Сегодня мы поговорим о другой теме, а именно о процессе получения инвестором разрешения на определение местоположения жилого инвестиционного объекта на основании Закона от 5 июля 2018 года об упрощении подготовки и реализации жилищных инвестиций и сопутствующих инвестиций, более известного как («lex developer» или «специальный закон о жилищном строительстве»).
Это уникальная процедура, поскольку инвестор через мэра (или главу города) подает в соответствующий муниципальный совет для определения местоположения жилого объекта. На практике это означает, что основная ответственность лежит на инвесторе.
Статья 7, раздел 7 Закона о специальном жилищном строительстве подробно определяет элементы, которые должны быть включены в заявку инвестора, в том числе: (i) определение границ территории, охватываемой заявкой; (ii) указание планируемой минимальной и максимальной полезной площади и количества квартир; (iii) описание характеристик жилищного инвестиционного проекта, включая потребность в коммунальных услугах и технические параметры; (iv) указание на то, в какой степени планируемый инвестиционный проект не учитывает положения местного зонирования и не противоречит результатам исследования условий; и (iv) демонстрация того, что жилищный инвестиционный проект соответствует стандартам, указанным в Законе, или местным стандартам градостроительства (которые будут рассмотрены в отдельной статье). Эта информация впоследствии формирует текст решения. К заявке инвестора также должна быть приложена концепция градостроительства и архитектуры.
Мэр проверяет заявку на полноту, и в случае обнаружения каких-либо недостатков обязан потребовать от инвестора устранить формальные несоответствия в течение максимум 14 дней. Неустранение недостатков приведет к отклонению заявки. Если инвестор желает продолжить рассмотрение заявки после истечения этого срока, он должен подать новую заявку.
Если заявка соответствует всем установленным законом требованиям, мэр не позднее чем через три дня после получения разместит ее вместе со всеми приложениями на веб-сайте муниципального информационного бюллетеня (BIP). Если у муниципалитета нет собственного веб-сайта BIP, информация о нем будет опубликована на соответствующем сайте. В этом объявлении мэр предоставит информацию о размещении заявки способом, принятым в данном муниципалитете.
После публикации предложения любая заинтересованная сторона может представить свои комментарии в течение 21 дня. Комментарии могут быть представлены в письменной или электронной форме.
Мэр обязан уведомить следующих лиц, указанных в Законе:
- Муниципальные единицы: комиссия по планированию и пространственному развитию и комиссия по городскому планированию и архитектуре (или их эквиваленты),
- В зависимости от фактических обстоятельств, в частности, к компетентным органам по охране сельскохозяйственных земель относятся: Государственное управление водных ресурсов Польши, Государственное управление лесного хозяйства, соответствующий региональный директор по охране окружающей среды.
У этих организаций также есть 21 день с даты получения уведомления для предоставления своего мнения, и в случае их отсутствия считается, что они не высказали никаких возражений.
Затем, по истечении установленных сроков, мэр представляет в муниципальный совет проект постановления о местоположении, а также мнения и комментарии, а также результаты любых консультаций. Если заявка касается территории, охватываемой местным планом развития, мэр также представляет экофизиографическое исследование и оценку воздействия на окружающую среду, подготовленные для этого плана.
Если получены комментарии, мнения или соглашения, мэр имеет три дня с момента получения, чтобы направить их инвестору. Доступ к этим документам крайне важен, поскольку инвестор имеет право вносить изменения в заявку (до принятия соответствующего решения). Изменения в заявке подлежат той же процедуре рассмотрения и утверждения, что и первоначальная заявка. Это означает, что изменения, несомненно, продлевают всю процедуру, но они также могут повлиять на одобрение заявки муниципальным советом.
Кульминацией является рассмотрение заявки муниципальным советом. Специальный закон о жилищном строительстве предусматривает, что муниципальный совет должен принять решение об определении местоположения инвестиций или отказать в определении их местоположения в течение 60 дней с момента подачи заявки инвестором. В нем также указано, что при принятии решения муниципальный совет должен учитывать уровень потребности в жилье в муниципалитете, а также потребности и возможности развития муниципалитета, определенные в ходе исследования пространственного развития муниципалитета. Это поднимает вопросы, в том числе, имеет ли муниципальный совет право отказать в принятии решения, благоприятного для инвестора, если инвестор соответствует установленным законом требованиям, или же он обязан обосновать принятие решения – мы рассмотрим это на следующей неделе, когда будем писать о процедуре обжалования.
Важно отметить, что определение местоположения не может зависеть от обязательства инвестора выполнить какие-либо обязательства или условия, не вытекающие из отдельных положений.
После голосования муниципального совета мэр направит резолюцию инвестору не позднее чем через три дня после ее принятия, вместе с информацией о непредставлении заключения или позиции в установленный срок. Резолюция также подлежит обязательной публикации в официальном журнале провинции.
Вкратце, процедура принятия решения в рамках процедуры, установленной законом для застройщиков, требует значительного участия инвестора в подготовке заявки и прилагаемых к ней документов. Хотя закон предусматривает принятие решения в течение 60 дней с момента подачи заявки, на практике эта процедура занимает значительно больше времени.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 24 января 2021 года.
автор:
