В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для профессионалов в строительстве» мы хотели бы рассмотреть вопрос о сервитутах на право проезда. Право проезда — это сервитут, который обеспечивает доступ к общественной дороге (национальной, провинциальной, окружной, муниципальной или даже внутренней) путем проезда через собственность другого лица.
Несомненно, каждый объект недвижимости должен иметь доступ к общественной дороге. Этот доступ может быть прямым (через съезд с общественной дороги) или косвенным (через частную дорогу или соответствующее право пользования). Отсутствие доступа к общественной дороге может помешать реализации планов застройки этого объекта, поскольку без доступа к общественной дороге невозможно получить разрешение на зонирование или разрешение на строительство.
В соответствии со статьей 145 Гражданского кодекса, если к участку отсутствует надлежащий доступ по общественной дороге или к принадлежащим ему хозяйственным постройкам, собственник может обратиться к соседним землевладельцам с просьбой за плату установить необходимое дорожное сервитутное право. Необходимая дорога будет построена с учетом потребностей участка, не имеющего доступа по общественной дороге, и с минимальной нагрузкой на землю, по которой будет проходить дорога.
Данное положение четко определяет условия установления права проезда. Это включает в себя отсутствие надлежащего доступа к общественной дороге к собственности или ее хозяйственным постройкам. Следует отметить, что сервитут проезда может быть установлен, даже если данная собственность вообще не имеет доступа к общественной дороге, или если такой доступ существует, но является недостаточным с учетом конкретных фактических обстоятельств. Недостаточный доступ к общественной дороге может, например, заключаться в том, что, несмотря на физический доступ к общественной дороге, она непроходима из-за плохого технического состояния. Судебная практика Верховного суда указывает на то, что надлежащий доступ к общественной дороге должен включать возможность проезда автотранспортных средств, если только потребности господствующего участка, конфигурация границ, рельеф местности или социально-экономические интересы не оправдывают это. В случае собственности, расположенной в городских застройках, также следует учитывать, доступна ли собственность для автотранспортных средств, принимая во внимание действующую систему организации дорожного движения вблизи собственности и любые связанные с этим ограничения доступа к собственности (решение Верховного суда от 21 августа 2019 г., дело № I CSK 30/19).
Установление права проезда может быть осуществлено через суд. Решение суда в таком случае будет иметь юридическую силу. Запрос на установление права проезда может быть подан: (i) собственником недвижимости, не имеющей доступа к общественной дороге, (ii) всеми совладельцами такой недвижимости или (iii) совладельцами, имеющими контрольный пакет акций в общей собственности.
В своем решении Гражданской палаты от 24 ноября 2016 года (дело III CSK 394/15) Верховный суд указал, что заявление об установлении права проезда для недвижимого имущества, не имеющего надлежащего доступа к общественной дороге, представляет собой действие, подпадающее под обычное управление общей собственностью. Для совершения этого действия требуется согласие большинства совладельцев, а в отсутствие согласия заинтересованный совладелец может обратиться в суд за разрешением на совершение этого действия.
Пассивная легитимность (т.е. со стороны стороны, обычно выступающей против установления такого сервитута) в разбирательстве, касающемся установления сервитута необходимого проезда, доступна всем собственникам и бессрочным пользователям недвижимости, через которую потенциально будет осуществляться сервитут.
Право прохода (как вид земельного сервитута) также может быть приобретено путем приобретательной давности, но только если оно предполагает использование постоянного и видимого сооружения.
Обоснование права прохода по сервитуту может быть также обеспечено путем соглашения между сторонами. Однако следует отметить, что заявление собственника недвижимости об установлении сервитута должно быть оформлено в виде нотариального акта.
Сервитут на право проезда устанавливается в обмен на компенсацию от собственника обремененного имущества. Эта компенсация устанавливается даже в том случае, если собственник не понес никаких убытков, связанных с установлением сервитута.
Стоит помнить, что помимо самого вознаграждения, владелец недвижимости, которой предоставлен доступ к общественной дороге, может быть обязан нести расходы на содержание оборудования, необходимого для ее прокладки.
Изменение содержания или способа исполнения может произойти в ходе судебного разбирательства, если после установления земельного сервитута возникнут существенные экономические потребности, оправдывающие такое изменение.
Сервитут на право проезда, как и любой сервитут на землю, утрачивает силу, если им не пользуются в течение 10 лет. Кроме того, сервитут прекращает свое действие, если бенефициар сервитута приобретает право собственности на обремененное имущество.
Вкратце, сервитут на право проезда является важнейшим элементом, который часто позволяет осуществлять инвестиции на данном участке земли. Важно отметить, что это тот тип сервитута, который проще всего получить через судебные разбирательства (хотя этот процесс может быть длительным).
В статье на следующей неделе мы расскажем об изменениях в законодательстве, которые происходят даже во время летних каникул, чтобы они не ускользнули от вашего внимания.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 25 июля 2022 года.
автор:
