В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы более подробно рассмотрим последние изменения в реформе планирования. 15 апреля 2026 года Совет министров представил в Сейм правительственный законопроект, вносящий поправки в Закон о пространственном планировании и развитии и некоторые другие законы (№ UD316, далее именуемый «Правительственный законопроект»).
Законопроект правительства включает в себя изменения не только в сам Закон о пространственном планировании и развитии, но и в нормативные акты, вводящие реформу 2023 года. Изменений много, поэтому в данной статье мы сосредоточимся на тех изменениях, которые с практической точки зрения могут оказать наибольшее влияние на положение инвесторов.
Продление сроков принятия генеральных планов
Пожалуй, наиболее важное изменение касается переноса срока завершения исследований условий и направлений пространственного развития, а на практике и срока принятия генеральных планов, на 31 августа 2026 года.
С точки зрения инвесторов, это означает, прежде всего, дополнительное время для муниципалитетов на подготовку проектной документации и снижение риска паралича некоторых инвестиционных процессов в ближайшие месяцы.
Законопроект также продлевает срок предоставления согласия на изменение целевого назначения сельскохозяйственных и лесных земель с 60 до 120 дней, при этом отсутствие принятого решения считается молчаливым согласием. Это может значительно повысить эффективность процедур, где до сих пор задержки в утверждении решений были проблемой.
Срок действия Закона от 5 июля 2018 года о содействии подготовке и реализации инвестиций в жилищное строительство и сопутствующих инвестиций также продлен и истекает 1 сентября 2026 года.
В рамках программы ZPI инвесторам, а также муниципалитетам, проще
Законопроект правительства содержит положения, согласно которым инвестор сможет в рамках дополнительных инвестиций также строить для муниципалитета объекты, которые не обслуживают напрямую основной инвестиционный проект, например, дорогу, школу или зеленые зоны.
Одновременно было уточнено, что Комплексный план развития (КПР) может охватывать не только основную и дополнительную инвестиционные зоны, но и другие территории. Однако, если дополнительные инвестиции могут быть реализованы на основе действующего местного плана, включать их в сам КПР не потребуется. Предложение правительства также предусматривает возможность заключения отдельного соглашения для покрытия расходов на подготовку КПР до подписания фактического соглашения о городском планировании. На практике это упрощает финансирование процесса на более раннем этапе.
Муниципальный совет сможет принять решение о том, что инвестор должен представить к заявке на утверждение проекта в рамках зоны особого экономического развития (ЗЭР) градостроительную и архитектурную концепцию с визуализациями, вместо полного проекта плана. Это позволит ускорить начальный этап обсуждений и снизить затраты за счет сокращения необходимой документации. Кроме того, согласно предлагаемым правилам, муниципальный совет получит право отозвать разрешение на продолжение работ в рамках ЗЭР до подписания соглашения о градостроительном планировании.
Законопроект правительства также ввел сроки для ускорения рассмотрения инвестиционных планов: 2 месяца на утверждение ЗОПИ муниципальным советом с момента подачи законопроекта и 2 месяца на рассмотрение жалоб административными судами: в провинциальный административный суд и в кассационную апелляцию в Верховный административный суд.
Условия развития: существенные изменения для части рынка
Предложение правительства предполагает, что решение об условиях застройки будет приниматься только от организации, имеющей право распоряжаться имуществом в целях строительства. К заявлению будет прилагаться соответствующее заявление, поданное под страхом наказания за лжесвидетельство.
Это явное отступление от предыдущей модели, в которой даже организации, не имеющие прав собственности на землю, могли подавать заявки на получение разрешения на строительство. Для рынка это означает ограничение практики «обеспечения» собственности с помощью разрешения на строительство до полного оформления прав собственности на землю.
В результате некоторым инвесторам потребуется пересмотреть график приобретения земли, процедуру комплексной проверки и структуру сделок. Эти изменения могут иметь большее практическое значение, чем многие чисто процедурные корректировки.
В целом, предлагаемые изменения не совершают революцию в реформе планирования, но существенно меняют ее влияние на инвестиционный процесс. Инвесторов больше всего будут волновать три вопроса: фактическое «разблокирование» зоны экономического развития, влияние переноса сроков утверждения генеральных планов на местные процессы планирования и последствия нового требования о наличии прав собственности при подаче заявки на разрешение на строительство.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 20 апреля 2026 года.
Автор:
Редактор серии:
