В последних трех статьях серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы обсуждали предлагаемые изменения в проекте поправки к Закону о защите прав покупателей жилых единиц или домов на одну семью и к Гарантийному фонду застройщиков от 29 июля 2026 года («Проект»), касающиеся, среди прочего, передачи объектов, ликвидации строительных компаний, ответственности партнеров и запрета на повышение цен. В заключительной статье, посвященной этой поправке, мы рассмотрим изменения в процедуре проверки, проводимой банками перед выдачей средств со счетов жилищного эскроу.
Текущая версия проекта разделяет процедуры аудита, или, скорее, контроля, на: (i) аудиты, проводимые застройщиком, и (ii) аудиты завершения конкретного этапа девелоперского проекта или инвестиционной задачи. В первом случае собственный аудит застройщика должен проводиться перед каждой выплатой средств.
Согласно проекту:
а) если платеж производится в связи с завершением этапа девелоперского проекта или инвестиционной задачи, банк проведет как проверку девелопера, так и проверку завершения данного этапа;
б) если платеж не связан с завершением этапа – банк проведет проверку застройщика.
Что банк будет проверять перед каждым снятием средств?
проверки, проводимой застройщиком, необходимо каждый раз проверять,выполняется ли следующее:
а) планируемое назначение выплаченных средств и способ расходования уже выплаченных средств соответствуют Закону;
б) у застройщика нет задолженности по налогам или взносам на социальное обеспечение и медицинское страхование;
c) застройщик правильно уплатил взнос в Фонд гарантий застройщиков;
d) застройщик не имеет задолженности по обязательствам перед покупателями, отказавшимися от договоров;
e) у застройщика нет задолженности перед DFG, как это определено в Законе;
f) собранная плата за бронирование переведена на эскроу-счет для оплаты проживания;
g) в отношении застройщика не было инициировано никаких процедур реструктуризации или банкротства.
Только после получения оплаты, связанной с завершением этапа, банк проведет дополнительную проверку этого этапа, включая проверку законного права собственности на недвижимость, разрешений на строительство, расчетов с подрядчиками и субподрядчиками, а также фактического хода работ.
Необходима ли проверка перед каждым платежом?
Предложенное решение может привести к значительному увеличению числа проверок. Если в течение короткого периода времени со счета эскроу для жилой недвижимости будет совершено несколько снятий средств, банку придется каждый раз заново проверять одни и те же обстоятельства – даже если предыдущая проверка проводилась всего несколько дней назад.
На практике это может означать дополнительные обязательства по предоставлению документации для застройщиков, более длительные процессы оплаты и увеличение затрат на ведение эскроу-счетов для жилой недвижимости.
На наш взгляд, было бы разумно ввести решение, при котором проверки застройщиков не требовалось бы проводить чаще, чем раз в 30 дней. Если банк уже проводил проверку в течение 30 дней, предшествующих следующей выплате, ее результаты должны оставаться актуальными, если только банк не получит информацию об изменении обстоятельств, подлежащих проверке.
Такое решение позволило бы сохранить защитную функцию системы управления и одновременно ограничить повторение одних и тех же действий с очень короткими интервалами.
ВНИМАНИЕ! ДО НАЧАЛА ИССЛЕДОВАНИЯ!
Наконец, независимо от изменений в Законе о развитии, мы хотели бы обратить ваше внимание на важный срок для всех инвесторов. Срок действия текущих муниципальных исследований пространственного развития истекает 31 августа 2026 года. Этот срок был в конечном итоге продлен Законом от 30 апреля 2026 года до конца августа.
В муниципалитете, где генеральный план не вступит в силу до 1 сентября 2026 года, новые решения о застройке, как правило, не будут приниматься после этой даты, за исключением разбирательств, проводимых на основании заявок, поданных в орган власти до истечения срока действия исследования. Обратите внимание, что заявки на принятие решений о застройке также могут быть поданы в электронном виде.
Это последние дни для успешной подачи заявки на принятие решения по проекту застройки. Инвесторам, владеющим недвижимостью без местного плана застройки, особенно в муниципалитетах, которые еще не приняли генеральный план, следует как можно скорее пересмотреть свои инвестиционные планы.
КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ
Предлагаемая поправка к Закону о застройщиках направлена на расширение сферы текущего надзора банков за застройщиками, требуя проведения такого надзора перед каждой выплатой средств со счета условного депонирования. Проект Закона о застройщиках все еще находится на стадии законодательного рассмотрения и может быть подвергнут дальнейшим изменениям.
В то же время, ближайшие дни особенно важны для инвесторов, планирующих проекты в районах, не охваченных местным планом застройки. 31 августа 2026 года истекает срок действия разрешений на строительство, а с 1 сентября в муниципалитетах без генерального плана застройки ситуация с получением новых разрешений на строительство существенно изменится.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Состояние законодательной работы по состоянию на 17 августа 2026 года.
Автор/редактор серии:
