В конце июля этого года исполнилось четыре года с момента принятия Закона от 20 июля 2018 года о преобразовании права бессрочного пользования землей, застроенной для жилых целей, в право собственности на такую землю (далее «Закон»). Благодаря этому Закону, с 1 января 2019 года право бессрочного пользования землей, застроенной для жилых целей, было преобразовано в право собственности.
С момента принятия и вступления в силу этот закон породил множество вопросов толкования, которые не удалось разрешить властям, применяющим его самостоятельно, что часто приводило к изменениям в нормативных актах (и таких изменений уже было шесть).
Одной из наиболее существенных проблем в первый год действия Закона было отсутствие четкой возможности преобразования земельных участков, на которых, помимо одноквартирных или многоквартирных жилых домов, располагались и другие здания, сооружения или строительная техника. Однако эта юридическая лазейка была устранена третьей поправкой к Закону, подписанной при его принятии 13 июня 2019 года, вносящей изменения в Закон о национальных ресурсах недвижимости и некоторые другие законы. Эта поправка имела значительные последствия, поскольку она прямо разрешила преобразование в собственность земельных участков под жилую застройку, на которых, помимо жилых зданий, располагались киоски, павильоны общественного питания или трансформаторные подстанции. Однако муниципальным и городским властям пришлось заново проверять все земельные участки и выдавать свидетельства владельцам недвижимости, которым ранее было отказано в таком разрешении из-за наличия сооружений, не связанных с жилым использованием.
Еще один вопрос, возникший в ходе применения Закона, касался классификации физического лица как предпринимателя. Напомним, что согласно статье 14, разделу 1 Закона, «Положения Закона применяются с учетом положений о государственной помощи». Положения о государственной помощи применяются только к предпринимателям, при этом понятие предпринимателя в Законе о преобразовании понимается через призму права Европейского союза. Это понятие очень широкое – оно охватывает все категории субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, независимо от их организационно-правовой формы и источников финансирования, а также независимо от того, предоставляют ли национальные нормативные акты субъекту статус предпринимателя. Следовательно, орган, выдающий свидетельство о преобразовании права бессрочного пользования недвижимым имуществом в собственность, определяет, является ли субъект предпринимателем или нет. Это имеет решающее значение для собственника имущества. Определение платы за преобразование, то есть определение размера платы за преобразование для предпринимателей, представляет собой минимальную помощь, размер которой ограничен 200 000,00 евро за последние три налоговых года. Если в результате преобразования в собственность минимальный, применяется дополнительная выплата в размере рыночной стоимости недвижимости, определяемой на основе рыночной стоимости недвижимости, являющейся основанием для определения размера платы, или на основании оценочного заключения, подготовленного по запросу субъекта, обязанного произвести дополнительную выплату.
Хотя существуют общие правила, практика классификации землевладельцев как предпринимателей варьируется. Большинство польских ведомств приняли руководящие принципы Управления по защите конкуренции и прав потребителей, согласно которым «понятие предпринимателя охватывает все категории субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, независимо от их организационно-правовой формы и источников финансирования, а также независимо от того, предоставляют ли им национальные нормативные акты субъективный статус предпринимателя». (...) Экономическую деятельность следует понимать, согласно прецедентному праву Европейского суда, как предложение товаров и услуг на рынке». Несмотря на это, возникает множество проблем, особенно при классификации лиц, сдающих жилые помещения в аренду, как предпринимателей. Как выясняется, практика ведомств различается. Некоторые автоматически классифицируют таких арендодателей как предпринимателей, в то время как другие основывают свое решение на фактических обстоятельствах (например, сдается ли недвижимость в аренду в рамках частной аренды, то есть для жилых целей, или способе приобретения помещений) и на том, сдает ли лицо квартиры в аренду в рамках своей предпринимательской деятельности. Некоторые ведомства даже указывают, что физическое лицо, независимо от того, ведет ли оно бизнес или нет, владеющее жилыми помещениями и сдающее их в аренду в рамках частной аренды (для жилых целей), не считается предпринимателем в смысле положений о разрешенной незначительной государственной помощи. Это означает, что классификация нас как предпринимателей зависит от ведомства, выдавшего свидетельство, или даже от должностного лица, рассматривающего дело. На практике до сих пор нет единых руководящих принципов, принятых всеми административными органами. и местного самоуправления.
В практике применения Закона возник еще один важный вопрос – возможно ли преобразование права бессрочного пользования в право собственности, если после 1 января 2019 года использование здания изменится на жилое. На этот вопрос ответил Провинциальный административный суд в Варшаве в своем решении от 11 августа 2020 года, номер дела I SA/Wa 351/20. В указанном решении суд установил, что в этом случае преобразование земельного участка не произойдет, поскольку статья 13 Закона о прерывистом преобразовании не применяется – в соответствии с этим положением, если после 1 января 2019 года на земельном участке, находящемся в бессрочном пользовании, будет осуществлена застройка жилыми целями, в смысле статьи 1 п. В соответствии со статьей 2 Закона, если жилое здание вводится в эксплуатацию в соответствии с Законом о строительстве, право бессрочного пользования этой землей переходит в право собственности на землю с даты ввода жилого здания в эксплуатацию. Таким образом, данное положение применяется к ситуациям, когда здание имеет жилой характер и вводится в эксплуатацию после 1 января 2019 года.
В качестве комментария, первое, что приходит на ум после прочтения статьи 13 Закона, это то, что данное положение не совсем точно и может вызвать трудности в практическом применении. Как уже отмечалось в литературе, эта статья обременена логической ошибкой «та же самая»: «Положение относится к «недвижимости, построенной для жилых целей в значении статьи 1, раздела 2 Закона», то есть буквально к той же самой недвижимости, которая и так подлежит преобразованию в соответствии со статьей 1. Однако, поскольку в соответствии с этим положением недвижимость подлежит преобразованию только после ввода в эксплуатацию жилого здания, она не может быть тем же самым, что и недвижимость, построенная для жилых целей в значении статьи 1, раздела 2 Закона. Другими словами, она должна быть построена, но не до такой степени, чтобы уже было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию».* Кроме того, в обосновании проекта закона подчеркивалось, что он задумывался как всеобъемлющий, то есть охватывающий всех владельцев земельных участков с бессрочным правом пользования, застроенных жилыми зданиями, а также сопутствующими сооружениями, обеспечивающими надлежащее использование собственности в жилых целях, и исключающий бессрочное право пользования в жилых целях. Поэтому неизбежно может сложиться впечатление, что невозможность применения механизма отложенного изменения назначения к земле, на которой использование здания было окончательно изменено на жилое, фактически ставит эту группу владельцев с бессрочным правом пользования в худшее положение, чем владельцев земельных участков с бессрочным правом пользования, застроенных жилыми зданиями на 1 января 2019 года, или земельных участков, на которых было проведено геодезическое деление для достижения этой цели после 1 января 2019 года. Для изменения этой ситуации, безусловно, потребуется еще одна поправка к закону.
Указанные выше юридические лазейки и вытекающие из них двусмысленности — лишь некоторые из многих, которые возникли в результате практического применения этого закона. Однако, несмотря на все эти дилеммы, следует отметить, что этот закон был и остается чрезвычайно важным для польского права. Он позволил устранить и ограничить бессрочное пользование имуществом — пережиток, вызвавший многочисленные юридические, социальные и функциональные проблемы в польской правовой системе.
Мы сердечно приглашаем вас следить за нашей серией статей – на следующей неделе мы представим тему сервитутов в процессе инвестирования.
* М. Толлик, Охват незастроенной недвижимости последствиями закона о преобразовании права бессрочного пользования землей, застроенной для жилищного строительства, в право собственности на эти земли, Palestra 2020, № 2, стр. 55-62.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 9 августа 2022 года.
автор:
