В сегодняшней статье, являющейся частью серии «Вторничные утра для строительной отрасли», мы продолжаем серию статей на тему ипотеки, на этот раз сосредоточившись на аспектах, связанных с ее оформлением, истечением срока действия, аннулированием и отчуждением освободившегося ипотечного пространства.
На прошлой неделе (№ 244) мы познакомили вас с общими вопросами, касающимися ипотеки, включая вопрос о том, что может быть ею покрыто.
I. Оформление ипотеки
Внесение записи о ипотеке носит определяющий характер, то есть является необходимым условием для ее создания.
Более того, действие записи происходит ex tunc, то есть независимо от того, когда запись фактически состоялась, поскольку она вступает в силу с момента подачи заявления о внесении записи в суд по земельным и ипотечным делам.
Основанием для внесения ипотеки в раздел IV земельного и ипотечного реестра может служить соглашение/заявление об установлении ипотеки, решение суда (например, решение о предоставлении обеспечения) или другого органа, а в исключительных случаях — закон.
Регистрация ипотеки осуществляется по заявлению, а в особых случаях суд может внести запись по собственной инициативе, если это предусмотрено специальным положением. Заявление на регистрацию может быть подано нотариусом через ИТ-систему (если ипотека устанавливается в ходе нотариального акта) или на официальном бланке, вместе с документами, являющимися основанием для записи в земельно-ипотечном реестре, и подтверждением уплаты регистрационного сбора. Лицом, уполномоченным подавать такое заявление, является собственник имущества, право пользования на неограниченный срок или ипотечный кредитор (если они имеют право, которое может быть внесено в земельно-ипотечную декларацию). Если ипотечное обременение возникает в силу закона, заявление может быть подано уполномоченным органом. Кроме того, заявление на регистрацию через ИТ-систему может подать судебный пристав.
После внесения записи суд уведомляет участников разбирательства – то есть собственника или правопреемника имущества и организацию, в пользу которой была оформлена ипотека. В течение двух недель с момента вручения уведомления о внесении записи каждый участник имеет право подать апелляцию на решение о внесении записи.
II. Истечение срока действия ипотеки
Ипотека прекращается по истечении срока действия обеспеченного ипотекой требования, за исключением случаев, когда из данных правовых отношений могут возникнуть дополнительные обеспеченные требования.
Истечение срока действия наступает в результате, среди прочего, платежа, зачета, продления, внесения предмета исполнения на судебный депозит, исполнения вместо исполнения (datio in solutum).
Следует подчеркнуть, что дебиторская задолженность может быть погашена даже в случае неудовлетворения интересов кредитора. Это происходит в таких случаях, как освобождение от долга по договору, прекращение или признание правовых отношений недействительными сторонами или судом в случаях, предусмотренных законом, уклонение от правовых последствий заявления о намерении, послужившего основанием для возникновения дебиторской задолженности, невозможность исполнения обязательств по обстоятельствам, за которые должник не несет ответственности, наступление события, указанного в правовом акте, или смерть одной из сторон, если обязательство носит личный характер.
Если срок действия ипотеки истекает, кредитор обязан предпринять все необходимые шаги для ее исключения из земельного и ипотечного реестра. Это означает предоставление должнику соответствующих документов, таких как заявление о согласии на исключение ипотеки, которое служит основанием для исключения ипотеки из земельного и ипотечного реестра.
III. Списание ипотеки
Удаление ипотеки из земельного и ипотечного реестра может произойти после истечения срока действия обязательства и, как правило, является техническим вопросом. Подача заявления об удалении ипотеки является обязанностью собственника или лица, имеющего бессрочное право пользования имуществом, которое должно убедиться, что записи в земельном и ипотечном реестре соответствуют фактическому правовому статусу. Заявление подается в районный суд, который ведет земельный и ипотечный реестр обремененного имущества. К заявлению должно прилагаться согласие кредитора на удаление ипотеки (основание для удаления) и подтверждение оплаты сбора за удаление ипотеки. В соответствии со статьей 100 Закона о земельных и ипотечных реестрах, в случае удаления ипотеки кредитор обязан предпринять все необходимые шаги для обеспечения удаления ипотеки из земельного и ипотечного реестра.
Стоит отметить, что согласие кредитора на аннулирование ипотеки должно включать подтверждение того, что:
- Если все дебиторские задолженности, обеспеченные данной ипотекой, истекли, и в будущем не может возникнуть никаких новых требований, покрываемых этим обеспечением, или если срок действия данной ипотеки истек,
- Кредитор дает согласие на его исключение из земельного и ипотечного реестра.
Согласие на аннулирование ипотеки должно быть представлено как минимум в письменной форме с нотариально заверенной подписью, а в случае банков это может быть заявление в соответствии со статьей 95 Закона о банковской деятельности.
Если кредитор отказывается сотрудничать, собственник недвижимости может подать против него иск с целью приведения правового статуса, указанного в земельном и ипотечном реестре, в соответствие с фактическим правовым статусом.
IV. Распоряжение освобожденным ипотечным местом
Распоряжение незанятой заложенной недвижимостью дает собственнику или бенефициару право оформить новую ипотеку взамен истекшей или передать другую ипотеку, обременяющую недвижимость, на это место (с согласия бенефициара). Это право также распространяется на собственника, если срок действия ипотеки истек лишь частично – в этом случае собственник может распорядиться освободившейся недвижимостью в той части, где истек срок действия ипотеки. Важно помнить, что распоряжение недвижимостью может происходить только в пределах «срока действия истекшей ипотеки», то есть ипотека может быть оформлена на освободившуюся заложенную недвижимость на сумму, не превышающую сумму истекшей ипотеки.
Ипотека, установленная или переданная на освобожденное заложенное имущество, имеет тот же приоритет, что и истекшая ипотека. Это означает, что в случае нескольких кредиторов, несмотря на истечение срока действия ипотеки в первую очередь, положение последующих кредиторов не изменится – то есть они не получат приоритета в удовлетворении своих требований по имуществу. Поэтому в случае нескольких ипотечных кредиторов следует позаботиться о защите этой ситуации и исключить право собственника или бессрочного узуфруктуария распоряжаться таким освобожденным заложенным имуществом.
Всего через неделю мы представим вам тему и сферу применения ипотечного обеспечения.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 17 марта 2025 года.
автор:
Получайте первыми наши статьи и юридические уведомления прямо на вашу электронную почту! Подпишитесь на нашу рассылку, перейдя по ссылке , или свяжитесь с нами по адресу social@kglegal.pl, чтобы персонализировать контент.
