В сегодняшнем выпуске «Вторничные утра для строительства» мы подготовили заключительную статью из серии, посвященной водному праву и развитию проектов на прибрежных территориях. Несомненно, земли с прямым доступом к береговой линии обладают огромным инвестиционным потенциалом и пользуются растущей популярностью. Однако их освоение сопряжено с рядом ограничений и требований, которые необходимо изучить до начала проекта.
Во-первых, важно подчеркнуть, что не каждый участок, расположенный на берегу внутренних или морских вод, может быть отведен под застройку. Варианты застройки определяются, как и везде, положениями действующего в данном районе плана местного развития («ПМР»). Решения муниципальных советов, утверждающие ПМР, могут включать положения, касающиеся, среди прочего, охраны окружающей среды или использования земли под зеленые зоны/общественные пространства или развитие летних курортов. В отсутствие действующего ПМР необходимо получить решение об условиях застройки и землепользования («УЗ»). В таком случае необходимо ознакомиться с положениями соответствующего исследования условий и направлений пространственного развития, которое должно включать описание будущей застройки участка.
В силу своей экологической значимости, территории, расположенные на внутренних и морских водах, могут быть защищены Законом об охране природы. В соответствии со статьей 17 этого Закона, на территории ландшафтных парков запрещается новое строительство в пределах 100-метровой полосы от береговой линии рек, озер и других естественных водоемов, а также в пределах 100 метров от поверхности воды искусственных водоемов, расположенных на проточных водоемах. Аналогичный запрет распространяется на земли, расположенные в пределах охраняемых ландшафтных зон. Правильное определение береговой линии имеет решающее значение, поскольку ее протяженность определяет расстояние, которое инвестор должен соблюдать от водоема. В случае морских вод, если участок расположен в технической зоне морского побережья или вблизи обрыва, вышеупомянутый запрет на застройку увеличивается до 200 метров. На практике также необходимо проверить, находится ли недвижимость или ее окрестности в пределах зоны Natura 2000. Наличие охраняемых видов или их местообитаний может эффективно предотвратить строительство. Следует также помнить, что в связи с созданием охраняемых территорий, а также в силу других правовых положений, может возникнуть обязанность получения экологического заключения для реализации запланированного проекта.
Дополнительные ограничения на застройку содержатся в Законе о строительстве. Статья 27 вышеупомянутого Закона запрещает ограждение участков, прилегающих к общественным водным путям, на расстоянии менее 1,5 метров от береговой линии. Поскольку большая часть внутренних вод находится в государственной собственности, это важный вопрос, особенно если инвестиции предполагают прямой доступ к береговой линии или право использования причала. Кроме того, владелец такой собственности не может препятствовать пересечению людьми указанной полосы шириной 1,5 метра. При приобретении в собственность такого типа земли следует также учитывать необходимость обеспечения доступа к специализированным коммуникациям для выполнения задач по управлению водными ресурсами.
Возможность застройки также определяется состоянием грунта и потенциальным риском затопления. Перед покупкой недвижимости необходимо убедиться, что территория, на которой она расположена, не находится в пойме или под угрозой затопления. В таком случае, согласно статье 390 Закона о воде, строительство нового сооружения в таком месте потребует разрешения на водопользование. Это разрешение также потребуется для работ, которые приведут к изменению рельефа местности на участке, прилегающем к водоему, что повлияет на условия водотока. Рекомендуем вам ознакомиться со статьей, полностью посвященной этой теме.
Участки, расположенные на берегах внутренних и морских вод, обладают значительным потенциалом как для жилищного, так и для рекреационного инвестирования. Однако, прежде чем приступать к такому развитию, необходимо провести надлежащий анализ объекта недвижимости на этапе его приобретения. Реальные возможности развития определяются рядом условий, изложенных выше.
Приглашаем вас следить за нашей рубрикой "Вторничные утра для строителей", где на следующей неделе мы начнем новую серию, посвященную праву преимущественной покупки.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 8 апреля 2024 года.
автор:
