издания проекта, соглашение о городском планировании будет представлять собой соглашение, в котором инвестор обязуется осуществить дополнительные инвестиции от имени муниципалитета. Важно отметить, что, по мнению разработчиков проекта, такое соглашение не будет квалифицироваться как договор государственных закупок. Следует также напомнить, что под дополнительными инвестициями следует понимать инвестиции, связанные со строительством, изменением назначения или реконструкцией сети инженерных коммуникаций в соответствии со статьей 2, пунктом 11 Закона о геодезии и картографии, общественными дорогами, железнодорожными линиями, объектами инфраструктуры общественного транспорта, объектами культурной деятельности, учреждениями по уходу за детьми до 3 лет, детскими садами, школами, центрами дневного ухода, медицинскими учреждениями, объектами, в которых осуществляется деятельность в сфере социального обеспечения, объектами, обслуживающими общественно полезную деятельность, спортивными и рекреационными объектами, общественными зелеными зонами, зданиями, предназначенными для коммерческой или сервисной деятельности, – при условии, что они служат основным инвестициям. Что касается последнего критерия, как мы писали в статье № 157, это определение, вероятно, будет по-разному толковаться инвестором и муниципалитетом.
В проекте в качестве примера перечислены только права и обязанности сторон соглашения о городском планировании, поэтому следует помнить, что соглашение может также содержать другие элементы, согласованные сторонами. В соответствии со статьей 37, пунктом 2, инвестор может обязаться перед муниципалитетом, в частности, о: (1) передаче недвижимости, составляющей часть предмета основного инвестирования; (2) покрытии всех или части расходов на осуществление дополнительного инвестирования, включая цену недвижимости, указанную в пункте 5 (касающемся соглашения, обязывающего муниципалитет продать недвижимость третьей стороны, на которой должно быть осуществлено дополнительное инвестирование); (3) покрытии всех или части расходов на принятие ЗПИ (зоны экономического развития), понесенных муниципалитетом, включая расходы на урегулирование претензий, указанных в статье 36, пунктах 1 и 3 (касающихся претензий о компенсации, связанных с невозможностью или существенным ограничением или снижением стоимости недвижимости в результате принятия МЗПИ). В свою очередь, коммуна может (1) взять на себя, в частности, обязательство осуществить дополнительную инвестицию, если она входит в сферу собственных задач коммуны; (2) освободить инвестора полностью или частично от сбора, указанного в ст. 36, п. 4 (касающегося платы за планирование, т. е. за увеличение стоимости имущества в результате принятия MPZP).
Мы подчеркиваем, что, согласно проекту, если дополнительные инвестиции осуществляются на земле, принадлежащей инвестору (т. е., на праве собственности или бессрочного пользования), инвестор должен обязаться продать ее муниципалитету. Однако, если третье лицо владеет или имеет бессрочное право пользования имуществом, на котором должны быть осуществлены дополнительные инвестиции, инвестор может, в частности, обязаться продать это имущество муниципалитету на основании соглашения о городском планировании. По мнению разработчиков, покрытие расходов на принятие Комплексного плана пространственного планирования и развития (КПЗР), включая компенсационные выплаты, призвано стимулировать муниципалитеты к принятию местных планов в форме КПЗР. Однако, будем надеяться, это не отпугнет местные органы власти от принятия многоуровневых планов пространственного развития (МПЗР) обычным способом. Кроме того, если соглашение о городском планировании предусматривает продажу имущества, в нем должны быть указаны условия такой продажи – в данном случае проект не ограничивается недвижимостью; он может также включать движимое имущество.
Соглашение о градостроительном планировании будет заключено в форме нотариального актапосле переговоров между инвестором и муниципалитетом (в этом случае муниципалитет будет представлен лицом, назначенным муниципальным советом или его председателем). Однако отдельное согласие муниципального совета для подписания соглашения о градостроительном планировании не потребуется, несмотря на то, что это деятельность, выходящая за рамки обычного управления муниципальной собственностью. Правовая сила соглашения о градостроительном планировании возникнет с даты вступления в силу ЗОПИ, как указано в его приложении.
Таким образом, соглашение будет заключено при условии вступления в силу Зимбабвийского плана развития (ЗПИ). Строгое толкование этого положения также подразумевает, что ЗПИ должен быть принят с точно таким же содержанием, как и приложение к соглашению о городском планировании. Следовательно, проект исключает право муниципального совета вносить изменения в проект ЗПИ. Если ЗПИ будет отклонен, муниципальный совет может принять дополнительное решение о его возвращении мэру с предлагаемыми изменениями к соглашению о городском планировании, включая его приложение, проект ЗПИ. В таких обстоятельствах инвестор и муниципалитет смогут вступить в переговоры, и если проект ЗПИ будет изменен, мэр будет обязан повторить действия, указанные в статье 37ec, раздел 2 (в частности, пункты 1–3, 4 буква b, 5 буква b и 7–9 проекта). Затем, после внесения изменений, соглашение о городском планировании должно будет включать приложение с измененным проектом ЗПИ. На наш взгляд, это положение может затянуть процедуру, поэтому стоит проконсультироваться по проекту ZPI с муниципальными советниками уже на этапе переговоров по соглашению о городском планировании.
В правилах также предусмотрено, что несколько инвесторов, подающих одну заявку, могут быть сторонами одного соглашения о городском планировании. Кроме того, если подано несколько заявок, мэр может провести единую процедуру, результатом которой станет заключение единого соглашения о городском планировании и принятие единого постановления относительно зоны экономического развития. Это означает, что даже если инвесторы не сотрудничают при подаче заявок, мэр может потребовать такого сотрудничества на этапе рассмотрения заявки.
Важно отметить, что в вопросах, не регулируемых положениями, касающимися ЗОПИ (Земельного плана), к ЗОПИ применяются положения, касающиеся принятия местных планов. Это также относится к возможности его обжалования. Поэтому следует отметить, что если ЗОПИ будет отменен , изменен или признан недействительным до истечения пяти лет с даты его вступления в силу, стороны соглашения о городском планировании могут выйти из соглашения о городском планировании в течение шести месяцев с даты отмены поправки или признания ЗОПИ недействительным .
В целом, хотя соглашения о городском планировании уже существуют в польской правовой системе, а именно в Законе о ревитализации, они встречаются относительно редко. По-видимому, после вступления проекта в силу они могут стать полезным инструментом, расширяющим возможности реализации инвестиций вне рамок существующих местных планов. Однако для этого необходимо, чтобы муниципальные и городские власти были открыты к использованию этих новых инструментов планирования.
Через неделю календарь уже будет указывать на июль, поэтому следующую статью мы посвятим обзору изменений в законодательстве за июнь и обсуждению того, что нас ждет в июле.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 23 июня 2023 года.
Автор/редактор серии:
