В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для профессионалов строительной отрасли» мы продолжаем нашу недавно начатую серию о совместной собственности. Эта тема имеет важное практическое значение, поскольку многие объекты недвижимости в Польше находятся в совместной собственности двух или более человек. Следовательно, связанные с этим проблемы могут затронуть любого. Поэтому мы хотели бы посвятить сегодняшнюю статью обсуждению влияния совместной собственности на право использования недвижимости в строительных целях, поскольку право на развитие недвижимости является одним из основных прав ее собственника. Я призываю тех, кто не читал наши предыдущие статьи о совместной собственности, ознакомиться с ними, поскольку обсуждаемые сегодня вопросы станут более понятными.
Право на застройку недвижимости предоставляется любому лицу, имеющему законное право пользования недвижимостью в строительных целях, при условии, что строительный проект соответствует законодательству. Это право может быть обусловлено различными источниками, такими как: аренда (при условии, что она предоставляет право на выполнение строительных работ), ограниченные права собственности (в частности, права, позволяющие использовать и контролировать недвижимость, такие как право пользования, права кооперативной собственности на жилые или коммерческие помещения) и, прежде всего, права собственности и бессрочные права пользования. Наличие права пользования недвижимостью в строительных целях является необходимым условием для получения решения, разрешающего застройку, независимо от того, может ли инвестиция быть реализована на основании уведомления или разрешения на строительство.
Однако нетрудно заметить, что в случае совместной собственности на недвижимость право использования объекта для строительства одновременно принадлежит нескольким лицам. Что же произойдет, если, например, только один совладелец хочет реализовать тот или иной проект, а остальные не проявляют особого интереса? Будет ли достаточно воли одного совладельца для осуществления задуманного проекта, или потребуется согласие всех совладельцев?
Этот вопрос неоднократно рассматривался в практике административных судов, поэтому в этой области существует достаточно четкая линия прецедентного права. Итак, как обычно выносятся решения судами в таких случаях?
В этой связи стоит обратить внимание, среди прочего, на решение Высшего административного суда от 17 марта 2022 года, дело № II ОСК 832/21, в котором Высший административный суд заявил: «Всудебной практике установлено мнение, что подача инвестором заявления о праве пользования недвижимостью в строительных целях, в принципе, освобождает административные органы от необходимости проверки достоверности этого заявления. Однако такое заявление является действительным только тогда, когда собранные в деле доказательства не указывают на обратное или когда нет сомнений в его соответствии фактическому правовому статусу (см. решения Высшего административного суда от 23 апреля 2013 года, II ОСК 980/12, от 26 ноября 2015 года, II ОСК 760/14)»
Если заявка на разрешение распространяется на недвижимость, находящуюся в совместной собственности, инвестор обязан получить согласие других совладельцев. В литературе и судебной практике последовательно признается, что строительство на недвижимом имуществе, как правило, представляет собой действие, выходящее за рамки обычного управления совместной собственностью. Следовательно, применяется статья 199 Гражданского кодекса, согласно которой действительность такого действия зависит от согласия всех совладельцев.
Таким образом, административные суды занимают очень четкую позицию, согласно которой для осуществления застройки недвижимости необходимо согласие всех ее совладельцев.
Также стоит помнить, что подача заявления совладельцем недвижимости о ее отчуждении в целях строительства, несмотря на отсутствие согласия других совладельцев, может повлечь за собой уголовную ответственность, поскольку такое заявление подается под страхом уголовной ответственности согласно статье 233 Уголовного кодекса.
Таким образом, остается ли у совладельца недвижимости, не сумевшего достичь соглашения с другими совладельцами относительно застройки участка, никаких юридических средств защиты? Возможно обратиться в суд за разрешением на осуществление такого права, но следует помнить, что такое право доступно только совладельцам, чья доля в собственности составляет не менее половины.
Альтернативой вышеуказанному решению является возможность регулирования прав и обязанностей сторон в отношении развития недвижимости посредством соглашения о долевом использовании (так называемого соглашения о долевом использовании), которое позволяет совладельцу выделить часть имущества для своего исключительного пользования. Важно, однако, помнить, что такое соглашение не заменяет раздел имущества и не отменяет статус долевой собственности. Оно создает последствия исключительно между сторонами.
Вопрос о праве использования недвижимости в строительных целях возникает по-разному в случае крупных жилых комплексов (т.е., когда количество отдельных и неразделенных единиц превышает три), где применяется Закон о праве собственности на недвижимость. В такой ситуации, поскольку это выходит за рамки обычного управления, согласие на использование недвижимости в строительных целях предоставляется решением жилого комплекса, принятым совладельцами имущества. В этом случае достаточно, чтобы за решение проголосовало более половины совладельцев.
А на следующей неделе мы обсудим, как совместное владение имуществом влияет на обязательства по уплате налога на имущество.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 11 декабря 2023 года.
авторы:
