Сегодняшняя статья в нашей рубрике "Вторничные утра для строителей" будет посвящена превентивным и торговым запретам, санкционированным Законом о воде.
такое преимущественное право покупки – оно дает человеку право первым приобрести предмет или право (например, акции компании), если его владелец намерен продать его третьему лицу. Резервирование преимущественного права означает, что предмет (или право), на который распространяется преимущественное право, может быть продан третьему лицу только в том случае, если владелец преимущественного права не воспользуется этим правом. Вкратце, преимущественное право – это право, которое, несомненно, ограничивает свободу владельца распоряжаться своим предметом. Важно отметить, что преимущественное право может возникать из правового акта (например, договора, завещания) или непосредственно из законодательных положений.
Право преимущественной покупки в основном встречается в сделках с недвижимостью – в большинстве случаев это предусмотренное законом право преимущественной покупки. В случае Закона о воде, который регулирует конкретный вид недвижимости, а именно землю, покрытую водой, право преимущественной покупки распространяется на недвижимость, расположенную под внутренними водными объектами. Согласно определению, содержащемуся в этом законе, внутренние водные объекты – это внутренние воды в озерах и других естественных водоемах, не связанных напрямую естественным путем с поверхностными внутренними водами. Положения о внутренних стоячих водоемах также применяются к водоемам, расположенным в низинах на земле, образовавшихся в результате деятельности человека, за исключением прудов (это участки, где вода естественным образом накопилась в результате деятельности человека, например, участки гравийных карьеров, котлованов (см.: Положение Департамента водного хозяйства и внутреннего судоходства Министерства инфраструктуры от 29 января 2024 г., письмо № DGWiŻŚ-6.740.1.2024.KG)). Оценкатого, подлежит ли недвижимость праву преимущественной покупки согласно ст. 217 п. 13 Закона о воде, должна производиться на основании данных из земельного и строительного реестра (земли, покрытые внутренними стоячими водоемами, отмечены в реестре символом «Ws»). В случае расхождения между этими данными и фактическим состоянием собственник недвижимости имеет право обратиться к министру, ответственному за водное хозяйство, с просьбой определить характер водоемов в форме решение. Такое решение затем служит основанием для внесения изменений в земельный и строительный реестр.
В случае продажи недвижимости, расположенной под внутренними водными путями, право преимущественной покупки принадлежит Государственному казначейству. Это право осуществляется главой района по согласованию с министром, ответственным за управление водными ресурсами. В этой ситуации продажа недвижимости может состояться только в том случае, если глава района не воспользуется правом преимущественной покупки в течение одного месяца с момента получения им уведомления о договоре купли-продажи; в противном случае договор будет считаться недействительным. Уведомление направляется главе района нотариусом, подготовившим договор купли-продажи.
Право преимущественной покупки реализуется по цене, согласованной сторонами в договоре купли-продажи. Глава района уполномочен реализовать право преимущественной покупки , представив нотариусу, подготовившему договор купли-продажи и направившему уведомление, заявление в форме нотариального акта (если это невозможно или сопряжено со значительными трудностями, заявление может быть, в крайнем случае, представлено другому нотариусу). Глава района направляет продавцу заявление в форме нотариального акта об реализации права преимущественной покупки заказным письмом с уведомлением о вручении, а затем публикует его на соответствующем веб-сайте в информационном бюллетене районного управления. Считается, что продавец ознакомился с содержанием заявления главы района об реализации права преимущественной покупки после его публикации на соответствующем веб-сайте в информационном бюллетене районного управления. После подачи данного заявления имущество переходит в собственность Государственного казначейства.
Ввиду многочисленных неясностей и сложных правовых аспектов применения вышеупомянутого права преимущественной покупки, Департамент управления водными ресурсами и внутренним судоходством Министерства инфраструктуры в своем заявлении от 29 января 2024 года (номер письма: DGWiŻŚ-6.740.1.2024.KG) подчеркнул, что право преимущественной покупки применяется только к продаже земель, покрытых внутренними водными путями, приобретенных у Государственного казначейства после вступления в силу Закона о водных ресурсах (1 января 2018 года) в порядке, указанном в статье 217. При этом было подчеркнуто, что право преимущественной покупки распространяется только на земельные участки, принадлежащие Государственному казначейству и проданные в соответствии со статьей 217, пунктом 1 Закона, министром, ответственным за управление водными ресурсами.
Более того, когда мы обратились в Государственное управление водного хозяйства (Wody Polskie) с вопросом о наличии преимущественного права покупки на тот или иной объект недвижимости, мы получили ответ: «Wody Polskie не ведет учет водоемов. Определение наличия внутренних водоемов в соответствии со статьей 23, пунктом 1 Закона о воде, в отношении которых Государственное казначейство имеет преимущественное право в случае их продажи согласно статье 217, пункту 13 Закона о воде, является прерогативой собственников недвижимости, поскольку, согласно статье 214 Закона о воде, «внутренние водоемы, вода в канаве и вода в пруду, который заполняется не в рамках водоснабжения, а исключительно дождевой, талой или грунтовой водой, расположенные в пределах границ объекта недвижимости, являются собственностью собственника этого объекта». Это означает, что при покупке недвижимости следует не только проверять записи в земельном реестре и получать декларацию от собственника, но и на месте убедиться, что приобретаемый вами объект недвижимости покрыт водой. Договор, заключенный без предусмотренного законом права преимущественной покупки, является недействительным.
В Законе о водном праве, помимо принципа приоритета федерального законодательства над законодательством штатов, также рассматриваются запреты на сделки гражданского права, которые, как правило, распространяются на:
- внутренние проточные воды, являющиеся общественными водами (то, что мы понимаем под этим термином, было описано в #190),
- земли, покрытые внутренними водами, территориальными и внутренними морскими водами
- Старичные озера.
Указанные выше запреты означают, что никто, кроме Государственного казначейства или, в настоящее время, органов местного самоуправления, не может владеть такой землей. Следовательно, например, договоры купли-продажи или передачи такой недвижимости по договорам пожизненной ренты являются недействительными. Поэтому законодательные органы отнесли эти земли к особой категории товаров, исключенных из торговли – так называемой res extra commercium (дополнительная рента).
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 27 февраля 2024 года.
автор:
