В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительства» мы возвращаемся к теме местных планов застройки в связи с интересными решениями Высшего административного суда от 8 декабря 2025 года (номер дела II OSK 353/24, II OSK 3165/24, II OSK 3166/24, II OSK 3167/24, II OSK 15/25, II OSK 95/25, II OSK 125/25, II OSK 226/25, II OSK 227/25, II OSK 371/25, II OSK 372/25, II OSK 435/25, II OSK 1045/25 и II OSK 1164/25 «Решение»), которые касаются конституционных аспектов определения платы за планирование.
Мы уже посвятили целую статью самому плате за планирование, поэтому для получения более подробной информации, пожалуйста, посетите [ссылку] #267 .
Правовая основа для определения платы за планирование
В соответствии со статьей 37, разделом 1 Закона о пространственном планировании и развитии от 27 марта 2003 г. («ЗПР»), плата за планирование определяется на дату продажи недвижимости. Основанием для расчета платы является увеличение стоимости недвижимости, определяемое как разница между стоимостью недвижимости, определенной на основе целевого назначения земли после принятия или изменения местного плана, и ее стоимостью, определенной с учетом целевого назначения земли до этого изменения и фактического использования недвижимости.
Одновременно с этим законодатель ввел специальные положения, касающиеся недвижимости, которая ранее регулировалась местными планами, принятыми до 1 января 1995 года.Этот вопрос регулируется статьей 87, разделом 3а Закона о пространственном развитии в формулировке, действующей с 7 января 2023 года (на основании Закона от 16 ноября 2022 года, вносящего поправки в Закон о пространственном планировании и развитии).
Проблема объема защиты собственников имущества
Поправка к статье 87, разделу 3а Закона о пространственном развитии ввела решение, согласно которому специальные правила определения увеличения стоимости недвижимости вводились только в тех случаях, когда недвижимость была охвачена подробным местным планом пространственного развития до 1 января 1995 года, принятым на основе ранее действовавшего Закона от 12 июля 1984 года о пространственном планировании (т. е. Вестника законов 1989 года, № 17, пункт 99, с изменениями). Однако это положение не распространялось на недвижимость, которая была охвачена действовавшими на тот момент планами в тот же период, которые в Законе от 12 июля 1984 года назывались генеральными планами.
На практике это приводило к ситуациям, когда плата за зонирование определялась без учета целевого назначения земли, указанного в предыдущих генеральных планах, хотя эти планы также влияли на развитие недвижимости и могли реально сказаться на ее стоимости. В результате было сделано необоснованное различие, не имеющее оснований для объяснения причин отсутствия платы.
Позиция Верховного административного суда
В своем решении Верховный административный суд указал, что поправка к статье 87, разделу 3а Закона о пространственном развитии представляет собой пример так называемой «вторичной неконституционности». Верховный административный суд отметил недопустимое изменение круга субъектов, защищенных от возможности взимания платы за планирование. Суд счел, что ограничение защиты исключительно объектами, охватываемыми прежними «детальными» планами, является произвольным и неоправданным с точки зрения применимых конституционных принципов. Он также указал, что законодатель повторил правовое решение, которое уже было оспорено Конституционным трибуналом в его решении от 9 февраля 2010 года (дело № P 58/08).
Постановления также охватывают ситуации, когда увеличение стоимости недвижимости произошло в результате ее фактического использования, но было подтверждено муниципалитетом только в новом местном плане пространственного развития. В таких случаях происходило проблемное «повторное увеличение» стоимости недвижимости, даже несмотря на то, что она уже увеличилась в результате действий собственника или постоянного пользователя.
В своих решениях Верховный административный суд также подчеркнул, что разделение на генеральные и детальные планы было фактически упразднено Законом о пространственном развитии от 7 июля 1994 года, который признал все эти законы местными планами пространственного развития. Таким образом, законодательный орган отказался от прежнего разделения и уравнял действие этих законов о планировании. Следовательно, недопустимо восстанавливать это разделение спустя почти 30 лет исключительно с целью определения платы за планирование.
Данное действие было расценено как нарушение принципа демократического верховенства права, поскольку оно подорвало бы ранее осуществленную отмену этого различия. Суд также подчеркнул необходимость защиты собственников имущества, которые не должны быть обременены новыми публично-правовыми обязательствами в результате последующих законодательных изменений спустя столь длительный период времени.
Последствия проконституционной интерпретации
Следовательно, Верховный административный суд постановил, что административный суд имеет право и обязанность отказать в применении положения в его неконституционной, ограничительной формулировке и дать толкование, соответствующее конституции.
Это означает, что при определении увеличения стоимости недвижимости, как указано в статье 37, разделе 1 Закона о пространственном развитии, необходимо учитывать целевое назначение земли, указанное в каждом местном плане пространственного развития, принятом до 1 января 1995 года,независимо от того, был ли это генеральный план или «детальный» план. Таким образом, Суд подчеркнул необходимость уравновешивания полномочий предыдущих законов о планировании на основе их фактического действия, то есть фактического использования собственности. Хотя законодательный орган ранее принял решение различать эти два типа планов, попытка применить это различие для определения платы за планирование была признана неконституционной.
Краткое содержание
Эти решения имеют существенные последствия для практики определения разовых сборов за планирование застройки. Они вносят вклад в более широкую проблему взаимосвязи между пространственным планированием и защитой прав собственников недвижимости и подтверждают, что при определении сборов за планирование застройки необходимо учитывать весь контекст исторических правил планирования, если они повлияли на предполагаемое использование земли.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 12 января 2026 года.
Автор:
Редактор серии:
