В сегодняшней статье из нашей серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы решили проанализировать недавнее решение Высшего административного суда («ВОС») относительно правовой оценки изменений планировки или наличия перегородок в жилом помещении без уведомления или разрешения на строительство. Это решение было вынесено 5 декабря 2023 года под номером II OSK 500/21 и является окончательным и обязательным к исполнению («Решение»).
На первый взгляд, обстоятельства дела казались простыми и понятными – речь шла о работах, проводимых в квартире многоквартирного жилого дома, включая демонтаж нескольких перегородокпроявила официальный интерес к этим работампотолочнуюконструкцию). DBI приостановила работы и потребовала от инвестора предоставить, среди прочего, архитектурно-строительную опись выполненных работ и технический отчет о методе и правильности строительных работ.
Несмотря на представленные объяснения и документы, ведомство приняло решение о прекращении ремонтных работ в квартире. Апелляционный орган отменил это решение и передал дело в Строительную инспекцию для пересмотра. После пересмотра Строительная инспекция вынесла решение о демонтаже работ, проведенных, несмотря на приостановку, включая две перегородки, разделяющие ванную комнату. Ведомство подчеркнуло, что инвестор не мог продолжать какие-либо работы до даты принятия решения.
Впоследствии, после безуспешной апелляции, инвестор подал жалобу в Краковский областной административный суд (ООС). По мнению ООС, решения административных органов обеих инстанций подлежат отмене – принятая ими правовая классификация строительных работ была неверной. ООС указал, что строительные работы, выполненные инвестором, а именно, возведение двух перегородок, разделяющих ванную комнату, не являются реконструкцией в смысле статьи 3, пункта 7а Закона о строительстве. В своем обосновании суд заявил, что выполненные работы не следует классифицировать как вмешательство в конструкцию здания, приводящее к изменению функциональных или технических параметров существующего здания. Поскольку перегородка не является конструктивным элементом здания, не влияет на его назначение или техническое состояние и не определяет пространственное разделение независимых жилых помещений, являющихся предметом отдельной собственности, деятельность, заключающаяся в сносе такой стены или ее возведении, является строительными работами, не требующими разрешения на строительство или уведомления компетентного органа. Суд также сослался на практику проведения ремонтных работ на рынке недвижимости – по мнению суда, снос и возведение перегородок является распространенным видом работ – предполагая, что это форма реконструкции здания, требующая разрешения на строительство или даже уведомления, было бы чрезмерным и неоправданным формализмом.
Одна из сторон разбирательства – жилищное товарищество здания, где проводились работы, – подала кассационную апелляцию на благоприятное для инвестора решение Провинциального административного суда. В результате этой апелляции Высший административный суд вынес решение, в котором принятая интерпретация диаметрально противоположнатой, что была представлена судом первой инстанции. Высший административный суд подчеркнул, что работы, связанные с переносом перегородок (т.е. сносом существующих стен и возведением их на новом месте), представляют собой реконструкцию не только в том случае, если речь идет о несущих стенах. По мнению Высшего административного суда, строительство перегородок в отдельной жилой единице в многоквартирном жилом доме представляет собой реконструкцию, если оно приводит к изменению площади помещения, поскольку это представляет собой изменение функциональных параметров, указанных в статье 3, пункте 7а Закона о строительстве.
Если принять представленную интерпретацию за верную, это будет означать, что любое изменение положения внутренних перегородок в помещении представляет собой реконструкцию, для которой требуется разрешение на строительство.
Данная позиция существенно отличается от прецедентного права. До настоящего времени считалось, что снос перегородок внутри помещения не может быть классифицирован как реконструкция здания в смысле статьи 3, пункта 7а Закона о строительстве. Утверждалось, что изменение внутреннего облика (и площади) отдельных помещений никоим образом не меняет фактические функциональные или технические параметры всего здания, не влияет на его объем, площадь основания, высоту, длину, ширину или количество этажей и, следовательно, не может считаться строительными работами в смысле статьи 3 пункта 7 Закона о строительстве (см., среди прочего, решение Высшего административного суда от 12 января 2007 г., дело II OSK 460/06; решение Высшего административного суда от 25 января 2013 г., дело II OSK 627/12; решение Высшего административного суда от 9 января 2018 г., дело II OSK 750/16; решение Регионального административного суда в Кракове от 7 октября 2020 г., дело II SA/Kr 1250/16). До сих пор предполагалось, что демонтаж перегородки, не являющейся конструктивным элементом здания, не изменяет ни функциональных, ни технических параметров существующего здания. После демонтажа перегородки никакие технические или функциональные параметры здания не должны изменяться. Поэтому работы, касающиеся планировки или наличия перегородок, классифицировались как дизайн интерьера в широком смысле. Такие работы не считались строительными работами, для которых требуется разрешение на строительство.
Напомним, что в Польше отсутствует прецедентное право, и вынесенное решение является обязательным только для сторон разбирательства. Поэтому мы надеемся, что представленная интерпретация не будет принята на практике. На наш взгляд, она излишне формалистична и противоречит направлению последних поправок к Закону о строительстве, которые направлены скорее на расширение, чем на расширение списка работ, не требующих разрешения на строительство или уведомления.
На наш взгляд, это настолько интересное решение, что мы представим краткий обзор изменений в законодательстве, а точнее, их анонсов, сделанных в марте, на следующей неделе.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 2 апреля 2024 года.
автор:
