В сегодняшнем обзоре мы анализируем дальнейшие положения Закона о защите прав покупателей жилых единиц или домов на одну семью и о Гарантийном фонде застройщиков («Новый закон о застройщиках»). На этот раз мы укажем, какие положения предварительного договора купли-продажи будут применяться в соответствии с положениями Нового закона о застройщиках.
Однако сначала мы хотим поделиться последней информацией о законодательном процессе. На прошлой неделе в Сенате обсуждался новый Закон о развитии. 13 мая 2021 года он был принят с поправками, в том числе со снижением взноса в Фонд развития до 1% для открытых эскроу-счетов и до 0,1% для закрытых эскроу-счетов. Кроме того, поправки предусматривают, что взнос в Фонд развития будет взиматься только при заключении первого контракта на данную единицу жилья. Сенат также проголосовал за отмену некоторых банковских обязательств, связанных с проверкой платежеспособности застройщика (в отношении уплаты всех налогов и обязательств перед субподрядчиками). Мы хотели бы поздравить Польскую ассоциацию застройщиков, благодаря которой эти изменения были реализованы.
Переходя к сегодняшней теме, само название главы 6, «Договор о застройке и другие соглашения, заключаемые между покупателем и застройщиком, целью которых является передача права собственности на жилой объект или дом на одну семью», не оставляет сомнений в том, что сфера действия положений нового Закона о застройке расширена по сравнению с действующим Законом. Мы уже несколько раз упоминали эти «другие соглашения» в наших статьях, и их можно разделить на две основные категории:
- Договоры, имеющие обязательную силу, – то есть договоры, в которых застройщик обязуется передать права собственности на квартиру или частный дом, которые мы будем называть «предварительными договорами в соответствии с Законом о застройщиках»;
- Договоры, имеющие обязательную и распоряжающую силу, – то есть договоры купли-продажи, которые впервые передают право собственности на жилые помещения (индивидуально или совместно с коммерческими помещениями) от застройщика или другого предпринимателя покупателям. Мы обсудим эту категорию договоров на следующей неделе.
Предварительные соглашения в соответствии с Законом о застройщиках можно далее разделить на две подкатегории в зависимости от их предмета, а именно: (а) жилые помещения/одноквартирные дома или (б) коммерческие помещения или доля, связанная с такими коммерческими помещениями.
Предварительные соглашения, заключенные в соответствии с Законом о застройщиках и касающиеся жилых помещений или домов на одну семью, отличаются от соглашений с застройщиками тем, что они заключаются после завершения строительного проекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Таким образом, эти соглашения заключаются между покупателем и застройщиком, и застройщик, помимо прочего, обязуется:
- установление отдельной собственности на жилое помещение и передача права собственности на это помещение и прав, необходимых для его использования, покупателю;
- передача покупателю права собственности на жилое помещение и прав, необходимых для пользования этим помещением;
- передача покупателю права собственности на недвижимость с одноквартирным домом или бессрочное право пользования земельным участком и правом собственности на расположенный на нем одноквартирный дом, представляющие собой отдельную недвижимость, или передача долевой части права собственности на эту недвижимость вместе с правом исключительного пользования частью недвижимости, используемой для удовлетворения жилищных потребностей.
В настоящее время такие соглашения заключаются в качестве предварительных договоров на основании положений Гражданского кодекса, а после вступления в силу нового Закона о развитии они должны будут содержать обязательные элементы, перечисленные в ст. 35. Следует отметить, что, как и в случае договора о застройке, это не исчерпывающий список, и такие договоры должны включать, в частности: i) идентификацию сторон, место и дату заключения договора, ii) цену покупки прав, вытекающих из договора, iii) обязательство застройщика установить или передать права, указанные в пунктах 1)-3) выше, iv) обязательство покупателя выполнить денежное обязательство, вытекающее из договора, v) дату передачи прав, вытекающих из договора, покупателю и дату вступления в силу решения о разрешении на ввод в эксплуатацию, а если такое решение не вынесено, указание даты истечения срока подачи возражения органом строительного надзора об уведомлении о завершении строительства, vi) дату выдачи свидетельства о независимости помещения и дату установления отдельной собственности на помещение (если это касается помещения), (vii) дату установления отдельной собственности на помещение, если помещение уже было отделено.
Кроме того, предварительное соглашение в соответствии с Законом о развитии должно включать соответствующие элементы соглашения о развитии, касающиеся описания проекта застройки, разрешений, сроков завершения, здания и помещений (описание, полезная площадь и размеры), эскроу-счетов, согласия банка на продажу без обременений, соглашения о резервировании и информационного проспекта. Также будут применяться положения, касающиеся расторжения договора, размера процентов и договорных штрафных санкций.
Вторая подкатегория включает предварительные соглашения в соответствии с Законом о застройщиках, которые охватывают коммерческие помещения или долю в собственности на коммерческие помещения (например, гаражи, помещения для хранения велосипедов или складские помещения, если они представляют собой отдельные помещения), если такое соглашение заключается одновременно с соглашением о застройке или предварительными соглашениями в соответствии с Законом о застройщиках, касающимися жилых помещений/домов на одну семью. Составитель указывает, что условием также является «нахождение коммерческих помещений в том же проекте застройки или инвестиционном проекте, что и приобретаемые жилые помещения или дома на одну семью». Таким образом, эта подкатегория включает соглашения, в которых застройщик обязуется:
- строительство здания и передача права собственности на коммерческие помещения, или
- передача права собственности на коммерческие помещения, или
- строительство здания и передача части права собственности на коммерческие помещения, или
- передача долевой части права собственности на коммерческое помещение.
Вышеуказанные соглашения отличаются от соглашений о застройке предметом, а именно тем, что они касаются коммерческих помещений или доли в них, а не жилых помещений. Предварительные соглашения в соответствии с Законом о застройке, указанные в пунктах 1) и 3), заключаются до утверждения здания для ввода в эксплуатацию, тогда как соглашения, указанные в пунктах 2) и 4), заключаются после утверждения.
Элементы, которые должны быть включены в соглашения второй подкатегории, указаны в статье 34, разделе 4 Закона о новых застройщиках. В частности, в ней перечислены следующие элементы: i) идентификация сторон, место и дата заключения соглашения; ii) цена приобретения права, вытекающего из соглашения; iii) идентификация местоположения и основных характеристик коммерческих помещений, являющихся предметом соглашения; iv) идентификация площади коммерческих помещений и стандарта отделочных работ, которые застройщик обязуется выполнить; v) дата передачи права, вытекающего из соглашения, покупателю; vi) обязательство покупателя по исполнению денежного обязательства, вытекающего из соглашения; vii) сумма, сроки и способ внесения платежей на жилищный эскроу-счет; viii) дата и способ уведомления покупателя о принятии коммерческих помещений и дата принятия коммерческих помещений; ix) информация о согласии на беспрепятственную передачу доли или обязательстве ее предоставить. x) обязательство застройщика передать права, указанные в пунктах 1)-4) выше; xi) положения, касающиеся договоров на строительство, содержащие информацию об объекте недвижимости и помещениях, меры по защите платежей покупателя, проценты и договорные неустойки, порядок измерения полезной площади и подтверждение получения информационного проспекта.
В обосновании составитель документа прямо указывает, что соглашения из второй подкатегории могут быть включены в один документ вместе с соглашениями о развитии или соглашениями из первой подкатегории, поэтому не будет необходимости повторять общие элементы для этих категорий соглашений.
Подобно соглашениям о застройке, предварительные соглашения в соответствии с Законом о застройке должны быть оформлены в форме нотариального акта. Кроме того, если соглашения о резервировании заключаются до фактического заключения соглашения, должны применяться положения о соглашениях о резервировании, изложенные в новом Законе о застройке (мы писали о них в пункте 47).
В заключение следует помнить, что в соответствии со статьей 41 нового Закона о развитии, если договорные положения менее благоприятны для покупателей, чем положения Закона, такие положения будут недействительными, и вместо них будут применяться соответствующие положения нового Закона о развитии. Это означает, что до начала продажи инвестиций после вступления в силу нового Закона о развитии проекты соглашений потребуют детальной проверки на соответствие требованиям.
На следующей неделе мы хотели бы представить вам, какие положения нового Закона о развитии будут также применяться к договорам купли-продажи жилых помещений в зависимости от того, является ли продавец застройщиком или другим предпринимателем.
Всего через две недели мы будем отмечать первую годовщину нашей серии «Вторничные утра для строительства». Мы хотели бы поблагодарить всех авторов, внесших свой вклад в этот сборник знаний о строительном праве и других законах, регулирующих рынок недвижимости в Польше. Начиная с сегодняшнего дня, в течение следующих недель мы будем публиковать благодарственные письма отдельным авторам.
Приглашаем вас ознакомиться со всеми предыдущими выпусками рубрики «Утро» на сайте www.porankidlabudowlanki.pl
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Автор/редактор серии:
