Продолжая нашу серию статей о сервитутах, сегодня мы обсудим вопросы, связанные с земельными сервитутами. Прежде всего, стоит еще раз подчеркнуть понятие земельного сервитута. Согласно статье 285 § 1 и § 2 Гражданского кодекса, это обременение одной недвижимости в пользу собственника другой недвижимости (господствующей недвижимости) с правом, которое: (i) уполномочивает собственника господствующей недвижимости использовать обремененную недвижимость в определенных пределах; (ii) ограничивает действия, которые собственник обремененной недвижимости может совершать в отношении нее; (iii) запрещает собственнику обремененной недвижимости совершать определенные действия в отношении господствующей недвижимости, на которые он имеет право в соответствии с положениями о содержании и осуществлении прав на недвижимость.
Таким образом, сервитут — это право, единственная цель которого — повысить полезность одного объекта недвижимости или его конкретной части в интересах другого. Следовательно, собственник господствующего объекта недвижимости имеет возможность совершать определенные действия в отношении обремененного объекта, даже если он ему не принадлежит.
Земельный сервитут может быть двух видов: пассивный и активный. Первый определяет действия, которые собственник обремененного имущества не может совершать и которые могут препятствовать использованию господствующего имущества. Активный земельный сервитут, с другой стороны, касается использования обремененного участка господствующим лицом.
Земельный сервитут может уполномочивать владельца господствующего участка на: (i) обеспечение доступа через участок (или точно определенную его часть) к своему участку (сервитут проезда, подъездной дороги или необходимого пути), (ii) парковку автомобиля на участке другого лица, (iii) использование соседнего колодца, (iv) ограничение высоты зданий на обремененном участке, (v) прислонение стены к стене соседа, (vi) прокладку или подключение коммуникаций, расположенных на соседнем участке.
Установление земельного сервитута возможно при условии, что его предоставление не препятствует использованию обремененной собственности ее владельцем. В правилах предусмотрено, что земельный сервитут (как и любой другой) может быть установлен: (i) соглашением между собственниками собственности, (ii) административным решением, (iii) постановлением суда, (iv) судебным соглашением, (v) приобретательной давностью.
Земельный сервитут также может прекратить свое действие, если: (i) собственник господствующего участка добровольно отказывается от права пользования недвижимым имуществом другого лица, как это предусмотрено статьей 246 Гражданского кодекса; (ii) собственник господствующего участка не осуществляет свои права в течение более чем 10 лет; (iii) происходит так называемая путаница, то есть когда собственник обремененного участка становится собственником господствующего участка, и наоборот; (iv) истекает срок предоставления земельного сервитута, указанный в соглашении.
Согласно правилам, сервитут на землю может быть установлен за плату или бесплатно. Важно отметить, что разница между бесплатным и платным сервитутом на землю также заключается в налогообложении.
Земельные сервитуты также подразумевают сборы, которые включают компенсацию за использование чужой собственности. Размер этого сбора может быть определен сторонами или судом по согласованию с экспертом. Размер зависит от: (i) характера собственности (включая местоположение, тип и размер), (ii) потери преимуществ, (iii) объема ограничений, налагаемых собственником на обремененную собственность, (iv) объема и способа вмешательства в обремененную собственность со стороны лица, имеющего право на сервитут, (v) местоположения объектов, затронутых сервитутом, и (vi) потенциальных последствий использования собственности лицом, имеющим право на сервитут.
В заключение важно отметить значительную роль земельных сервитутов в экономических сделках. Это обременение недвижимости обычно вносится в земельный и ипотечный реестр. Более того, оно обременяет каждого собственника недвижимости, и поэтому продажа недвижимости, обремененной сервитутом, не приводит к прекращению или утрате сервитута.
В следующей статье мы хотели бы представить вам вопросы, связанные с конкретным видом сервитута, а именно с сервитутом необходимого права проезда.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 18 июля 2022 года.
автор:
