В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для профессионалов в сфере строительства» мы представляем последние материалы, опубликованные Главным управлением строительного контроля (GUNB) в серии «Интересные интерпретации GUNB». На этот раз рассматривается практический вопрос: можно ли построить одноквартирный дом с элементами агротуризма на сельскохозяйственных землях, где местный план застройки (MPZP) разрешает только сельскохозяйственные постройки?.
Аннулированное разрешение на строительство
Дело касалось заявки на получение разрешения на строительство здания, предназначенного для жилых и агротуристических целей, в районе, для которого местный план территориального развития (MPZP) разрешал только сельскохозяйственные постройки. Проект также включал несколько помещений, сдаваемых в аренду в рамках агротуризма.
В первой инстанции власти отказались утвердить проект строительства и выдать разрешение на возведение здания. Впоследствии воевода отменил это решение и выдал инвестору разрешение.
Однако главный инспектор строительного контроля (ГИНБ) вмешался и признал решение воеводы недействительным. Он установил, что инвестиции противоречат положениям местного плана пространственного развития (МППР), поскольку это не сельскохозяйственное строительство, а лишь побочный продукт агротуризма, не имеющий реальной связи с ведением сельского хозяйства.
Одного названия, указанного инвестором, недостаточно
Провинциальный административный суд в Варшаве разделил позицию GINB в своем решении от 15 февраля 2023 года, дело VII SA/Wa 2112/22. Суд подчеркнул, что в районах, где местный план территориального развития (МПЗР) разрешает только сельскохозяйственную застройку, любое жилищное строительство не может быть осуществлено только потому, что инвестор является фермером или недвижимость имеет сельскохозяйственный характер. Сельскохозяйственная застройка — это особый вид застройки. Она должна включать жилое здание наряду с сельскохозяйственными или животноводческими сооружениями, образуя функционально связанное целое в рамках одного жилого комплекса и служа для ведения фермерского хозяйства. Сельскохозяйственная функция не может быть просто дополнением.
Суд напомнил, что характер проекта не может определяться названием, выбранным инвестором. Ключевое значение имеют фактическое назначение объекта и его предполагаемое использование, как это определено в проекте строительства. Поэтому административный орган не может полагаться исключительно на заявления инвестора, а должен также тщательно оценить функциональность предлагаемых объектов.
В данном случае суд установил, что предлагаемые здания не обладали характеристиками фермерского хозяйства. Им не хватало подлинной связи с ведением фермерского хозяйства и характеристик единого, целостного жилого комплекса. Однако документация указывала на то, что здания носили преимущественно жилой характер, а функция агротуризма, указанная в проекте, была лишь второстепенной.
Верховный административный суд в своем решении от 17 декабря 2025 года (дело II OSK 1459/23) отклонил кассационную апелляцию.
Резюме: Развитие фермерских хозяйств не может рассматриваться как способ реализации стандартного строительства одноквартирных домов там, где это запрещено местным планом территориального развития. Простое добавление элементов агротуризма также не меняет квалификацию инвестиций, если они не имеют реальной связи с сельскохозяйственной деятельностью.
Это явный тревожный сигнал для инвесторов. Перед началом проекта крайне важно тщательно проверить, действительно ли предлагаемая застройка соответствует заявленному в плане назначению. Простое изменение описания проекта недостаточно, если проектная документация предусматривает иное.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 13 апреля 2026 года.
Автор:
Редактор серии:
